Mál nr. 65/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 65/2004

Hagnýting sameignar: Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. desember 2004, mótteknu sama dag, beindi A, X nr. 12, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, sama stað, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni var sameiginleg greinargerð gagnaðila og S, umboðsmanns eigenda þriðja eignarhluta hússins, C og D, hér eftir einnig nefnd gagnaðilar, móttekin 20. desember 2004, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. desember 2005.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 12, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í kjallara en gagnaðilar eigendur eignarhluta á annars vegar fyrstu hæð og hins vegar annarri hæð hússins. Ágreiningur er um nýtingu lóðar til að leggja bifreið.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að einungis sé heimilt að leggja bifreiðum á lóðinni þar sem eignaskiptayfirlýsing gerir ráð fyrir bílastæði og gagnaðili B fjarlægi bílastæði sem hann hefur látið gera, það er hellur og merkingu, og láti tyrfa í sárið eigi síðar en 30. apríl 2005.

Í álitsbeiðni kemur fram að síðastliðið sumar hafi gagnaðili B látið útbúa hellulagt bílastæði í sameiginlegum garði, fyrir framan stofuglugga eignarhluta álitsbeiðanda, og merkt sér það. Umrædd framkvæmd hafi ekki verið samþykkt á húsfundi, en húsfélagið sé ekki starfandi, né leitað eftir samþykki álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir því munnlega og skriflega að gagnaðili fjarlægi bílastæðið en gagnaðili hafi hafnað því.

Álitsbeiðandi bendir á að í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu komi fram að eignarhluta í kjallara tilheyri hlutdeild í lóð. Þá segi þar: „Tvö bílastæði eru á lóðinni, eitt fyrir framan hvorn bílskúr [......]. Önnur bílastæði eru ekki á lóðinni.“ Ekki sé heldur gert ráð fyrir hinu umdeilda bílastæði á samþykktum teikningum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að löng hefð sé fyrir bílastæði á baklóð sameignar. Árið 1994 hafi verið lagðar hellur í hjólförin til að létta álag af grasflöt. Stæðið hafi verið endurbætt árið 2001 með fullri vitund og án mótmæla eiganda eignarhluta í kjallara. Nýlega hafi álitsbeiðandi farið fram á að ekki væri lagt í stæðið á meðan hann væri að reyna að selja íbúð sína. Þessari ósk hafi ekki verið unnt að verða við þar sem skortur sé á bílastæðum í nágrenni hússins og ekki hafi heldur staðið vilji til þess að blekkja væntanlega kaupendur. Stæðið hafi þá verið merkt með pappaspjaldi en það hafi verið fjarlægt eftir að bréf hafi borist frá álitsbeiðanda.

Bent er á að algengt sé að baklóðir í hverfinu séu nýttar með þessum hætti vegna skorts á bílastæðum. Því er mótmælt að bílastæðið sé frekar fyrir framan stofuglugga álitsbeiðanda en t.d. bílskúrarnir eða girðing við Y-götu. Nú sé ljóst að umrædd eignaskiptayfirlýsing, sem unnin hafi verið á vegum álitsbeiðanda, sé ekki nægilega nákvæm hvað varði bílastæði. Heiðursmannasamkomulag hafi alla tíð gilt í húsinu um afnot sameignar með þessum hætti og samkomulag hingað til verið gott.

III. Forsendur

Um hagnýtingu sameignar og takmarkanir á hagnýtingarrétti er fjallað í 34. og 35. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Í 2. mgr. 35. gr. laganna segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Í 2. málslið 2. mgr. 36. gr. laganna er tekið fram að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Samkvæmt fyrirliggjandi eignaskiptasamningi eru tvö bílastæði á lóðinni X nr. 12, eitt fyrir framan hvorn bílskúr. Ekki er gert ráð fyrir bílastæði á umdeildu svæði. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt, gegn mótmælum álitsbeiðanda, að nýta umrætt svæði á sameiginlegri lóð hússins sem bílastæði.

Kærunefnd bendir hins vegar á að eigendur hússins geta, standi til þess vilji þeirra allra, ákveðið að hagnýta umrætt svæði sem bílastæði, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 12. gr., sbr. 7. tölu. A- liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Í slíku tilviki er réttur til að nýta bílastæðið sameiginlegur nema jafnframt verði ákveðið að stæðið fylgi ákveðnum séreignarhluta, sbr. 33. gr. laganna.

Með vísan til framangreinds er það álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að einungis sé heimilt að leggja bifreiðum á lóðinni þar sem eignaskiptayfirlýsing gerir ráð fyrir bílastæði og gagnaðila B beri að fjarlægja bílastæði sem hann hefur látið gera, það er hellur og merkingu, og láta tyrfa í sárið eigi síðar en 30. apríl 2005.

Reykjavík, 19. janúar 2005

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Kornelíus Traustason