Mál nr. 52/2021 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 52/2021

Tvíbýli: Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður. Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 9. maí 2021, beindu A og B hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. júní 2021, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. júlí 2021, og athugasemdir gagnaðila, dags. 1. ágúst 2021, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. september 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á neðri hæð en gagnaðili er eigandi íbúðar á efri hæð hússins. Ágreiningur er um hvort fyrir liggi lögmæt ákvörðun um að gagnaðila beri að greiða kostnað við að setja gifsplötur í loft í íbúð álitsbeiðenda sem og einangrun í milliloft.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða hlutdeild í kostnaði við að setja gifsplötur í loft neðri hæðar sem og einangrun í milliloft.

Í álitsbeiðni kemur fram að upphaf viðgerða megi rekja til þess að álitsbeiðendur hafi verið að koma íbúð sinni í stand eftir fyrri viðgerðir húsfélagsins á botnplötu hússins en hún hafði reynst sprungin og ónýt í einu rými. Framkvæmdir á neðri hæð hafi staðið yfir frá apríl 2020 og ýmislegt óvænt komið upp á og þær undið upp á sig.

Þegar vinna hafi byrjað við standsetningu íbúðarinnar hafi komið í ljós að ofnalagnir væru komnar á tíma, auk þess sem sameiginleg hitagrind hafi verið staðsett í henni miðri. Samþykkt hafi verið á húsfundi 10. ágúst 2020 að skipta um ofnalagnir og færa hitagrind í sameign. Þá hafi þótt ljóst, byggt á mati þeirra fagmanna sem að framkvæmdunum höfðu komið, að burðarvirki hússins væri ábótavant. Þar sem endurnýja hafi þurft burðarvirki hafi álitsbeiðendur ákveðið að gera breytingar á opnun rýma í íbúðinni og óumdeilt er að þau beri kostnað vegna þess.

Á nefndum húsfundi hafi verið samþykkt að afla álits verkfræðings á ástandi burðarvirkis og útfærslu á nauðsynlegum endurbótum. Í minnisblaði hans, dags. 5. september 2020, komi fram að burðarvirki hússins, þar með talin milligólf, uppfyllti ekki lágmarkskröfur um burð, eldvarnir eða hljóðvist og að úrbætur væru nauðsynlegar. Í milligólfinu hafi verið töluvert sig, burðarbitar bognir, gólfbitar ófullnægjandi og í ljós hafi komið að fyrri eigendur hefðu tekið úr burðarsúlum til að koma fyrir lögnum sem hafi átt að skipta um. Þá hafi einangrun verið ófullnægjandi, laus í sér og músétin. Tekið hafi verið fram að nauðsynlegt væri að bæta hana vegna breyttra lagnaleiða og að óþétt væri á milli hæða, meðal annars hafi verið opið meðfram öllum lögnum sem hafi legið í gegnum gólfið. Það hafi verið mat verkfræðingsins að til þess að færa húsið nær stöðlum yrði að styrkja burðarvirki, bæði í útveggjum og milligólfi. Þá væri nauðsynlegt að loka milligólfinu að neðan með tveimur lögum af gifsi til að koma til móts við kröfur um brunamótstöðu og hólfun sem og vegna hljóðeinangrunar á milli íbúða. Í minnisblaðinu sé tilgreint hvaða hluti framkvæmdarinnar falli undir sameiginlega framkvæmd og hvað sé sérkostnaður álitsbeiðenda. Þar segi að kostnaður vegna styrkingar á burðarvirki hússins, í útveggjum og milligólfi, einangrun, brunaþéttingar og gifsklæðningar á lofti sé sameiginlegur. Aftur á móti sé kostnaður vegna breytinga á opnun milli rýma sérkostnaður álitsbeiðenda. Ágreiningur lúti að því að gagnaðili hafi ekki fallist á að kostnaður vegna gifsklæðningar á millilofti og einangrun milligólfs væri sameiginlegur.

Framkvæmdin sem slík hafi verið samþykkt á húsfundi 24. september 2020. Á fundinum hafi legið fyrir kostnaðaráætlun húsasmíðameistara þar sem gert hafi verið ráð fyrir að heildarframkvæmdin myndi kosta 7,12 milljónir og áætlað hafi verið að sameiginlegur kostnaður af því yrði 4,2 milljónir. Aðilar hafi verið sammála um að kostnaðarskipting skyldi vera eftir ákvæðum fjöleignarhúsalaga. Gagnaðili hafi aftur á móti ekki talið að kostnaðarskiptingin í minnisblaðinu væri í samræmi við lögin, sbr. bókun þar um á húsfundinum. Að lokum hafi aðilar verið sammála um að viðgerðin væri nauðsynleg og skyldi fara fram en jafnframt að gagnaðili myndi afla frekari upplýsinga frá lögmanni um kostnaðarskiptingu. Gagnaðili hafi ekki aflað nánari upplýsinga, þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir álitsbeiðenda þar um. Einnig hafi verið ákveðið að aðilar myndu eiga fund með verkfræðingi 2. október 2020 til að fara yfir málið. Í viðbótarminnisblaði hans, dags. 9. október 2020, hafi verið tekið tillit til ábendinga gagnaðila. Nánar hafi verið farið yfir það hvaða þættir væru hvorri íbúðinni til góða og skerpt á vafaatriðum. Fyrsti reikningur hafi í framhaldinu verið lagfærður.

Með tölvupósti gagnaðila 9. desember 2020 hafi hún upplýst að hún hygðist láta endurskoðanda yfirfara reikningana og hafi hún neitað frekari greiðslu með tölvupósti 15. desember 2020. Þá hafi hún upplýst í tölvupósti 8. mars 2021 að hún kæmi ekki til með að greiða eftirstandandi reikninga nema álitsbeiðendur gætu sýnt að henni bæri til þess lagaleg skylda.

Það sé hafið yfir allan vafa að um nauðsynlega og samþykkta framkvæmd hafi verið að ræða. Haldnir hafi verið þrír formlegir húsfundir en auk þess hafi aðilar átt ótal samskipti, í óformlegu kaffispjalli, í tölvupóstum, smáskilaboðum og skilaboðum gegnum samfélagsmiðla. Gagnaðili hafi fallist á mat fagaðila um að nauðsynlegt og aðkallandi hafi verið að styrkja burðarvirki.

Milliloftið sé loft neðri hæðar en einnig gólf efri hæðar. Ráðast hafi þurft í framkvæmdina til að lagfæra burðarvirki hússins sem sé sameiginlegt. Einangrun í millilofti sé sameiginleg fyrir báðar íbúðir og gifsplötur í lofti álitsbeiðenda sé nauðsynlegur frágangur vegna hinnar sameiginlegu framkvæmdar en einnig þjóni gifsplöturnar þeim tilgangi að vera hluti af brunavörnum og veiti hljóðeinangrun á milli hæða. Hér sé um sameiginlega hagsmuni beggja eignarhluta að ræða. Loftið aðskilji séreignirnar.

Óhjákvæmilegt hafi verið að rjúfa loft neðri hæðar fyrir klæðningu til þess að unnt væri að meta stöðuna og í framhaldinu framkvæma nauðsynlegar styrkingar á milligólfi, einangra það, brunaþétta lagnaleiðir, loka götum á milli hæða og til að hægt væri að endurnýja ofnalagnir efri hæðar. Þá hafi það verið nauðsynleg samkvæmt mati þess fagaðila sem aðilar hafi sameiginlega kosið að leita til að hafa gifslagið tvöfalt, meðal annars með hliðsjón af brunavörnum og hljóðeinangrun. Vísað sé til álita kærunefndar í málum nr. 63/2004 og 101/2019.

Þegar álitsbeiðendur hafi byrjað að lagfæra íbúðina í kjölfar viðgerða á botnplötu í maí 2020 hafi þau engan hug haft á því að rífa niður öll loft rýmisins eða endurnýja meirihluta íbúðar sinnar. Aftur á móti þegar þau höfðu gert sér grein fyrir bágu ástandi hússins hafi orðið ljóst að annað væri ekki í stöðunni. Allar styrkingar og lagfæringar, sérstaklega í tengslum við breytingar á neðri hæð, hafi verið greiddar sem sérkostnaður álitsbeiðenda. Vel hefði verið hægt að færa fyrir því rök að hluti þess kostnaðar hefði stofnast óháð því hvort þau hefðu breytt opnunum í íbúð sinni og því átt að vera sameiginlegur en þau hafi kosið að láta það liggja milli hluta. Þá hafi þau einnig greitt fyrir alla einangrun útveggja á neðri hæð, viðgerðir á veggjum og fyllingu á holum í sökkli hússins til að loka músagöngum.

Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðendur hafi ákveðið að gera breytingar á skipulagi íbúðar sinnar og endurbæta hana. Þegar þau hafi skipt um gólfefni vorið 2020 hafi rakaskemmdir komið í ljós. Í kjölfarið hafi verið farið í lagfæringar á botnplötu hússins. Þá hafi komið á daginn að ofnalagnir væru komnar á tíma og skipt hafi verið um þær með samþykki gagnaðila. Þá hafi álitsbeiðendur einnig viljað færa hitagrind hússins sem hafi verið staðsett í íbúð þeirra í sameiginlegan stigagang. Gagnaðili hafi samþykkt það á húsfundi 10. ágúst 2020 og gert síðar upp kostnað vegna pípulagningarvinnu og viðgerðar á botnplötu. Á þeim tímapunkti hafi álitsbeiðendur verið búnir að fjarlægja klæðningar af veggjum og úr lofti svo að íbúðin hafi verið svo gott sem fokheld.

Á fundinum 10. ágúst 2020 hafi verið rætt um burðarvirki hússins og nauðsyn þess að fá faglegt mat á þeim endurbótum sem þyrfti að gera á því og einnig hvaða hluti verksins sneri eingöngu að þeim breytingum sem álitsbeiðendur væru að gera á íbúð sinni og skipulagi hennar. Þau hafi ætlað að ræða við smið sem hafi verið að vinna í íbúð þeirra um að kunningi þeirra, sem væri verkfræðingur, myndi gera faglega úttekt á burðarvirki hússins. Hann hafi skilað minnisblaði 5. september 2020.

Í fundarboði álitsbeiðenda 17. september 2020 hafi komið fram að á húsfundi sem haldinn yrði 21. september 2020 yrði tekin fyrir kostnaðaráætlun frá smiðnum sem væri byggð á skýrslu verkfræðingsins. Á húsfundinum 21. september 2020 hafi kostnaðaráætlunin legið fyrir og hún verið byggð á leiðbeiningum fyrir smiðinn úr minnisblaði verkfræðingsins. Fjárhæðin hafi verið 1.939.730 kr. auk virðisaukaskatts, eða samtals 2.248.730 kr. Á fundinum hafi gagnaðili lagt fram bókun um að hún samþykkti hvorki framkvæmdirnar né kostnaðaráætlunina. Smiðurinn hafi lýst því að um kostnaðaráætlun væri að ræða, en hann reyni yfirleitt að hafa áætlanir rúmar til að fólk verði síður fyrir vonbrigðum.

Fundinum hafi verið frestað til 24. september 2020. Á þeim fundi hafi gagnaðili upplýst að hún hefði haft samband við verkfræðinginn þar sem upplýsingar um framkvæmdir og mögulega kostnaðarskiptingu vegna þeirra væru enn verulega óljósar. Legið hafi fyrir kostnaðaráætlun frá smiðnum, en þá hafi enn verið óljóst hvað myndi tilheyra séreign og hvað sameign. Gagnaðili hafi sætt sig við að framkvæmdir álitsbeiðenda héldu áfram og að síðar skyldu aðilar finna út hvaða hlutar kostnaðarins væru mögulega sameiginlegir og hvaða hlutar ættu einungis að falla á álitsbeiðendur.

Seinni fundurinn með verkfræðingum hafi farið fram 2. október 2020 og báðir málsaðilar mætt. Í kjölfar þess fundar hafi hann gert nýtt minnisblað. Smiðurinn hafi gert aðra kostnaðaráætlun sem hafi hljóðað upp á 7.122.831 kr. en þá áætlun hafi gagnaðili aldrei samþykkt. Gagnaðili hafi samþykkt að vegna erfiðrar stöðu álitsbeiðenda mættu þau halda áfram þó enn ætti eftir að greiða úr skiptingu á mögulega sameiginlegum kostnaði, á grundvelli þeirrar áætlunar sem hafi legið fyrir að fjárhæð 2.248.730 kr. en miðað við þá áætlun hefði mögulegur kostnaður gagnaðila orðið lægri en gagnaðili hafi nú þegar greitt. Það sé því rangt að hún hafi samþykkt kostnaðaráætlun upp á rúmar 7 milljónir.

Eins og fram komi í tölvupóstsamskiptum aðila hafi gagnaðili ítrekað óskað eftir greinargóðum upplýsingum um kostnaðarskiptingu en erfiðlega hafi gengið að fá þær. Verið sé að krefja gagnaðila um þátttöku í kostnaði sem sé sérkostnaður álitsbeiðenda en hún hafi að fullu, og rúmlega það, greitt þann hluta sem henni hafi mögulega borið að greiða.

Þótt gagnaðili hafi, undir gríðarlegum þrýstingi frá álitsbeiðendum, samþykkt að framkvæmdin við íbúðina héldi áfram, enda nánast fokheld og fjölskyldan heimilislaus að sögn þeirra, geti það samþykki ekki með nokkru móti falið í sér viðurkenningu á því að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna framkvæmda sem að stærstum hluta snúi að breytingum sem álitsbeiðendur hafi ákveðið að gera á séreign sinni og sé þar að auki umtalsvert hærri en sú áætlun sem hún hafi bókað mótmæli við á húsfundi 21. september 2020.

Í áframsendu bréfi pípulagningarmanns til álitsbeiðenda, dags. 10. ágúst 2020, komi fram að annar álitsbeiðenda hafi haft samband við hann vegna tilvonandi framkvæmda á íbúð þeirra og að álitsbeiðendur hafi af þeirri ástæðu viljað skipta út eldri lögnum fyrir nýjar áður en klætt yrði aftur. Þá höfðu þau þegar látið leggja nýjar hitalagnir í gólfið þar sem botnplatan hafi verið steypt upp. Í bréfinu hafi pípulagningarmaðurinn skrifað að nauðsynlegt væri að færa hitagrindina fram á gang að hans mati. Gagnaðili hafi samþykkt tilfærsluna með semingi. Skipulagsbreytingar álitsbeiðenda höfðu verið ákveðnar áður en klæðning hússins hafi verið rifin niður. Þannig sé rangt að umdeildar framkvæmdir séu afleiðingar lagfæringa á botnplötu.

Í minnisblaði verkfræðingsins, dags. 5. september 2020, komi fram að lagfæringar spanni atriði sem tilheyri sameign og séreign álitsbeiðenda. Þar komi meðal annars fram að fyrirhugað sé að auka opnun á milli stofu og gangs á neðri hæð og á milli borðstofu og stofu. Við þær breytingar sem leiði af breyttu skipulagi íbúðar á neðri hæð þurfi meðal annars að fjarlægja hluta af milliveggjum, setja burðarbita undir gólfið á þeim stöðum þar sem milliveggir séu fjarlægðir, setja súlur undir enda bitanna og tengja gólfbitana í þær.

Verkfræðingurinn hafi síðan gert annað minnisblað og þar hafi hann tekið fram að verið væri að gera breytingar á neðri hæð, meðal annars á skipulagi, sem kölluðu á breytingar á burðarvirki milligólfs. Í minnisblaðinu hafi verið vísað til húsfundar 2. október 2020 en þar hafi verið rætt um skiptingu kostnaðar þar sem gagnaðili hafði enn ekki fengið haldbærar skýringar á því hvaða hlutar kostnaðaráætlunarinnar tilheyrðu séreign og hvaða hlutar tilheyrðu sameign. Í minnisblaðinu hafi hann tekið fram að nokkuð hafi verið framkvæmt á efri hæð án þátttöku álitsbeiðenda og hann lagt áherslu á að hér væri um að ræða samningsatriði á milli eigenda. Sérstaklega hafi verið tekið fram að þegar efri hæð hafi verið lagfærð fyrir nokkrum árum, þar á meðal einangrun og styrkur gólfs og veggja, hafi það verið gert án þátttöku eigenda neðri hæðar í framkvæmd og kostnaði.

Gagnaðili hafi fengið þær upplýsingar frá lögmanni að ógerningur væri að áætla réttmæta kostnaðarskiptingu ef ekki lægi fyrir skýr sundurliðun. Þótt umbeðin sundurliðun hafi aldrei borist frá smiðnum og þótt gagnaðili hafi skilmerkilega neitað að samþykkja bæði kostnaðaráætlun og sameiginlega framkvæmd, án þess að hafa tilboð eða kostnaðaráætlun í höndunum, hafi álitsbeiðendur haldið ótrauð áfram með framkvæmdir sínar og lagt út þær fjárhæðir sem þau hafi viljað meina að væri hlutur gagnaðila en áður hafði gagnaðili gefið samþykki sitt fyrir viðgerð á botnplötu.

Álitsbeiðendur hafi verið fullmeðvituð um það að gagnaðili hafi ekki verið í neinni aðstöðu til að taka fyrirvaralaust þátt í svo kostnaðarsömum framkvæmdum.

Því sé alfarið hafnað að þau álit kærunefndar sem álitsbeiðendur vísi til eigi við í þessu máli. Ljóst sé að allur kostnaður sem varðar innra byrði veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun, sé sérkostnaður þeirra.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að þegar tjón komi upp eins og mygla og sprungin og sigin botnplata í húsi, gefi það tilefni til að fara í nánari athuganir á ástandi fasteignar. Það hafi verið gert og komið í ljós að burðarvirki væri verulega ábótavant og þarfnaðist því frekari skoðunar. Eðli máls samkvæmt sé ekki hægt að una því og búa við það að stoðirnar sem haldi húsinu uppi séu ótraustar.

Það sé ekki aðalatriði hvert upphaf framkvæmdanna hafi verið heldur að við þær hafi alvarlegir ágallar komið í ljós sem hafi þurft að bregðast við. Aðilar hafi verið sammála um að framkvæmdin væri nauðsynleg og hún samþykkt. Þá hafi legið fyrir kostnaðaráætlun sem hafi gefið hugmynd um hver kostnaðurinn gæti orðið. Álitsbeiðendur hafi ekki búið í húsinu þegar framkvæmdir hafi átt sér stað á efri hæð á sínum tíma.

Í athugasemdum gagnaðila segir að það að burðarvirki hússins hafi verið svo illa farið að um lífshættu væri að ræða sé rangt. Aftur á móti hafi það verið mat verkfræðings að það væri til bóta að styrkja burðarvirki hússins og brunavarnir. Þetta hafi engum komið á óvart, enda um mjög gamalt timburhús að ræða. Í minnisblaði verkfræðingsins hafi komið fram að verið væri að gera breytingar á skipulagi 1. hæðar sem hafi kallað á breytingar á burðarvirki milligólfs.

Einnig sé rétt að taka fram að skoðun og mat verkfræðingsins á burðarvirki og einangrun í húsinu hafi aðeins farið fram í því afmarkaða rými sem álitsbeiðendur hafi viljað breyta. Úttekt á burðarvirki, brunavörnum eða einangrun í öðrum rýmum séreignarinnar hafi aldrei verið gerð. Þetta undirstriki enn betur að áhersla álitsbeiðenda á að bæta sameiginlega hagsmuni eigenda hafi hvorki verið tilefnið né hafðir að leiðarljósi við þessa framkvæmd.

Það sé rangt að gagnaðili hafi samþykkt bæði framkvæmdir og kostnaðaráætlun.

Frá fyrstu stigum málsins hafi gagnaðila verið falið að leita svara við hvað heyri til mögulega sameiginlegs kostnaðar við framkvæmdina. Fyrst um sinn hafi aðilar reiknað með að fyrrnefndur verkfræðingur hefði þekkingu á þessum málum og í fyrra minnisblaði hans hafi hann komið með sínar ábendingar, en jafnframt vísað í lög til frekari skýringa. Hann hafi einnig metið það svo að uppgjör á milli aðila væri samningsatriði þar sem gagnaðili hefði þegar gert endurbætur á húsinu sem kæmi eigendum þess til góða án kröfu um kostnaðarþátttöku.

Við nánari skoðun hafi komið í ljós að ályktanir hans um mögulega kostnaðarskiptingu hafi verið rangar. Gagnaðili hafi lagt til að löglærður aðili myndi fara yfir minnisblaðið. Álitsbeiðendur hafi brugðist illa við því og talið það óþarfa.

Á húsfundinum 2. október 2020 hafi verkfræðingurinn lagt sérstaka áherslu á að þar sem miklar úrbætur höfðu verið gerðar á styrkingu og einangrun milligólfs án kostnaðarþátttöku eigenda neðri hæðar væri réttast að um samningsatriði væri að ræða og eðlilegast að álitsbeiðendur tækju tillit til þessa. Annar álitsbeiðenda hafi kosið að hundsa þessi tilmæli á þeim forsendum að hana ræki ekki minni til þess að þáverandi eigendur hefðu upplýst álitsbeiðendur um þær endurbætur þegar þau hafi keypt íbúð sína um fimm til sex árum síðar.

III. Forsendur

Deilt er um hvort kostnaður við að setja gifsplötur í loft neðri hæðar og einangrun í milliloft sé sameiginlegur kostnaður eða sérkostnaður álitsbeiðenda.

Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er sameign samkvæmt lögum þessum allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóni aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim. Samkvæmt 2. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur allt burðarvirki húss, grunnur, grunnplata, sökklar, burðarveggir og þakburðarvirki undir sameign.

Samkvæmt 2. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir séreign allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun. Í greinargerð með frumvarpi til laganna er ekki að finna nánari skýringar á efni þessa ákvæðis en kærunefnd telur að skýra beri það með hliðsjón af því að sameign er meginreglan samkvæmt lögum um fjöleignarhús, sbr. einkum 6. gr. laganna. Innra byrði og einangrun í merkingu 2. tölul. 5. gr. virðist augljóslega ná yfir séreign í tilvikum þar sem hún er einangruð frá ytra umhverfi, svo sem þegar um varmaeinangrun er að ræða. Þá er það jafnframt almenn málvenja að með einangrun sé átt við varmaeinangrun. Kærunefnd telur því að í ákvæðinu sé miðað við einangrun sem fyrst og fremst kemur eiganda viðkomandi séreignar til góða og snertir í flestum tilvikum hann einan.

Í máli þessu er aftur á móti um að ræða einangrun sem er sett í tengslum við frágang lofts, sem er hluti af burðarvirki hússins, en tilgangur hennar er að bæta hljóðvist, brunavarnir og styrk fyrir báðar íbúðirnar. Kærunefnd telur því að um sé að ræða sameign, sbr. 6. gr. laga um fjöleignarhús. Frágangur, umfang og kostnaður hefur áhrif á not af einangruninni og hlýtur því eðli máls samkvæmt að byggjast á sameiginlegri ákvarðanatöku.

Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem að ofan greinir, að loftið með eðlilegri hljóðeinangrun sé sameign eigenda. Hefur gagnaðili raunar ekki rökstutt af hverju kostnaður við einangrun og gifsplötur í lofti íbúðar hennar skuli teljast sérkostnaður álitsbeiðenda.

Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi.

Samkvæmt fundargerð húsfundar. sem haldinn var 10. ágúst 2020, var rætt um burðarvirki hússins og nauðsyn þess að fá faglegt mat á þeim endurbótum sem þyrfti að gera. Annar álitsbeiðenda kæmi til með að heyra í smiði um að hann og verkfræðingur gerðu úttekt á ástandi burðarvirkisins og tillögur um úrbætur. Í minnisblaði verkfræðings, dags. 5. september 2020, segir að verið sé að gera breytingar á skipulagi 1. hæðar hússins sem kalli á breytingar á burðarvirki milligólfs en einnig sé þörf á að lagfæra núverandi milligólf í þeim tilgangi að auka styrk þess og brunavörn og bæta hljóðeinangrun. Núverandi milligólf hafi ekki tilskilda brunavörn og líklegast heldur ekki hljóðvörn miðað við núverandi viðmið. Í öðru minnisblaði verkfræðingsins, dags. 8. september 2020, segir að lagfæringar á milligólfi komi báðum íbúðum til góða vegna hljóðvistar og brunavarna.

Samkvæmt fundargerð húsfundar, sem haldinn var 21. september 2020, lagði gagnaðili fram bókun þar sem fram kemur að hún samþykki hvorki greiðsluþátttöku í lagfæringum á burðarvirki né fyrirliggjandi kostnaðaráætlun. Einnig kom fram í bókuninni að fyrir þyrftu að liggja nákvæmari upplýsingar um skiptingu kostnaðarins. Ákveðið var á fundinum að gagnaðili skyldi afla þeirra upplýsinga sem hún teldi vanta. Framhaldshúsfundur var haldinn 24. september 2020. Í fundargerð segir að milliloftið hafi verið skoðað og aðilar væru sammála um að vinna við það og burðarvirki væri nauðsynleg og sameiginleg. Gagnaðili bókaði við þessa færslu að hluti af viðgerð við milliloft væri sameiginlegt og annað séreign. Þá var tekið fram að aðilar væru sammála um að verkið héldi áfram en aðilar myndu í sameiningu finna út hvaða hluti félli á álitsbeiðendur.

Þá liggja fyrir ítrekuð tölvupóstsamskipti aðila þar sem gagnaðili efast um að kostnaðurinn sé sameiginlegur og að þörf sé á mati sérfræðings á því.

Samkvæmt framangreindum fundargerðum voru aðilar sammála um að fá faglegt mat á því hvaða endurbætur þyrfti að gera á burðarvirki hússins. Þá virðist ekki ágreiningur um að nauðsyn hafi verið á viðgerðum á millilofti og burðarviki, sbr. fundargerð húsfundar 24. september 2020, en að gagnaðili teldi aðeins hluta af vinnu við milliloftið sameiginlega. Kærunefnd telur því að álitsbeiðendur hafi mátt ætla að samþykki gagnaðila lægi fyrir téðum framkvæmdum, þrátt fyrir fyrirvara hennar um kostnaðarskiptingu vegna verksins. Að virtri framangreindri niðurstöðu nefndarinnar um að gifsplötur í lofti neðri hæðar sem og einangrun í millilofti falli undir sameign eins og hér stendur á, telur nefndin að um sameiginlegan kostnað sé að ræða, sbr. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús. Verður því fallist á kröfu álitsbeiðenda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðenda.

Reykjavík, 23. september 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson