Nr. 76/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 76/2019

Greiðsluþátttaka: Viðgerðarkostnaður vegna leka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 1. ágúst 2019, mótteknu af kærunefnd 9. ágúst 2019, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 23. september 2019, lögð fyrir nefndina.

Með bréfi kærunefndar, dags. 11. september 2019, var óskað eftir að álitsbeiðandi legði fram afrit af skýrslu tryggingarélags ásamt öðrum gögnum sem kynnu að geyma nánari upplýsingar um það tjón sem ágreiningur málsins varðar. Umbeðin gögn bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 25. september 2019, og voru þau kynnt gagnaðilum með bréfi kærunefndar, dags. 26. september 2019.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. október 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls tólf eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðilar eru eigendur íbúðar á fyrstu hæð. Ágreiningur er um greiðsluþátttöku í kostnaði vegna framkvæmda í íbúð gagnaðila sem þörf var á vegna leka.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi beri ekki ábyrgð á tjóni vegna leka í íbúð gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að laugardag í mars hafi vatn verið tekið af húsinu þar sem eigendur íbúðar 203 hafi staðið í endurbótum á íbúð sinni og ekki hægt að loka fyrir vatn að hverri íbúð fyrir sig. Deginum áður hafi verið tilkynnt á facebooksíðu álitsbeiðanda að vatn yrði tekið af milli klukkan 10 og 12. Eigandi íbúðar 103 hafi fært til eldhúsvask og lagt nýjar lagnir frá stofnlögn í vaskinn. Eigandinn hafi framkvæmt verkið sjálfur en áður ráðfært sig við og notið leiðsagnar pípulagningameistara. Að framkvæmdum loknum hafi vatni aftur verið hleypt á húsið um klukkan 11:30. Upp úr klukkan 14:00 sama dag hafi eigandi íbúðar 203 verið upplýstur um að vatn læki í íbúð gagnaðila sem sé beint fyrir neðan íbúð hans. Gagnaðilar hafi haft samband við tryggingafélag sem hafi sent iðnaðarmann á staðinn til að athuga með lekann sem lokaði fyrir vatnið. Eftir að veggur í íbúðinni hafi verið opnaður hafi komið í ljós leki frá stofnlögn sem liggi upp í gegnum allt húsið, þ.e.a.s. frá íbúð 103 og upp í íbúðir 203 og 303. Í skýrslu iðnaðarmannsins hafi komið fram að hann teldi lekann vera vegna umræddra framkvæmda og að snúið hafi verið upp á stofnlögnina. Eigandi íbúðar 203 hafni þessu þar sem hvorki hafi verið átt við stofnlögnina né snúið upp á hana á nokkurn hátt. Eingöngu hafi eldhúsvaskur verið færður til og ný lögn lögð frá stofnlögninni og í vaskinn. Staðfest sé að ekkert hafi lekið frá íbúð 203 vegna þessara framkvæmda. Lekinn hafi verið á „union“ á stofnlögð íbúðar gagnaðila sem hafi verið hertur og þá hafi lekinn stöðvast. Hver sem orsök lekans sé liggi fyrir að hann hafi komið frá lögn í íbúð gagnaðila og ágreiningur snúist um hverjum beri að greiða kostnað vegna tjónsins. Gagnaðilar og eigendur íbúðar 203 séu ekki með húseigendatryggingu sem taki á tjóni sem þessu. Þá sé álitsbeiðandi ekki heldur með sameiginlega húseigendatryggingu.

Gagnaðilar hafi látið laga skemmdir á íbúðinni og fengið reikning fyrir þeirri vinnu. Á húsfundi, sem hafi verið haldinn 7. maí 2019, hafi verið samþykkt að álitsbeiðandi myndi greiða reikninginn með þeim fyrirvara að leitað yrði álits kærunefndar húsamála.

Eigandi  íbúðar 203 hafi ekki fengið leyfi allra eigenda fyrir framkvæmdinni við stofnlögnina í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila segir að á fundi álitsbeiðanda hafi verið samþykkt að greiða kostnað vegna tjónsins þar sem óumdeilt hafi verið að lögnin sem hafi lekið væri stofnæð og því hluti af sameign.

III. Forsendur

Samkvæmt gögnum málsins var eldhúsvaskur færður til í íbúð 203 og nýjar lagnir lagðar frá frá honum í stofnlögn. Vegna þessara framkvæmda var vatn tekið af húsinu í um það bil eina og hálfa klukkustund dag einn í mars 2019. Eftir hádegi þann dag varð vart við leka í íbúð gagnaðila nr. 103 sem er undir íbúð 203. Deilt er um hver beri ábyrgð á kostnaði vegna viðgerðar sem þörf var á vegna lekans í íbúð gagnaðila.

Í bréfi iðnaðarmanns, dags. 23. mars 2019, sem skoðaði aðstæður í íbúð gagnaðila á vegum tryggingafélags sama dag og lekans varð vart segir að við framkvæmdir í íbúðinni fyrir ofan hafi vatnsrör á heita neysluvatnslögninni snúist. Við það hafi rörið snúist í samtengi sem sé við hné í vegg á bak við vaskaskáp á 1. hæð. Við það hafi skrúfgangurinn losnað og farið að leka. Vaskaskápurinn hafi verið rifinn frá og veggur rofinn. Hert hafi verið á samtenginu og við það hafi lekinn stöðvast.

Í 3. tölul. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að húsfélag sé ábyrgð gagnvart einstökum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið ber ábyrgð á verði um það kennt.

Óumdeilt er að lekinn í íbúð gagnaðila stafaði frá sameiginlegri stofnlögn hússins. Telur kærunefnd að álitsbeiðandi sé þannig ábyrgur gagnvart gagnaðila vegna þess tjóns sem hann varð fyrir vegna þessa. Álitsbeiðandi getur aftur á móti átt endurgjaldskröfu á hendur eiganda íbúðar 203 beri hann ábyrgð á biluninni eins og gefið er til kynna í skýrslu iðnaðarmanns eftir skoðun á vettvangi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. október 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson