Mál nr. 45/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 45/2008

Samþykki: Framkvæmdir á lóð, sérafnotaréttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. september 2008, mótt. 7. október 2008, beindi A lögfræðingur, f.h. B og C, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð E hdl., f.h. gagnaðila, dags. 24. nóvember 2008, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 19. desember 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða tvíbýlishúsið X nr. 67 sem skiptist í kjallara, 1. hæð og ris. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á 1. hæð auk geymslu í risi, alls 97,3 m², en gagnaðili er eigandi íbúðar í kjallara, alls 95,1 m². Ágreiningur er um samþykki vegna fyrirhugaðra og lokinna framkvæmda á lóð.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að ekki þurfi samþykki gagnaðila fyrir þeim framkvæmdum á lóð sem lokið er.
2. Að ekki þurfi samþykki gagnaðila fyrir þeim framkvæmdum á lóð sem fyrirhugaðar eru varðandi grindverk og stæði fyrir ruslatunnur.

Í álitsbeiðni kemur fram að stærð hússins sé 194,7 m² og stærð lóðarinnar 608,7 m²; að álitsbeiðandi hafi sérafnotarétt af bílastæði, plani og lóð framan við húsið; og að eignarhluti álitsbeiðenda í fasteigninni sé 56,63%. Gagnaðila hafi sérafnotarétt af göngustíg og baklóð og teljist hann 43,37% af heildareigninni.

Álitsbeiðendur hafa staðið fyrir eftirfarandi framkvæmdum á framlóð hússins:

• Runnar og trjágróður sem hafi afmarkað framlóðina voru teknir niður og sendir í endurvinnslu. Þetta hafi verið fjarlægt til að undirbúa uppsetningu grindverks umhverfis framlóðina. Ekki hafi verið hróflað við stærri trjám á lóðinni.
• Lítill pallur sem tekinn var að fúna og molna hafi verið fjarlægður.
• Hellulögn í garðinum hafi verið fjarlægð.
• Garðurinn að mestu leyti tyrfður upp að nýju, fyrir utan ræmu umhverfis gróðurhús, þar sem ætlunin sé að helluleggja að hluta.

Framkvæmdir sem séu fyrirhugaðar af hálfu álitsbeiðanda séu eftirfarandi:

• Setja upp grindverk í hefðbundnum stíl (antik) sem afmarki framlóðina frá gangstéttinni.
• Að setja hlið á grindverkið sem snúi í vestur, en álitsbeiðendur séu tilbúnir til viðræðna um að setja annað hlið að austan komi fram ósk um það frá gagnaðila. Þá sé gert ráð fyrir að grindverk verði einnig sett til að afmarka bílastæðið á suðvesturhorni framlóðar, við hlið gróðurhússins.
• Að afmarka tvö stæði fyrir ruslatunnur, eina á hvoru horni framlóðarinnar við götuna. Annað stæðið verði notað af álitsbeiðendum en hitt af gagnaðila. Álitsbeiðendur muni greiða fyrir framkvæmdina.

Álitsbeiðendur telja að samþykki gagnaðila hafi ekki þurft til þar sem um smávægilega breytingu og endurnýjun sé að ræða sem falli undir 3. mgr. 30. gr. laganna. Í málinu vegast því á hagsmunir álitsbeiðenda að geta hagnýtt sér eign sína og sérafnotarétt á þann veg sem þeim sýnist og hagsmunir gagnaðila að fá tækifæri til að tjá sig um framkvæmdir sem hafa áhrif á útlit hússins og heildarsvip þess.

Álitsbeiðendur byggja á því að hagsmunir þeirra séu slíkir að líta verði svo á að lóðaframkvæmdirnar séu smávægilegar. Samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta þurfi því fyrir framkvæmdunum, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. 

Sérafnotaréttindi álitsbeiðenda teljast séreign í skilningi laga um fjöleignarhús, en skv. 9. og 10. tölul. 8. gr., sbr. 5. tölul. 8. gr., geti sérafnotaréttur talist séreign í skilningi 4. gr. að tilteknum skilyrðum uppfylltum. Sérafnotarétturinn þurfi þá að koma fram í þinglýstum heimildum um fasteignina og þá þurfi eignarhluti sérafnotaréttarhafa í lóð fasteignarinnar að vera ríkari en í eignarhlutum hússins. Til stuðnings því, að sérafnotaréttur geti talist til séreignar í skilningi laganna, vísa álitsbeiðendur til álita kærunefndarinnar nr. 64/2001 og 16/2000. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingunni sé eignarhlutfall álitsbeiðenda í húsinu og lóðinni 56,63%, þrátt fyrir að eignarhlutfall í húsinu sé eingöngu 51%. Með vísan til framangreindra lagaákvæða og álita kærunefndarinnar verði að líta svo á að framlóð hússins sé séreign í skilningi 5. gr. laganna.

Álitsbeiðendur byggja einnig á því að engu máli skipti hvort sérafnotaréttur teljist séreign í skilningi laganna eða ekki, sömu sjónarmið og lagarök eigi við um sérafnotarétt og séreign. Til stuðnings því vísa álitsbeiðendur til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 22/2004 þar sem sérafnotaréttindi voru skilgreind sem „einkaréttur til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar, sem þó er í sameign allra eigenda“ og fólu í sér kvöð á aðra sameigendur um að þeir virtu umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa, gegn því að sérafnotaréttar taki á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað af viðkomandi fleti. Með vísan til þess að eiganda er eingöngu heimilt að hagnýta sameign í félagi við aðra eigendur þá geti ekki sömu sjónarmið átt við um sérafnotarétt og sameign.

Með hliðsjón af eðli þeirra réttinda sem sérafnotaréttindi veita ásamt því sem hvergi sé vikið að sérafnotaréttindum í lögum um fjöleignarhús eða í frumvarpi til laganna beri að líta svo á að sömu lagarök eigi við um sérafnotaréttindi og séreign.

Í öðru lagi benda álitsbeiðendur á að réttindi sín til að hagnýta og breyta lóðinni gangi framar en réttindi gagnaðila til að tjá sig um breytingarnar. Þeir byggja á því að 1. mgr. 26. gr. og 2. mgr. 27. gr. beri að túlka til samræmis við 30. gr. laganna, með þeim hætti að breytingar á séreign geti eingöngu talist hafa veruleg áhrif á heildarsvip eða útlit húsa leiði þær til verðmætisrýrnunar hússins. Með þessum ákvæðum sé tekið af skarið um það að réttindi eiganda til breytingar, afnota og hagnýtingar eignar eigi ekki að skerða nema í undantekningartilvikum samkvæmt sérstakri heimild. Þessi afstaða komi fram með skýrum hætti í athugasemdum við 27. gr. frumvarps þess er varð að fjöleignarhúsalögum þar sem segir: „Hér vegast á þeir hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eiganda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með. Hvoru tveggja eru gild sjónarmið sem verður að virða.“ Þá segir í athugasemdunum við 2. mgr. 27. gr.: „Með ákvæðum 2. mgr. er komið til móts við viðkomandi eiganda [séreignar] með því að hindra að aðrir eigendur synji um samþykki á ómálefnalegum grundvelli enda þótt um verulega breytingu sé að ræða.“ Til stuðnings því að breytingar á séreign teljist eingöngu verulegar leiði þær til verðmætisrýrnunar annarra eigna vísa álitsbeiðendur til þess að almennt sé viðurkennt að umráða- og afnotaréttindi og rétturinn til að hagnýta eign endurspegli mikilvægustu heimildir eignarréttarins sem njóti verndar 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins, nr. 33/1944. Auk þess sem lóðaframkvæmdirnar séu greiddar af álitsbeiðendum. En ein meginástæða þess að íbúum fjöleignarhúss hafi verið veittur ákvörðunarréttur um framkvæmdir skv. 30. gr. fjöleignarhúsalaga hafi verið sú að þeim beri að greiða kostnað vegna framkvæmda á sameign, sbr. 45. gr.

Vísa álitsbeiðendur til þess að breytingar á séreign geti eingöngu talist hafa veruleg áhrif á heildarsvip eða útlit húsa leiði þær til verðmætisrýrnunar þess. Ásamt því að garðurinn hafi verið orðinn úr sér sprotinn og lítið augnayndi vegna lélegs viðhalds verði að líta svo á að lóðaframkvæmdirnar hafi leitt til verðmætisaukningar fasteignarinnar sem gagnaðili njóti góðs af og því sé eingöngu um smávægilega breytingu að ræða á útliti hússins.

Í þriðja lagi vísa álitsbeiðendur til þess sjónarmiðs sem styðji þá niðurstöðu að breytingarnar teljast smávægilegar. Garðurinn hafi verið orðinn úr sér genginn og lítið augnayndi áður en umræddar framkvæmdir fóru fram. Samkvæmt 4. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga sé álitsbeiðendum skylt að sinna eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu lóðarinnar. Álitsbeiðendur líta svo á að lóðaframkvæmdirnar séu hluti af viðhaldsskyldu þeirra og því þurfi ekki sérstakt samþykki fyrir þeim frá gagnaðila, einkum þegar litið er til ástands garðsins. Til stuðnings því vísa álitsbeiðendur til álits kærunefndarinnar nr. 44/2006.

Þá telja álitsbeiðendur að sanngirnis- og eðlisrök leiði til þess að líta verði á lóðaframkvæmdirnar sem smávægilegar. Fjölskylda með börn fari með afnot garðsins og skipulag garðsins hafi leitt til þess að eigi hafi verið hægt að nýta garðinn með nokkrum hætti. Fráleitt sé því að halda fram að gagnaðili geti með neitun sinni komið í veg fyrir nýtingu garðsins.

Með vísan til þess að framkvæmdirnar séu á lóð sem sé háð sérafnotarétti álitsbeiðenda og flokkist því undir séreign í skilningi laga um fjöleignarhús skv. 9. og 10. tölul. 8. gr., sbr. 5. tölul. 8. gr. Auk þess hafi ekki verið sýnt fram á að framkvæmdirnar hafi leitt til verðmætisrýrnunar hússins og að gagnaðili þurfi ekki að greiða neitt fyrir þær. Jafnframt séu framkvæmdirnar hluti af viðhaldsskyldu álitsbeiðenda. Þá líta álitsbeiðendur svo á að það sé hafið yfir allan vafa að umræddar lóðaframkvæmdir séu smávægilegar og tilskilið samþykki sé því fyrir hendi.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann geri þær kröfur, annars vegar að viðurkennt verði að samþykki hans hefði þurft fyrir því sem álitsbeiðendur hafa þegar framkvæmt og að álitsbeiðendum verði gert að fjarlægja sandkassa sem þeir hafi komið fyrir beint fyrir neðan svefnherbergisglugga dóttur gagnaðila, og hins vegar að viðurkennt verði að samþykki gagnaðila þurfi fyrir þeim framkvæmdum sem álitsbeiðendur fyrirhuga.

Bendir gagnaðili á að skv. 1. mgr. 10. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, geti eign í fjöleignarhúsi verið með þrennu móti, þ.e. séreign, sameign allra eigenda eða sameign sumra eigenda. Meðal markmiða með setningu laganna hafi verið að skýra þessi hugtök og eyða ríkjandi óvissu um þau. Í 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, komi fram að séreign teljist vera afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega hvort heldur sé rými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Enn fremur komi fram í lögunum sú meginregla að rými sem ekki sé ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Því sé sameign skilgreind neikvætt, þ.e. sem sá hluti þeir hlutar húss eða lóðar sem ekki teljast ótvírætt í séreign samkvæmt þinglýstum gögnum.

Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að samkvæmt lóðarleigusamningi við Y fyrir fasteignina X nr. 67 sem endurnýjaður hafi verið 2. nóvember 2004 komi skýrt fram að húsið sé reist á sameignarlóð. Hið sama komi fram í eignaskiptayfirlýsingu, dagsettri í október 2004. Þar sé einnig kveðið á um að eign gagnaðila fylgi sérafnotaréttur af bílastæði, plani og lóð fyrir framan hús. Tekið sé fram að allir íbúar hafi umgengnisrétt um sérafnotafleti.

Þá bendir gagnaðili á að kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi áður tekið afstöðu til hugtaksins „sérafnotaflötur“, sbr. til dæmis álit nefndarinnar í máli nr. 36/2002. Enn fremur bendir gagnaðili á að í áliti kærunefndarinnar í máli nr. 6/2002 hafi verið tekið fram að kærunefnd teldi sérafnotaflöt eigenda ekki til séreignar skv. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Með vísan til þessa sé ljóst að lóðin að X nr. 67 sé í sameign og því heyri öll ákvarðanataka um framkvæmdir á lóðinni undir húsfélag. Ákvæði um sérafnotarétt í eignaskiptayfirlýsingu geti engu breytt um þetta leiði ákvarðanatakan til jafn mikilla breytinga og hér um ræði.

Þá tekur gagnaðili fram að í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús komi fram að sé um að ræða byggingu, endurbætur eða framkvæmdir á sameign, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Því megi ljóst vera að þær framkvæmdir sem ráðist hafi verið í og fyrirhugaðar sé á lóðinni og hvorki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi né á samþykktri teikningu, séu háðar samþykki a.m.k. 2/3 hluta eigenda.

Þessu til viðbótar verði ekki hjá því komist að geta þess að í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús sé kveðið á um að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint. Í 2. mgr. sömu greinar komi fram að ákvörðunarréttur skv. 1. mgr. eigi meðal annars við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um. Í 4. mgr. sé tekið fram að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Enginn sameiginlegur fundur hafi farið fram vegna framkvæmda á lóðinni til þessa né vegna slíkra sem fyrirhugaðar séu. Af þessu megi ljóst vera að um ólögmæta ákvarðanatöku hafi verið að ræða hjá álitsbeiðendum þegar þeir hafi ákveðið að ráðast í þær framkvæmdir sem þeir hafi þegar ráðist í.

Álitsbeiðendur hafi staðhæft að skv. 9. og 10. tölul. 8. gr., sbr. 5. tölul. 8. gr. laganna, geti sérafnotaréttur talist séreign í skilningi 4. gr. Þá hafi verið á því byggt í álitsbeiðni að engu máli skipti hvort sérafnotaréttur teljist séreign í skilningi laga um fjöleignarhús eða ekki. Sömu sjónarmið og lagarök eigi við um sérafnotarétt og séreign. Framangreindar vísanir í lög séu illskiljanlegar og niðurstaðan órökstudd. Þessum röksemdum sé alfarið vísað á bug og í því sambandi bent á framangreind ummæli kærunefndar í málum nr. 6/2002 og 36/2002 þar sem fram komi að sérafnotaréttur feli ekki í sér séreignarrétt í skilningi fjöleignarhúsalaga, heldur einungis afnotarétt.

Til stuðnings því að sérafnotaréttur geti talist til séreignar í skilningi fjöleignarhúsalaga hafi álitsbeiðendur vísað til álita kærunefndarinnar í málum nr. 64/2001 og 16/2000. Þessari túlkun hafnar gagnaðili og telur að hún fái ekki stoð í þessum álitum nefndarinnar. Til að mynda komi fram í áliti nr. 16/2000 að „[s]amkvæmt 5. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, undir sameign fjöleignarhúss, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls“. Líkt og áður hafi komið fram sé engum slíkum heimildum fyrir að fara í því máli sem hér er til skoðunar.

Þá ítrekar gagnaðili að réttindi álitsbeiðenda til afnota á lóðinni byggjast ekki á séreignarrétti heldur sérafnotarétti. Þannig sé ljóst að vísanir til 26. og 27. gr. laga um fjöleignarhús geti með engum hætti átt við í málinu, enda taki þær samkvæmt orðum sínum til séreignar.

Hvað varðar þær röksemdir álitsbeiðenda að breytingar á lóðinni teljist smávægilegar skal á það bent að því sé ekki mótmælt að álitsbeiðendum sé bæði heimilt og skylt að sinna nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu lóðar. Því fari hins vegar fjarri að þær framkvæmdir sem nú þegar hafi verið ráðist í og þær sem fyrirhugaðar séu geti fallið undir slíkt. Eins og ljósmyndir af lóðinni beri með sér séu umræddar breytingar langt frá því að vera smávægilegar. Gagnaðili hafi vaknað við það einn daginn að álitsbeiðendur hafi verið farnir að umturna garðinum með vinnuvélum án þess svo mikið að láta gagnaðila vita af því og það að staðsetja sandkassa beint fyrir neðan svefnherbergisglugga dóttur gagnaðila sé í besta falli vanhugsað. Þrátt fyrir það að viðurkennt yrði að álitsbeiðendur gætu tekið þá ákvörðun á löglega boðuðum húsfundi að koma fyrir sandkassa á lóðinni verði ekki fram hjá því litið að taka verði sanngjarnt tillit til gagnaðila við staðsetningu hans.

Hvergi í þinglýstum gögnum sé gert ráð fyrir heimildum sérafnotaréttarhafa til þess að girða lóðina af með þeim hætti sem gagnaðilar ætli sér að gera og hvergi liggi fyrir teikningar um þessar útfærslur. Þegar eignaskiptayfirlýsingin hafi verið gerð hafi þvert á móti verið áratuga gömul tré til staðar í garðinum. Álitsbeiðendur hafi tekið einhliða ákvörðun um að fella trén. Grindverk það sem álitsbeiðendur ætli sér að reisa muni ramma inn stofuglugga og herbergisglugga gagnaðila og gera aðgang að neðri hæðinni eins óaðlaðandi og hægt sé. Þá sé ljóst að grindverkið muni takmarka mjög umgengnisrétt gagnaðila að framlóðinni og gefi álitsbeiðendum færi á að hagnýta hana sem séreign væri.

Þá ætli álitsbeiðendur sér að búa til nýtt bílastæði á suðvesturhorni framlóðar, við hliðina á gróðurhúsinu, og þannig í raun að fjölga bílastæðum á lóðinni og breyta nýtingu hennar. Fráleitt sé að halda því fram að þar sé ekki um meiriháttar breytingu að ræða eins og álitsbeiðendur haldi fram. Þessu til viðbótar bendir gagnaðili á að gróðurhúsið sem þarna sé vísað til hafi aldrei verið samþykkt á löglega boðuðum húsfundi né af byggingaryfirvöldum. Hið sama eigi við um geymsluskúr í norðurhorni lóðar. Gagnaðili sé orðinn þreyttur á yfirgangi álitsbeiðenda sem telji sig geta ráðist í umfangsmiklar framkvæmdir og byggingar á sameiginlegri lóð án nokkurs samráðs við sig. Gagnaðili muni leita atbeina byggingaryfirvalda um niðurrif á þessum ósamþykktu byggingum.

Að lokum kemur fram í greinargerð gagnaðila að vísun álitsbeiðenda til þess að sanngirnis- og eðlisrök eigi að leiða til þess að framkvæmdirnar teljist smávægilegar sé illskiljanleg. Eðli framkvæmda skv. 30. gr. fjöleignarhúsalaga verði metið á hlutlægan hátt með hliðsjón af staðháttum í hvert skipti en ekki út frá sanngirnissjónamiðum. Tilvísun í niðurstöðu máls nr. 50/1995 breyti engu um þetta álitaefni.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða á sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæða laganna eða eðli máls.

Í 6. gr. fjöleignarhúsalaga segir að í sameign séu allir þeir hlutar húss, bæði að innan og utan sem ekki eru ótvírætt í séreign. Er sameign því skilgreind neikvætt, þ.e. sem þeir hlutar húss eða lóðar sem ekki teljast samkvæmt þinglýstum gögnum ótvírætt í séreign.

Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 12. nóvember 2004, eru tveir matshlutar í húsinu, annars vegar eign 0001, íbúð í kjallara, þ.e. eignarhlutur gagnaðila, 95,1 m², sem hefur sérafnotarétt af göngustíg, lóð undir svölum og baklóð, en aðrir íbúar hafa umgengnisrétt. Fram kemur og að hlutfallstala í matshluta 0001 og lóð sé 43,37%. Hins vegar er eign 0101 sem er íbúð á 1. hæð ásamt geymslu í risi, þ. e. eignarhlutur álitsbeiðenda, alls 99,6 m², sem fylgir sérafnotaréttur af bílastæði, plani og lóð framan við hús, en aðrir íbúar hafa umgengnisrétt. Hlutfallstala þessa matshluta er 56,63%.

Í lögum nr. 26/1994 eða greinargerð með frumvarpi sem síðar varð að fjöleignarhúsalögum er ekki vikið sérstaklega að sérafnotafleti á lóð. Eins og komið hefur fram hefur kærunefnd í nokkrum álitsgerðum fjallað um hugtakið og komist að þeirri niðurstöðu að það feli í sér einkarétt til afnota og umráða yfir tilteknum hluta lóðar sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í sér séreignarétt samkvæmt skilningi 4. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétti sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn.

Kærunefnd telur því að sérafnotaréttur álitsbeiðenda feli ekki í séreign skv. 5. gr. laga nr. 26/1994 heldur í sameign skv. 6. gr. laganna. Í því ljósi koma ekki til frekari skoðunar þau sjónarmið álitsbeiðenda sem rakin eru í álitsbeiðni og lúta að túlkun á hagnýtingu séreignar. Enn fremur er hafnað því sjónarmiði álitsbeiðenda að sömu sjónarmið og lagarök eigi við um sérafnotarétt og séreign. Framkvæmdir á lóðinni í heild teljast því sameiginlegar framkvæmdir, sbr. 39. gr. laganna, en þar segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt til að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða viðkomandi sameign bæði innan húss og utan þrátt fyrir að sérafnotaréttarhafi beri stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað vegna framkvæmda á viðkomandi séreignarfleti. Ljóst er að slíkt var ekki gert varðandi þær framkvæmdir sem álitsbeiðendur hafa þegar einhliða ráðist í á lóðinni og teljast því þær framkvæmdir ólögmætar.

Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 er samþykki allra eigenda fyrir framkvæmdum áskilið ef um er að ræða byggingu, endurbætur eða framkvæmdir sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu. Ef um framkvæmdir er að ræða sem þó geta ekki talist verulegar nægir að 2/3 hlutar eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta séu því samþykkir, sbr. 2. mgr. 30. gr. laganna.

Í fyrri álitsgerðum kærunefndar hefur komið fram að ætla verði húsfélögum nokkurt svigrúm til að ganga þannig frá lóð að hún hæfi húsi og sé í samræmi við nánasta umhverfi. Nefndin telur að slíkar framkvæmdir geti talist eðlilegar, til hagsbóta fyrir eigendur alls hússins og til þess fallnar að auka verðgildi eignarinnar. Framkvæmdirnar þjóna þannig sameiginlegum hagsmunum allra eigenda þegar til lengri tíma er litið. Slíkar framkvæmdir geti fallið undir D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 þar sem samþykki einfalds meirihluta miðað við hlutfallstölu nægi.

Álitsbeiðendur hafa lýst annars vegar þeim framkvæmdum sem þeir hafa ráðist í svo og þeim sem fyrirhugaðar eru á lóðinni. Kærunefnd bendir á að það er ekki hennar hlutverk að fjalla um hvern og einn þessara verkþátta og meta hvort þeir falli undir verulegar eða minniháttar framkvæmdir sem útheimtir samþykki aukins meirihluta eða jafnvel samþykki allra nema slíkt mat byggist ótvírætt á túlkun á lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Grundvallaratriði er þó að fyrir liggi teikning fagaðila til að unnt sé að meta heildstætt þörf á slíkum breytingum, frávik frá fyrri teikningum svo og til að koma í veg fyrir mismunandi túlkun á framkvæmdunum.

Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið ber að hafna kröfum álitsbeiðenda eins og þær eru fram settar hér þar til úr þessu hefur verið bætt, þ.e. fyrir liggur heildstæð teikning af lóðinni svo og að haldinn hafi verið húsfundur þar sem eftir atvikum eru greidd atkvæði um málið.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri að svo stöddu kröfum álitsbeiðenda í málinu.

Reykjavík, 19. desember 2008

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason