Mál nr. 18/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 18/2016

Húsfélag. Skaðabótaskylda

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. maí 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 8. júní 2016, lögð fyrir nefndina, sem og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. júní 2016. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fasteign. Álitsbeiðandi er eigandi einnar íbúðar af 25 í fasteigninni og gagnaðili er húsfélag fasteignarinnar. Ágreiningur er um hvort gagnaðili beri ábyrgð á vatnstjóni sem varð í íbúð í eigu álitsbeiðanda eftir að niðurfall frá svölum íbúðar á hæðinni fyrir ofan stíflaðist.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðili beri ábyrgð á því tjóni sem varð í íbúð álitsbeiðanda er vatn lak inn í íbúðina vegna stíflu á niðurfalli svala íbúðar á efri hæð.

Í álitsbeiðni kemur fram að aðfararnótt 8. desember 2015 hafi gert asahláku með úrhellisrigningu. Snjór á svölum íbúðar 402 hafi þiðnað sem og snjór á þaki fasteignarinnar og þar sem klaki hafði myndast í niðurfalli frá svölum íbúðar 402 hafi vatn flætt í miklu magni inn í þá íbúð og eyðilagt þar gólfefni. Þaðan hafi vatnið flætt niður í gegnum sprungur í gólfplötunni niður í íbúð álitsbeiðanda. Hafi þar myndast flóð úr loftinu niður um ljósastæði og aðra staði þar sem vatnið hafi átt greiða leið. Hafi þetta orsakað miklar skemmdir á íbúð hans. Alitsbeiðandi hafi gert kröfu í ábyrgðartryggingu húseigendatryggingar eiganda íbúðar 402 en tryggingarfélag hans hafnað bótaskyldu og vísað til þess að eigendur hússins bæru sameiginlega ábyrgð á tjóninu. Hafi niðurstaða tryggingarfélagsins verið staðfest af úrskurðarnefnd vátryggingarmála. Hafi álitsbeiðandi þá beint bótakröfu sinni að húsfélaginu sem hafi hafnað kröfu þar um.

Álitsbeiðandi byggir kröfu sína á því að þak og niðurföll séu sameign og því á ábyrgð allra húseigenda. Að auki hafi gagnaðili sett hitaþráð í niðurfall svalanna, sem hafi annað hvort ekki virkað eða ekki virkað sem skyldi og beri hann ábyrgð á því.

Í athugasemdum gagnaðila er greiðsluskyldu hafnað. Spáð hafi verið asahláku og fólk sérstaklega hvatt til að hreinsa frá niðurföllum. Frumorsök tjónsins hafi verið sú að eigandi íbúðar 402 hafi ekki gætt að því að moka snjó af svölum íbúðar sinnar og tryggja samhliða að ekki væri klaki yfir niðurfalli í svalargólfi. Svalagólfið sé séreign skv. 8. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og þar af leiðandi hafi það verið á ábyrgð eiganda íbúðar 402 að sjá til þess að niðurföll í gólffleti svalanna virki. Gagnaðili geti ekki orðið ábyrgur þar sem um séreign sé að ræða sem hann hafi ekki aðgang að. Þá hafi asahlákan ekki verið óvænt því veðurspár hafi gert ráð fyrir að það myndi hlýna mjög mikið og eiganda íbúðar 402 hafi því verið í lófa lagið að gera ráðstafanir. Þá mótmæli gagnaðili því að orsök tjónsins hafi verið að vatn hafi komið í miklum mæli frá þaki hússins. Það sé ekki rétt því eina ástæðan fyrir því að vatn komst ekki í niðurfall hafi verið sú að eigandi íbúðarinnar hafi ekki gætt að því að hreinsa klaka sem var yfir niðurfallinu. Vísar hann í því sambandi til 1. mgr. 51. gr. fjöleignarhúsalaga. Niðurfallið hafi verið inni í séreignarhlutanum, gólffleti svala, og því ómögulegt að gagnaðili hafi getað orðið ábyrgur fyrir því tjóni sem varð á íbúð álitsbeiðanda. Að auki sé óumdeilt að vatn hafi lekið úr íbúð 402 niður í íbúð álitsbeiðanda og gagnaðili geti því ekki borið ábyrgð enda hafi vatnið þannig lekið úr séreign, þ.e. íbúð 402.

III. Forsendur

Ágreiningur er um hvort gagnaðili beri ábyrgð á því að vatn safnaðist fyrir á svölum íbúðar 402 svo það lak inn í þá íbúð og þaðan niður í íbúð álitsbeiðanda. Af hálfu álitsbeiðanda er krafan á því byggð að þetta hafi gerst vegna þess að klaki hafði myndast í niðurfalli frá svölum umræddrar íbúðar. Gagnaðili hafnar bótaskyldu með vísan til 8. tölul. 1. mgr. 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, þar sem innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séu séreign. Með vísan til 51. gr. sömu laga sé vanræksla á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum skv. 1. tölul. sem og mistök við meðferð og viðhald og bilun í þeim búnaði, sbr. 2. og 3. tölul. sömu greinar, á ábyrgð eiganda séreignar.

Samkvæmt 7. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, teljast allar lagnir, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu, til sameignar þess. Niðurfallskerfi eða -rör af þaki fasteignar og einstökum svölum er þannig sameign.

Ákvæði 52. gr. laganna kveður á um að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum þegar tjón má rekja til vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum. Einnig mistökum við meðferð hennar og viðhald og bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið ber ábyrgð á verði um það kennt. Með vísan til þess að „frosið var í niðurföllum“ samkvæmt dagbókarfærslu lögreglunnar og hitaþráður í niðurfalli því líklega ekki virkað sem skyldi og að ekki liggja fyrir nein gögn sem sýna fram á sök hjá eiganda íbúðar 402 er það álit kærunefndar að ósannað sé að ákvæði 51. gr. laga nr. 24/1994 eigi við. Ber því að fallast á kröfu álitsbeiðanda um ábyrgð gagnaðila á tjóni því sem hann varð fyrir af völdum lekans.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að gagnaðili beri ábyrgð á vatnstjóni sem varð á íbúð hans 8. desember 2015.

Reykjavík, 20. desember 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson