Nr. 42/2017 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 42/2017
Framkvæmdir á séreign. Samþykki.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 31. maí 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B., hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. júlí 2017, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. júlí 2017, athugasemdir gagnaðila, dags. 8. september 2017, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 29. nóvember 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Málsaðilar eiga hvor sína íbúðina í fasteigninni að C en í húsinu eru þrjár íbúðir auk kjallara. Ágreiningur er um framkvæmdir sem gagnaðili lét fara fram á rými í kjallara.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að færa eignina í sama horf og hún var áður en framkvæmdir hófust.
Að nefndin fjalli um ábyrgð byggingarstjórans og aðkomu arkitekts og að viðurkennd verði skaðabótaábyrgð C vegna mistaka við afgreiðslu málsins.
Að gagnaðilar verði knúnir til að samþykkja nýja eignaskiptayfirlýsingu á grundvelli reyndarteikninga sem sýni hvernig kjallarinn hafi verið áður en gagnaðilar hófu framkvæmdir þar.
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda skaða- og miskabætur vegna skemmda og afnotamissis á kjallara hennar og beins kostnaðar sem sé um þrjár milljónir króna.
Að álitsbeiðandi eigi rétt á fullri endurgreiðslu á fasteignagjöldum vegna kjallarans frá upphafi málsins þar til allt verði komið í ásættanlegt horf.
Að viðurkennt verði að gagnaðili beri ábyrgð á öllum þeim viðbótarkostnaði sem af muni hljótast héðan í frá sem og öllu mögulegu tjóni sem kann að hafa hlotist vegna framkvæmda hans.
Í álitsbeiðni kemur fram að árið 2014 hafi gagnaðili, án leyfis, farið í framkvæmdir á rými í kjallara. Hann hafi sótt um byggingarleyfi því að hann hafi ætlað að breyta rýminu í íbúðarrými. Beiðni um byggingarleyfi hafi verið hafnað þar sem á skorti samþykki meðeigenda svo sem skilyrði var samkvæmt byggingarreglugerð og fjöleignarhúsalögum. Hluti af hinum ólögmætu framkvæmdum hafi verið að brjóta úr klöpp sem húsið stendur á með þeim afleiðingum að nú sé raki vandamál í kjallara hússins. Álitsbeiðandi hafi orðið fyrir ýmsu tjóni vegna háttsemi gagnaðila sem sé skaðabótaskyldur gagnvart henni. Þá verði að vera tryggt að ekki verði búið í kjallararýminu þar sem sameiginlegur stigagangur í kjallara sé afar lítill.
Álitsbeiðandi gerði með mjög ítarlegum hætti grein fyrir sjónarmiðum sínum, sem verða ekki rakin nánar hér, en kærunefnd hefur þau til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Í greinargerð gagnaðila segir að byggingarleyfi vegna framkvæmdanna hafi verið gefið út 3. júli 2017, þ.e. fyrir hringstiga á milli 1. hæðar og kjallara og að óútgrafið rými í kjallara yrði samþykkt. Þar sé gert ráð fyrir að rýmið í kjallara verði nýtt sem geymsla og engar breytingar gerðar á útliti hússins eða innra skipulagi þess. Til að fyrirbyggja raka við gólf í kjallara hafi verið gert ráð fyrir að undir gólfplötu yrði þjöppuð möl og rakavarnarlag og þétt við útveggi auk þess sem drenlögn yrði lögð undir endanlegt gólf með sjálfrennsli út í götulögn. Framkvæmdirnar hafi ekki í för með sér breytingar á fyrirkomulagi séreignar annarra eigenda, sameignar eða breytingar á hlutfallstölum og því ekki þörf á að breyta eignaskiptayfirlýsingu í kjölfar þeirra. Þá hafi verið um nauðsynlega framkvæmd að ræða, sbr. til hliðsjónar 37. og 38. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og þær munu í engu raska hagsmunum annarra eigenda, sbr. einnig til hliðsjónar 27. gr. laganna, en fasteignin hafi að undanförnu legið undir skemmdum. Þá sé jafnframt ljóst að hinar samþykktu framkvæmdir muni ekki leiða til óþarfa ónæðis, röskunar eða óþæginda fyrir álitsbeiðanda eða aðra íbúa hússins.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hún hafi ekki fengið umbeðin hönnunargögn frá C sem vísað sé til í byggingarleyfi. Álitsbeiðandi telji rýmið óráðstafað samkvæmt teikningu frá 1979 og þannig ekki geymsluhúsnæði í séreign gagnaðila. Álitsbeiðandi mótmæli því að húsið sé óbreytt því, sé miðað við teikningu frá 1979, séu gluggar ekki eins. Álitsbeiðandi telji að ekki eigi þó að miða við teikninguna frá 1979 heldur við ástand hússins eins og það hafi verið áður en gagnaðili réðist í framkvæmdirnar. Verði talið rétt að miða við samþykktar teikningar hefði þurft að skila inn reyndarteikningum frá 1979 eftir að húsið hafi verið byggt. Ótækt sé að miða við gamlar teikningar þegar það liggi fyrir að bygging hússins hafi ekki verið í samræmi við teikninguna hvað hæðina varði í kjallaranum. Staðreyndin hafi verið sú að ekki hafi verið hægt að hafa hæðina meiri en raun bar vitni vegna klappar í lóðinni og óráðlegt hafi þótt að hreyfa við henni. Áður en framkvæmdir gagnaðila hófust hafi rýmið í kjallaranum verið með þriggja hæða misháu gólfi, enginn stigi hafi verið upp í íbúð á 1. hæð og lengst af hafi aðeins verið einn lítill gluggi á kjallara. Þá séu í álitsbeiðni gerðar kröfur til þess að lofthæð verði lækkuð og að settur verði dælubrunnur innanhúss í rýminu þar sem framkvæmdir hafi farið fram. Þá áskilji álitsbeiðandi sér allan rétt til skaðabóta úr hendi gagnaðila og C.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hann hafi talið ágreiningi aðila lokið með útgáfu byggingarleyfis 3. júlí 2017 enda sé leyfið nánast að öllu leyti í samræmi við þær kröfur sem settar hafi verið fram af hálfu álitsbeiðanda á fyrri stigum málsins fyrir utan að í leyfinu sé gert ráð fyrir að dælubrunnur sé fyrir utan húsið. Því hafi verið sérstaklega mótmælt af hálfu álitbeiðanda en í engu sé vikið að því á hvaða grundvelli hann telji að dælubúnaður eigi að vera staðsettur í húsinu. Fyrirliggjandi gögn sérfræðinga beri með sér að ekki sé forsvaranlegt annað en að staðsetja dælubrunninn fyrir utan húsið enda vitað að grunnvatn seitlar við húsið.
Fráleitt sé að halda því fram að séreign gagnaðila í kjallara tilheyri sameign með vísan til teikninga frá 1979. Rýmið sé skýrt tilgreint sem séreign í gildandi eignaskiptayfirlýsingu og þar tilgreint sem sérgeymsla í kjallara.
Hvað varði breytingar á glugga þá sé álitsbeiðandi einnig með glugga á sinni geymslu en framkvæmdir við glugga eignarinnar hafi verið gerðar fyrir löngu síðan með samþykki allra eigenda hússins og, að því er best sé vitað, byggingaryfirvalda.
Framkvæmdir gagnaðila útheimti ekki breytingu á eignaskiptayfirlýsingu en hann sé þó að sjálfsögðu tilbúinn til viðræðna um gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar ef breyta þurfi núgildandi eignaskiptayfirlýsingu af annarri ástæðu.
Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda segir að hún viti ekki hver lofthæð rýmis gagnaðila sé eftir niðurbrot hans 2014 og viti ekki hver lofthæðin verði. Hún óttist að ekki verið gengið nógu vel frá þannig að malarlag verði of þunnt.
III. Forsendur
Ákvæði 1. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, kveður á um að greini eigendur fjöleignarhúsamála á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Kærunefnd fjallar þannig einungis um ágreining um framkvæmd fjöleignarhúsalaga. Kröfur álitsbeiðanda falla flestar utan valdsviðs kærunefndar og er vísað frá nefndinni en nefndin telur sér fært að fjalla efnislega um neðangreint.
Gagnaðili fékk útgefið byggingarleyfi 3. júlí 2017 þar sem samþykkt var hærri lofthæð í rými hans í kjallara eignarinnar sem og gerð hringstiga frá rýminu og upp í íbúð hans á 1. hæð hússins. Álitsbeiðandi mótmælti útgáfu byggingarleyfis og taldi gagnaðila þurfa samþykki meðeigenda sinna fyrir framkvæmdinni. Aðeins er hér til umfjöllunar hvort samþykki meðeigenda þurfi á grundvelli fjöleignarhúsalaga. Rýmið sem um ræðir er skráð séreign álitsbeiðanda samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, þinglýstri 7. október 2005. Ákvæði 1. mgr. 26. gr. laganna kveður á um að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greini í lögum, leiði af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggist á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Ákvæði 27. gr. laganna fjallar um breytingu á hagnýtingu séreignar en rýmið, sem byggingarleyfið tekur til, verður eftir sem áður nýtt sem geymsla svo ákvæðið kemur ekki til álita hér. Þá eiga reglur um ákvörðunartöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum, sem eru í 41. gr. laganna, ekki við hér enda ekki um sameiginleg málefni að ræða heldur séreign gagnaðila. Telur kærunefnd að ekki sé ákvæði í fjöleignarhúsalögum sem geri kröfu um samþykki meðeigenda fyrir framkvæmdum gagnaðila sem hann hafi fengið byggingarleyfi fyrir. Ekki er þannig fallist á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að færa eignina í sama horf og hún var áður en framkvæmdir gagnaðila hófust.
Ákvæði 2. tölul. 1. mgr. 51. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að eigandi séreignar sé ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af mistökum við meðferð séreignar og viðhald. Álitsbeiðandi hefur ekki rökstutt í hverju tjón á séreign hans er fólgið og hver tjónsfjárhæðin er. Er krafan svo vanreifuð að kærunefnd telur að vísa beri henni frá.
Álitsbeiðandi krefst þess að kærunefnd kveði á um skyldu gagnaðila til að samþykkja nýja eignaskiptayfirlýsingu sem miði við hvernig rými í kjallara var áður en gagnaðili hóf framkvæmdir. Gagnaðili hefur lýst því yfir að hann sé samþykkur því að gera nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, sé núgildandi eignaskiptayfirlýsing ekki rétt. Ekki virðist ágreiningur þar um og kröfunni vísað frá nefndinni. Kærunefnd bendir þó á að skv. 3. mgr. 18. gr. fjöleignarhúsalaga getur hver eigandi, sem telur hlutfallstölur rangar eða eignarhlutföll í húsi óeðlileg eða ósanngjörn, krafist breytinga og leiðréttinga þar á. Ákvæði 18. gr. hefur að geyma úrræði fyrir viðkomandi eiganda fáist aðrir eigendur ekki til samvinnu þar um.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að hafna beri kröfum álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að færa eignina í sama horf og hún var í áður en framkvæmdir gagnaðila hófust.
Öðrum kröfum álitsbeiðanda er vísað frá.
Reykjavík, 29. nóvember 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson