Mál nr. 53/2012

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 53/2012

Frístundabyggð. Hlutverk félags. Viðhalds akvegar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. október 2012, beindu Lögmenn Z f.h. A og B, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Félag sumarbústaðaeigenda í C og nágrenni, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 28. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

Auk álitsbeiðni voru viðbótargögn álitsbeiðanda, dags. 16. október 2012, greinargerð gagnaðila, dags. 18. janúar 2013, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 20. febrúar 2013, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. mars 2013, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. apríl 2013.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða frístundabyggð í landi C í D. Ágreiningur er um kostnað vegna viðhalds akvegar.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að sinna viðhaldi akvegar framhjá Ex og Ey.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi ítrekað óskað eftir því að félagið sinni viðhaldi á akvegi framhjá Ex-Exa og Ey. Þann 27. mars 2012 hafi einn álitsbeiðenda borið upp slíkt erindi á aðalfundi félagsins og óskað eftir því að bókuð yrði athugasemd í fundargerð hvað þetta varðaði, annars vegar undir liðnum „Framkvæmdir á vegum“ og hins vegar undir liðnum „Önnur mál“. Hvergi hafi verið minnst á þessar bókanir í fundargerð og hafi viðkomandi álitsbeiðandi gert athugasemdir við það í tölvupósti til ritara gagnaðila þann 2. apríl 2012. Í kjölfarið hafi því verið lofað að formaður gagnaðila myndi senda honum skeyti en ekkert hafi heyrst frá félaginu og hafi viðkomandi álitsbeiðandi því haft samband við formann gagnaðila símleiðis þann 5. júlí 2012 og óskað eftir svörum frá stjórn gagnaðila varðandi þau mál. Í kjölfarið hafi hann fengið senda fundargerð stjórnarfundar frá 9. júlí 2012 þar sem fram hafi komið að samkvæmt samþykktum félagsins teljist stofnbrautir innan girðingar vera E frá G til H, I, J, K, L og M og sé þeim viðhaldið. Samkvæmt deiliskipulagi frá 12. september 1996 komi fram að slóðin sem liggi með lóðum nr. x og y við E og þjóni eingöngu einum sumarbústað teljist vera innkeyrsla. Engin gegnumakstur sé sýndur á deiliskipulagi. Lóðareigendur sjái sjálfir um innkeyrslur og vegarslóða að sínum sumarhúsum. Umræddur vegur hafi verið merktur af eigendum einkavegur til margra ára.

Í kjölfar þess hafi eigendur að Ex leitað til Lögmanna Z  til að gæta réttar síns. Erindi hafi verið sent til sveitarstjórnar D þann 29. ágúst 2012 þar sem óskað hafi verið eftir því að hreppurinn léti í té álit sitt á því hvort umræddur vegarkafli væri hluti E eða hvort hann væri einkavegur. Erindið hafi verið tekið fyrir á fundi sveitarstjórnar þann 5. september 2012. Svarbréf hafi borist þann 10. september 2012 þar sem fram kom að sveitarstjórn hafi litið svo á að með gildistöku deiliskipulags í C sé umræddur akvegur hluti af stofnvegakerfi svæðisins og teljist því hluti E.

Landeigendur hafi fundað þann 26. september 2012 þar sem tekin hafi verið ákvörðun um framhald málsins. Niðurstaða sveitarstjórnar hafi verið kynnt fyrir formanni gagnaðila bæði símleiðis og í formi tölvupósts þann 4. október 2012 og með bréfi þann 5. október 2012. Jafnframt hafi álitsbeiðni verið send til kærunefndar húsamála. Þar sem engin svör hafi borist frá stjórn gagnaðila sjái álitsbeiðendur sér ekki annan kost færan en að halda kærunni til streitu.

Álitsbeiðendur byggja kröfu sína fyrst og fremst á ákvæði 1. tölul. 1. mgr. 19. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, en samkvæmt því beri félagi í frístundabyggð að sjá um lagningu og viðhald akvega og göngustíga innan svæðis. Þá sé slíkt jafnframt í samræmi við 3. tölul. 1. mgr. 3. gr. laga félagsins en þar segi að félaginu beri að standa fyrir sameiginlegum framkvæmdum félagsmanna á félagssvæðinu. Þá rökstyðji álitsbeiðendur þá skilgreiningu sína á því að umræddur vegarkafli sé akvegur og hluti af stofnvegakerfi svæðisins á yfirlitsuppdrætti, dags. 12. september 1996, breytingum á deiliskipulagi, dags. 17. ágúst 2011, auk skilgreiningar sveitarstjórnar D sem veitt hafi verið þann 5. september 2012 og rakin hafi verið hér að framan.

Eins og málið liggi fyrir telji álitsbeiðendur að umræddur vegarkafli sé akvegur sem sé hluti af stofnvegakerfi svæðisins og því beri félaginu að sinna lögbundnu hlutverki sínu um viðhald á umræddum vegarkafla. Álitsbeiðendur óski staðfestingar nefndarinnar á því.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili hafi verið stofnað 14. apríl 1977 í þeim eina tilgangi að gæta hagsmuna félagsmanna innbyrðis og þar með talið gagnvart opinberum aðilum þegar það hafi átt við. Í öndverðu hafi vegir verið mjög slæmir og ekki unnt að notast við þá nema á sumrin. Gagnaðili hafi lagt línur hvernig viðhaldi sameiginlegra vega (stofnvega) yrði háttað á árunum 1977–1978. Á sama tíma hafi verið skilgreint hvaða vegir það væru sem yrðu skilgreindir stofnvegir. Samkvæmt samþykktum félagsins teljist stofnbrautir innan girðingar vera E frá G til H, I, J, K, L og M. Þá liggi fyrir að félagið hafi farið í miklar endurbætur á vegum gagnaðila síðastliðið ár og sett meðal annars upp þrjú rafmagnshlið. Árið 2012 hafi verið sett bundið slitlag á E og I á milli hliða. Í sögulegu samhengi þá hafi félagið haft þann háttinn á að stjórn sem fari með framkvæmdarvald skipi veganefnd á milli funda. Veganefnd fari ásamt verktaka yfir stofnvegi félagsins og ákveði hvað lagfæra þurfi í forgangsröð.

Árið 1963 hafi systurnar N og O keypt lóðina nr. x við E og hafi umrædd lóð verið í eigu sömu fjölskyldu í 50 ár. Enginn ágreiningur hafi verið til staðar gagnvart frumbyggjum lóðarinnar um framkvæmd á framangreindu fyrirkomulagi og greiðslum til félagsins. Árið 1996 hafi lóðinni verið skipt upp í tvær lóðir, þ.e. x og xa. Báðar lóðirnar hafi legið með I. Hafa beri þó í huga að greitt hafi verið frá fyrstu tíð einfalt gjald með lóðinni. Í ágúst 2012 hafi legu lóðanna verið breytt þannig að nú liggi lóð nr. xa samhliða I en lóð nr. x þar fyrir neðan og liggi að henni vegslóði sem lengi hafi verið merktur sem einkavegur. Stjórn gagnaðila mótmælir þeim kröfum sem settar séu fram af hálfu álitsbeiðenda um þátttöku gagnaðila í viðhaldi vegarslóðans sem liggi að lóð nr. x.

Í því vegakerfi sem sé innan frístundabyggðarinnar hafi frá öndverðu þeir vegir sem nefndir hafi verið hér að framan verið skilgreindir sem stofnvegir. Aðrir vegir hafi verið skilgreindir sem einkavegir. Með ákveðnum rökum mætti segja að ef samþykkt verði að skilgreina þann vegarslóða sem liggi að lóð nr. x sem stofnveg þá yrði að endurskipuleggja allt vegasamlagið innan frístundabyggðarinnar. Með sömu rökum og álitsbeiðendur vilji beita í málatilbúnaði sínum verði fjöldi vega stofnvegir. Við það skapist miklar álögur og aukinn kostnaður fyrir alla félagsmenn.

Það sé ekki á færi sveitarfélagsins að ákveða með einföldum hætti hvað teljist stofnvegur og hvað ekki. Það séu félagsmenn sem ákveði sameignina í frístundabyggð og hvað sé sameign og hvað ekki með tilliti til rekstrar á henni og hvað sé innheimt af félagsmönnum til viðhalds á henni.

Þá skjóti það skökku við að álitsbeiðendur hafi notið þeirrar ívilnunar frá árinu 1996 að greiða einungis einfalt félagsgjald fyrir lóðir nr. x og xa við E. Í 2. mgr. 21. gr. laga nr. 75/2008 segi að kostnaður skiptist að jöfnu og ráðist af fjölda lóða undir frístundahús á félagssvæðinu. Umráðamanni lóðar undir frístundahús sé skylt að greiða sinn hluta kostnaðar sem hljótist af ákvörðun sem löglega hafi verið tekin. Það megi því vera ljóst að álitsbeiðendur hafi ekki uppfyllt skilyrði gildandi laga og greitt í gegnum árin tilskilin gjöld en á sama tíma áskilji álitsbeiðendur sér allan rétt umfram það sem félagsmenn hafi ákveðið á félagsfundi hvað séu stofnvegir sem félagið taki að sér í viðhaldi.

Gagnaðili hafnar kröfu kæranda samkvæmt efni og formi og krefst aðallega frávísunar. Óljóst sé hver það sé sem nákvæmlega sé að kæra en gagnaðili telji sig hafa svarað meginatriðum kærunnar.

Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að því sé alfarið hafnað að aðild málsins sé óskýr. Fram komi í álitsbeiðni að leitað sé álits fyrir hönd eigenda E x og xa. Jafnframt hafi fylgt með undirritað umboð til Lögmanna Z þar sem þinglýstir eigendur E x og E xa hafi ritað nafn sitt

Líkt og fram hafi komið hafi Ex komist í eigu fjölskyldu þeirrar sem enn eigi lóðina með afsali, dags. 8. júlí 1963. Í afsalinu sé að finna skýra lýsingu á legu landsins ásamt aðkomu að því. Aðkoma að landinu hafi verið um E, hvort heldur frá P úr suðri eða R úr vestri.

Þegar gagnaðili hafi verið stofnað árið 1977 hafi megintilgangur þess verið að gæta sameiginlegra hagsmuna sumarbústaðaeigenda á svæðinu gagnvart D, ásamt því að bæta umhverfi á svæðinu. Á fyrstu árum félagsins hafi verið leitað stuðnings hreppsins um styrk til að bæta vegi innan svæðisins. Í framhaldinu hafi svæðið verið teiknað upp þar sem sameiginlegir vegir hafi verið merktir. Þessir vegir hafi síðan verið staðfestir í deiliskipulagi árið 1996 sem stofnbrautir. Á upprunalegum teikningum stjórnar gagnaðila megi sjá að sá hluti E, sem krafist sé viðhalds á nú, sé augljóslega merktur sem stofnbraut enda hafi gagnaðili séð um viðhald á honum til langs tíma án þess að nokkrum manni hafi dottið í hug að skilja þann hluta frá. Álitsbeiðendur mótmæla harðlega því sem fram komi í greinargerð gagnaðila um að frá stofnun félagsins hafi sá skilningur verið uppi að umræddur vegarkafli sé ekki hluti stofnvegakerfis svæðisins enda hafi viðhaldi þess kafla ávallt verið sinnt samhliða öðru viðhaldi á E. Á einhverjum tímapunkti hafi hins vegar virst sem stjórn gagnaðila þess tíma hafi ákveðið upp á sitt einsdæmi að aðkoma að E y, x og xa teldist ekki lengur til E þvert gegn lögbundnu deiliskipulagi frá 1996.

Það sé óumdeilanlegt samkvæmt deiliskipulagi staðfestu af D, sbr. fundargerð sveitarstjórnar, dags. 5. september 2012, og bréfi sveitarstjórnar, dags. 10. september 2012, að sá hluti E með aðkomu að lóðum E y, x og xa sé hluti af stofnvegakerfi svæðisins og teljist því hluti E en ekki einkavegur eigenda E x og xa líkt og stjórn gagnaðila vilji nú halda fram og hafi byggt á í ómálefnalegri ákvörðun fundar þann 9. júlí 2012, sbr. lið 2 í fundargerð.

Það sé ekki um það að ræða að verið sé að fara fram á það við stjórn gagnaðila að hún sinni viðhaldi einkavegar á einkalandi líkt og hún virðist telja, heldur liggi fyrir að um sé að ræða hluta stofnvegakerfis sem á ómálefnalegun hátt hafi verið hafður útundan við viðhald stofnvegakerfis svæðisins síðastliðið ár.

Skilningur álitsbeiðenda á stofnvegateikningum og skyldum félagsins til að viðhalda umræddum vegakafla hafi meðal annars fengist staðfestur munnlega hjá S, fyrrverandi formanni félagsins, sem segi aldrei neitt annað hafa verið til umræðu en að félaginu bæri að viðhalda þeim hluta E sem núverandi stjórn segi að sér komi ekki við. Hann segi að félagið hafi á sínum tíma séð um ofaníburð ásamt því að hefla meðal annars umræddan vegakafla nánast á hverju ári í byrjun.

Álitsbeiðendur mótmæla ósönnum fullyrðingum í greinargerð gagnaðila um að hafa notið ívilnunar hvað félagsgjald varði. Staðreyndin sé sú að árið 2000 hafi eigendur E x skipt landinu í tvær sumarbústaðalóðir, þ.e. E x og xa. Frá þeim tíma hafi öll gjöld verið greidd af báðum lóðum, þar með talin félagsgjöld til gagnaðila. Þannig hafi eigendur bæði E x og xa greitt alla þá greiðsluseðla sem þeim hafi borist frá gagnaðila þrátt fyrir skerta þjónustu af hálfu félagsins.

Ljóst sé að með setningu laga nr. 75/2008 sé aðild að gagnaðila ekki lengur valbundin, heldur sé um skylduaðild að ræða sem tryggi gagnaðila hlutdeild allra lóðaeigenda í kostnaði, með lögveðsrétti í eignum félagsmanna á svæðinu. Samhliða þeirri breytingu verði að telja að enn ríkari kröfur verið gerðar til stjórnar gagnaðila að haga ákvarðanatöku um sameiginleg réttindi og hvað teljast skuli til sameiginlegs kostnaðar með málefnalegum hætti en ekki eftir duttlungum stjórnarmanna hverju sinni.

Fullyrðingum gagnaðila um að samkvæmt samþykktum félagsins teljist stofnbrautir innan girðingar vera E frá G til M, I, J, K, L og M enda komi það hvergi fram í samþykktum (lögum) félagsins, dags. 14. apríl 1977, eða öðrum málsgögnum sem gagnaðili hafi lagt fram.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hann ítrekar það sem áður hafi komið fram. Lega lóða nr. x og xa hafi beina tengingu við I sem sé eðlilegt aðgengi miðað við það sem sé ríkjandi fyrirkomulag á svæðinu, í þeim tilgangi að ekki sé verið að leggja stofnbrautir sem séu að einu húsi með auknum tilkostnaði fyrir heildina. Breyting sú er gerð hafi verið með deiliskipulagi frá 12. september 1996 geti ekki lagt auknar skyldur á sameignina án þess að hafa samráð um það við gagnaðila.

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um hvort tiltekinn vegarhluti teljist sameiginlegur vegur sem gagnaðila beri að viðhalda eða hvort um sé að ræða einkaveg sem umráðamenn lóða annist viðhald á sjálfir. Álitsbeiðendur byggja á því að gagnaðili hafi sinnt viðhaldi vegarhlutans í öndverðu auk þess sem vegurinn sé sameiginlegur vegur samkvæmt gildandi deiliskipulagi, sbr. bréf sveitarstjórnar, dags. 10. september 2012. Gagnaðili byggir á því að í samþykktum gagnaðila séu tilgreindir þeir vegir sem teljist til stofnvegakerfis svæðisins, en þar sé umræddur vegarhluti ekki meðtalinn. Auk þess haldi gagnaðili því fram að einungis hafi verið greitt einfalt gjald fyrir bæði lóð nr. x og xa.

Í 1. mgr. 17. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er mælt fyrir um þá skyldu umráðamanna lóða undir frístundahús að hafa með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni. Í 1. mgr. 19. gr. laga nr. 75/2008 segir að, sé ekki á annan veg samið, er hlutverk félags í frístundabyggð meðal annars að taka ákvarðanir um lagningu og viðhald akvega og göngustíga að og innan svæðis. Í 3. gr. samþykkta gagnaðila frá 16. apríl 1997 segir að það sé meðal annars tilgangur gagnaðila að stuðla að og standa fyrir sameiginlegum framkvæmdum félagsmanna á félagssvæðinu. Hvergi er þar að finna þá upptalningu vega sem gagnaðili heldur fram að myndi stofnvegakerfi svæðisins. Af þessu leiðir, að mati nefndarinnar, að viðhald allra sameiginlegra vega innan svæðis sé meðal hlutverka gagnaðila.

Í máli þessu er deilt um hvort sá hluti E sem liggur að lóðum nr. y, x og xa sé sameiginlegur vegur eða hvort um sé að ræða einkaveg eða innkeyrslu sem umráðamönnum lóða beri að annast viðhald á sjálfir. Í fundargerð sveitarstjórnar, dags. 5. september 2012, segir að sveitarstjórn líti svo á að með gildistöku deiliskipulags í C sé umræddur akvegur hluti af stofnvegakerfi svæðisins og teljist því hluti E. Þá ber til þess að líta að E var upphaflega hluti stofnvegar svæðisins. Þegar E var breytt í núverandi horf var eftir sem áður óbreytt réttarstaða þeirra aðila sem við veginn búa. Umræddur vegur telst því til sameiginlegra vega innan svæðis gagnaðila.

Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar að gagnaðila beri að sinna viðhaldi á umræddum vegarhluta.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að umræddur vegarhluti teljist til sameiginlegra vega sem gagnaðila beri að sinna viðhaldi á.

Reykjavík, 3. apríl 2013

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Ásmundur Ásmundsson