Nr. 25/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 25/2019

Bílskúrsréttur. Stærð bílskúrs.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótteknu 3. apríl 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. apríl 2019, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. apríl 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. maí 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að nota innkeyrslu að svæði þar sem hún á bílskúrsrétt sem einkabílastæði. Einnig er deilt um hversu stóran bílskúr álitsbeiðanda sé heimilt að byggja samkvæmt bílskúrsrétti sínum.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að nota innkeyrslu að svæði þar sem hún á bílskúrsrétt sem einkabílastæði.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að byggja bílskúr sem sé 35 fermetrar að stærð.

Í álitsbeiðni segir að í afsalsbréfi, dags. 30. desember 1957, komi fram skipting á notkun lóðarinnar og þar hafi bílskúrsrétti verið þinglýst. Skjalið hafi verið óskannað hjá sýslumanni þegar álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn og hafi það fundist í gömlum bókum.

Álitsbeiðandi hafi túlkað bílskúrsréttinn þannig að hefði bílskúr þegar verið byggður væri hún að leggja bifreið sinni í vesturhluta innkeyrslu hússins en því myndi þá fylgja einkabílastæði fyrir framan bílskúrinn.

Samkvæmt deiliskipulagi eigi jafnvel að byggja 35 fermetra bílskúr en varnaraðili telji að álitsbeiðanda sé það óheimilt þar sem eingöngu megi byggja 17,5 fermetra bílskúr eins og fram komi í afsalsbréfinu frá árinu 1957. Í framangreindu afsalsbréfi segi: Leigulóðaréttindi fylgja þannig, að lóðin skiptist um mitt húsið, en hinu selda fylgir réttur til að reisa 17,5 m² bílskúr á vesturhluta lóðarinnar, en vesturhluta hússins fylgir umferðarréttur yfir austurhluta lóðarinnar að sunnanverðu. Skjalið sé undirritað af öllum þáverandi eigendum hússins og dugi það þannig sem eignaskiptasamningur. Gagnaðili vilji ekki að álitsbeiðandi noti bílskúrsrétt eða bílastæði í vesturenda innkeyrslunnar.

Þá komi fram í tilteknu deiliskipulagi: Byggingarreitir bílskúra eru almennt 5 X 7 m fyrir einnar hæðar einfaldan bílskúr […]. Álitsbeiðandi skilji þetta þannig að hún megi byggja 35 fermetra bílskúr.  

Í greinargerð gagnaðila segir að það hafi komið á óvart þegar afsalið frá árinu 1957 hafi verið kynnt honum en hann hafi ekki verið upplýstur um bílskúrsrétt álitsbeiðanda þegar hann hafi keypt eignarhluta sinn.

Álitsbeiðanda sé óheimilt að leggja bifreið sinni í innkeyrslunni þar sem hvorki hafi verið samþykktur né byggður bílskúr við enda hennar. Þannig sé ekki hægt að skilgreina einkabílastæði fyrir framan bílskúr sem ekki sé til.

Þá sé álitsbeiðanda óheimilt að byggja 35 fermetra bílskúr, enda sé réttur hennar samkvæmt afsalinu að byggja bílskúr sem sé 17,5 fermetrar. Að öðrum kosti væri hún að eigna sér hluta lóðarinnar. Í afsalinu sé tilgreint að lóðin skiptist til helminga.

Varnaraðili eigi umferðarrétt um umrædda innkeyrslu samkvæmt afsalinu. Hann telji að frumbyggjar hússins hafi hugsað sér að byggja tvöfaldan bílskúr, báða 17,5 fermetra, þar sem leyfilegt heildarbyggingarmagn yrði 35 fermetrar. Af þeim sökum hafi verið tryggt að eignarhluti hans hefði umferðarrétt um austurhluta lóðinnar.

Þar sem afsalið tryggi rétt álitsbeiðanda til að byggja 17,5 fermetra bílskúr á vesturenda og varnaraðila umferðarrétt um lóð austurenda hafi meiningin verið sú að tryggja báðum eignarhlutum hússins tækifæri á að byggja bílskúr.

Bílskúrsréttur álitsbeiðanda sé óumdeildur en ekki sé hægt að líta svo á að heil innkeyrsla, þ.e. allur austurhluti hennar og bróðurpartur vesturenda, sé einkabílastæði þótt það sé réttur til að byggja bílskúr við endann. Hvorki sé skilgreint bílastæði á lóðinni né hafi bílskúr verið byggður. Þegar álitsbeiðandi leggi bifreið sinni í innkeyrsluna hefti hún umferðarrétt vesturenda hússins um austurhluta lóðarinnar.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að þetta snúist um rétt hennar til að leggja bifreið sinni við enda innkeyrslunnar sem komi ekki í veg fyrir umferðarrétt varnaraðila og aðgang að húsi hans. Þá sé ljóst af afsalinu frá árinu 1957 að bílskúrsréttur fylgi eingöngu eignarhluta hennar.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða lóðarhluti. Samkvæmt 6. gr. sömu laga eru allir þeir hlutar lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, í sameign. Í 5. tölul. 8. gr. kemur síðan fram að undir sameign fjöleignarhúss falli öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls. Í 9. tölul. 5. gr. sömu laga kemur fram að undir séreign falli hluti lóðar, til dæmis bílastæði, sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.

Í þinglýstu afsalsbréfi, dags. 30. desember 1957, segir að lóðin skiptist um mitt húsið, en hinu selda fylgi réttur til að reisa 17,5 m² bílskúr á vesturhluta lóðarinnar, en vesturhluta hússins fylgir umferðarréttur yfir austurhluta lóðarinnar að sunnanverðu. Óumdeilt er að byggingarrétturinn er séreign álitsbeiðanda. Enginn bílskúr hefur aftur á móti verið byggður á lóð hússins en tvö bílastæði verið gerð á þeim hluta lóðar þar sem aðkeyrsla myndi vera að bílskúrnum. Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, víkja ekki sérstaklega að bílskúrsrétti eða að því hvað slíkur réttur felur nákvæmlega í sér. Að mati kærunefndar, sbr. álit kærunefndar í málum nr. 21/2005 og 41/2016, er bílskúrsréttur réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar. Felst því í bílskúrsrétti kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans. Aftur á móti felur bílskúrsréttur ekki í sér séreignarréttindi á umræddum reitum samkvæmt ákvæðum 4. gr. laganna og telst hann, og þar með talið bílastæði fyrir framan væntanlegan skúr, því sameign þar til bílskúr hefur verið byggður nema þinglýstar heimildir kveði á um annað. Kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að henni sé heimilt að nota innkeyrsluna sem einkabílastæði er því hafnað.

Samkvæmt nefndu afsalsbréfi á álitsbeiðandi rétt til þess að byggja bílskúr sem er 17,5 fermetrar að stærð. Álitsbeiðandi vísar til þess að í tillögu að deiliskipulagi fyrir hverfið, dags. 18. maí 2010, komi fram í kafla sem ber yfirheitið: Almennir skilmálar er varða allt svæðið, að byggingarreitir bílskúra séu almennt 5 x 7 m fyrir einnar hæðar bílskúr. Þrátt fyrir það viðmið sem kemur fram í tillögu að deiliskipulaginu telur kærunefnd að stærð þess bílskúrs sem álitsbeiðanda er heimilt að byggja sé bundið við það sem fram kemur í þinglýstri heimild um bílskúrsréttinn. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að byggja bílskúr sem er 35 fermetrar að stærð.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að nota innkeyrsluna sem einkabílastæði.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að byggja bílskúr sem er stærri en 17,5 fermetrar að stærð.

Reykjavík, 20. maí 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                                  Eyþór Rafn Þórhallsson