Mál nr. 76/2017

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 12. febrúar 2018

í máli nr. 76/2017

A

gegn

B

Mánudaginn 12. febrúar 2018 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A leigjandi.

Varnaraðili: B leigusali.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni hafi verið heimilt að hafa hund í hinni leigðu íbúð og haft forgangsrétt til leigu hennar.

Með kæru, dags. 12. febrúar 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. nóvember 2017, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 27. nóvember 2017, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd og sendi nefndin sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 29. nóvember 2017, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. X 2017, tók sóknaraðili á leigu íbúð í eigu varnaraðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá X 2017 til X 2017. Ágreiningur er hvort sóknaraðila hafi verið heimilt að hafa hund í hinni leigðu íbúð.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir hún hafi þurft að afhenda íbúðina X 2017 þar sem hún væri með hund. Í húsinu séu fleiri hundar og kettir, en dýrahald sé bannað samkvæmt húsreglum. Um mismunun sé að ræða þar sem enginn leigjandi í húsinu hafi fengið synjun á framlengingu húsaleigusamnings. Hundurinn sé sóknaraðila mjög mikilvægur. Hann hjálpi henni andlega í einveru og það sé honum að þakka að hún fari út og hreyfi sig mikið.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi verið með tímabundinn leigusamning með gildistíma í þrjá mánuði. Í samningnum hafi skýrt komið fram að dýrahald væri óheimilt og jafnframt sé dýrahald bannað samkvæmt húsreglum.

Fljótlega eftir að sóknaraðili hafi flutt inn hafi verið kvartað yfir hundi hennar. Þar sem hún hafði brotið gegn leigusamningi og húsreglum hafi verið ákveðið að framlengja ekki samningi aðila eftir að þriggja mánaða leigutíma lyki.

Varnaraðili líti svo á að óumdeilt sé að sóknaraðili hafi brotið gegn samningnum og húsreglum. Yrði henni veitt undanþága væri um mismunun að ræða gagnvart öðrum. Bann við dýrahaldi sé byggt á málefnalegum rökum, enda þekkt í fjölbýlishúsum.

IV. Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Af gögnum málsins verður ráðið að leigutíma hafi lokið á umsömdum degi samkvæmt leigusamningi aðila. Kærunefnd telur að ágreiningur í máli þessu snúist um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að synja sóknaraðila um framlengingu á samningi aðila á þeirri forsendu að hún hafi verið með hund í hinni leigðu íbúð.

Í 1. málsl. 27. gr. húsaleigulaga segir að leigjanda sé óheimilt að nota leiguhúsnæði á annan hátt en um er samið í leigusamningi. Í leigusamningi aðila var að finna sérákvæði um að dýrahald væri bannað. Sama regla kemur jafnframt fram í húsreglum fyrir C og samkvæmt gögnum málsins var sóknaraðila kunnugt um það. Að þessu virtu telur kærunefnd að sóknaraðila hafi verið óheimilt að hafa hund í hinni leigðu íbúð.

Í 1. mgr. 51. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi íbúðarhúsnæðis skuli að umsömdum leigutíma loknum hafa forgangsrétt til leigu þess, svo fremi sem húsnæðið sé falt til áframhaldandi leigu í að minnsta kosti eitt ár. Í 9. tölul. 2. mgr. sömu greinar segir að forgangsréttur leigjanda gildi ekki ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun. Með því að halda hund í íbúð sinni, þvert á ákvæði leigusamnings og húsreglna, vanrækti sóknaraðili skyldur sínar samkvæmt leigusamningi á svo stórfelldan hátt að riftun gat varðað á grundvelli 10. töluliðs 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Auk þess var það forsenda sóknaraðila fyrir áframhaldandi afnotum hennar á eigninni að hún fengi að hafa hund sinn í íbúðinni. Telur kærunefnd að forgangsréttur leigjanda gildi ekki í þessu tilviki, sbr. 9. tölul. 2. mgr. 52. gr. húsaleigulaga.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðili hafði ekki forgangsrétt til leigu.

Reykjavík, 24. apríl 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson