Mál nr. 10/2008
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 10/2008
Endurgreiðsla tryggingarfjár.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. október 2008, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. nóvember 2008, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. nóvember 2008, athugasemdir gagnaðila, dags. 25. nóvember 2008, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. desember 2008, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 19. desember 2008.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með munnlegum leigusamningi tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 30 í eigu gagnaðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að gagnaðili endurgreiði álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 140.000 krónur.
Samkvæmt gögnum málsins var umsamið leigutímabil frá 15. júní 2008 til 1. september 2009 og nam leigufjárhæðin 150.000 krónum til febrúar 2009 en 140.000 krónum eftir það út leigutímann.
Álitsbeiðandi heldur því fram að hann hafi tilkynnt gagnaðila 28. júní sl. að álitsbeiðandi og sambýlisfólk hans vildu segja húsnæðinu upp eftir 1. september 2008. Einnig hafi álitsbeiðandi greitt þriggja mánaða tryggingu í banka að fjárhæð 450.000 krónur. Samkvæmt samningnum hafi álitsbeiðandi ekki greitt leigu fyrir síðustu tvo mánuðina, þ.e. júlí og ágúst 2008, en þá hafi gagnaðili ætlað að endurgreiða þeim fjárhæðina fyrir september þann 1. þess mánaðar. Gagnaðili hafi sett auglýsingu í Leigulistann um að íbúðin væri laus til leigu frá 1. september 2008 og fengið nýjan leigjanda frá þeim tíma.
Álitsbeiðandi fullyrðir að gagnaðili hafi sagt þeim 4. september sl. að skemmdir væru á íbúðinni og vegna þeirra myndi gagnaðili senda reikning og ljósmyndir. Álitsbeiðandi mótmælir því að um skemmdir hafi verið að ræða.
Álitsbeiðandi telur ljóst að gagnaðili ætli sér ekki að afhenda þá fjárhæð sem hann skuldi honum, þ.e. 140.000 krónur. Þetta sé ekki sanngjarnt, sérstaklega þar sem gagnaðili hafi fengið nýja leigjendur 1. september og fái því tvöfalda leigu fyrir þann mánuð.
Gagnaðili telur staðreyndir málsins þær að annars vegar hafi verið gert munnlegt samkomulag um fyrirframgreidda leigu í þrjá mánuði og hins vegar hafi verið gert samkomulag um þriggja mánaða uppsagnarfrest. Sá frestur hafi tekið gildi 1. ágúst 2008 sem þýði að álitsbeiðandi hafi haft ágúst, september og október án þess að greiða, en það hafi verið val álitsbeiðanda að fara í september. Kjarni málsins sé sá að uppsagnartími var þrír mánuðir, álitsbeiðandi hafi flutt út eftir tvo mánuði og hafi viljað fá endurgreitt fyrir síðasta mánuðinn, en því hafi gagnaðili hafnað. Gagnaðili hafi sem sagt ekki tekið frá þeim neina tryggingu né aukagreiðslu nema fyrirframgreiðslu til þriggja mánaða.
Í athugasemdum aðila ítreka þeir fyrri kröfur og sjónarmið en ekki þykir ástæða til að rekja það frekar.
Samkvæmt 4. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, á leigusamningur um húsnæði að vera skriflegur. Hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra. Aðila eru sammála um að samningnum hafi verið sagt upp miðað við 1. september sl. enda auglýsti gagnaðili húsnæðið til leigu frá þeim tíma. Hefur þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda að nýr leigjandi hafi tekið húsnæðið á leigu frá þeim tíma ekki verið mótmælt.
Álitsbeiðandi telur sig hafa greitt 450.000 krónur í tryggingu í banka. Þessu hefur gagnaðili mótmælt og telur að um hafi verið að ræða þriggja mánaða fyrirframgreiðslu. Hvað sem þessum ágreiningi líður þá urðu aðila sammála um að þessir fjármunir gengju upp í leigugreiðslur síðustu mánuði leigutímans. Því er ágreiningslaust að álitsbeiðandi greiddi leigu fyrir húsnæðið þar til hann flutti úr því um mánaðamótin ágúst/september 2008.
Álitsbeiðandi gerir hins vegar kröfu til greiðslu 140.000 króna sem gagnaðili telur að hann geti haldið þar sem uppsagnarfrestur hafi verið þrír mánuðir frá 1. júlí sl. Á þetta felst kærunefnd ekki. Eins og áður segir var leigusamningurinn munnlegur svo og samkomulag um slit á honum. Það að gagnaðili leigði húsnæðið að nýju frá 1. september sl. ber að túlka svo að hann hafi samþykkt að honum lyki frá sama tíma gagnvart álitsbeiðanda. Þar af leiðandi bar honum ekki að greiða leigu eftir þann tíma. Þar sem engar aðrar kröfur eru uppi í málinu á hendur honum og ekki er ágreiningur um fjárhæðir ber að taka kröfu álitsbeiðanda til greina.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 140.000 krónur.
Reykjavík 19. desember 2008
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson