Mál nr. 142/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 142/2023
Hugtakið hús. Húsfélag/húsfélagsdeild. Lögmæti viðauka við eignaskiptayfirlýsingu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 21. desember 2023, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið Kleppsvegi 32, hér eftir nefnt gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. janúar 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. febrúar 2024, og athugasemdir gagnaðila, dags. 12. febrúar 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. október 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið Kleppsveg 26 til 32 í Reykjavík, alls fjóra stigaganga og 54 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta 30 en gagnaðili er húsfélagið.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
I. Að viðurkennt verði að viðauki við eignaskiptayfirlýsingu, innfærður til þinglýsingar 21. október 1999, standist ekki lög.
II. Að viðurkennt verði að Kleppsvegur 26-32 sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús.
III. Að viðurkennt verði að skipting í þá matshluta sem komi fram í eignaskiptayfirlýsingu eigi einungis við um innri málefni stigahúsanna en ekki ytra byrði eða lóð hússins.
IV. Að viðurkennt verði að öll mál er varða ytra byrði Kleppsvegar 26-32 eigi að leggja fyrir húsfélagið Kleppsveg 26-32 enda sé það eina húsfélagið í húsinu sem allir 54 eignarhlutarnir séu aðilar að..
Álitsbeiðandi segir að nýlega hafi Húsfélagið Kleppsvegur 26-32 verið stofnað, en gagnaðili hafi þó ekki samþykkt stofnun þess. Ágreiningur snúist um lögmæti viðauka við eignaskiptayfirlýsingu hússins og hvort ákvæði hans gildi um kostnaðarskiptingu vegna ytra byrði þess. Frá byggingu hússins hafi skipting á ytra byrði verið sú að Kleppsvegur 26, 28 og 30 hafi í sameiningu séð um viðhald á ytra byrði þeirra stigahúsa og Kleppsvegur 32 hafi séð um ytra byrði hjá sér. Árið 1999 hafi verið gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið þar sem skýrt hafi komið fram að um sé að ræða eitt hús með 54 eignarhlutum sem skiptist í þrjá matshluta. Sama ár hafi stjórnir Kleppsvegar 32 og Kleppsvegar 26, 28 og 30 gert samkomulag um að ytra byrði hússins yrði áfram skipt eins og áður greini. Þessum viðauka hafi verið þinglýst tveimur mánuðum eftir þinglýsingu eignaskiptayfirlýsingarinnar. Viðaukinn geti ekki talist eignaskiptayfirlýsing, enda hafi hann ekki verið útbúinn af einstaklingi sem hafi heimild samkvæmt leyfi ráðherra til að gera eignaskiptayfirlýsingu. Þá geti ekki verið um húsfélagssamþykkt að ræða.
Gagnaðili fer fyrst og fremst fram á frávísun þar sem málið hafi ekki hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins, enda hafi staðið til að ræða kröfur álitsbeiðanda á húsfundi. Einnig á grundvelli aðildaskorts af hálfu álitsbeiðanda, enda sé hann ekki eigandi eignarhluta í fjöleignarhúsinu Kleppsvegi 32. Þá sé álitsbeiðnin, einkum kröfugerð hennar, svo óskýr að hún verði að teljast vanreifuð, og í henni sé að finna lögspurningar sem vísa beri frá, sbr. 4. mgr. 8. gr. téðrar reglugerðar.
Eigendur að Kleppsvegi 32 hafi verið í góðri trú um að til staðar væri sér húsfélag um þennan matshluta, allt frá öndverðu, og hafi ekki áður verið gerð tilraun til sameiningar húsfélaganna. Eigendur að Kleppsvegi 26-30 hafi þannig látið það átölulaust í allt að 52 ár frá byggingu hússins og 24 ár frá gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar og viðauka að gjöld í hússjóð hafi verið greidd inn á reikninga þess húsfélags.
Af gögnum málsins megi ráða að komið sé að viðhaldsþörf á matshlutum 02 og 03, en matshluti 04 hafi sinnt sínu viðhaldi vel allt frá upphafi og greitt þann kostnað úr eigin sjóðum. Engin sanngirnissjónarmið styðji þannig þá niðurstöðu að gagnaðili taki þátt í kostnaði vegna annarra matshluta.
Vísað sé til álits kærunefndar í máli nr. 4/2023 sem og dóms Hæstaréttar í máli nr. 239/1992. Matshlutarnir við Kleppsveg 26-30 annars vegar og Kleppsveg 32 hins vegar uppfylli ekki þau skilyrði sem listuð séu upp í téðu máli kærunefndar og dómi Hæstaréttar. Í fyrsta lagi hafi öllum matshlutum ekki verið úthlutað í einu lagi, þvert á móti hafi Kleppsvegur 32 verið byggður níu árum eftir byggingu hinna. Í öðru lagi séu matshlutarnir ekki með sama lóðarleigusamning. Í þriðja lagi séu matshlutarnir hannaðir af mismunandi hönnuðum, hönnun þeirra sé ekki sú sama, burðarþol sé mismunandi og lagnakerfið aðskilið. Í fjórða lagi hafi byggingaraðilar ekki verið þeir sömu. Í fimmta lagi sé byggingar- og viðhaldssaga hvorki sameiginleg né sambærileg, enda matshlutarnir byggðir með níu ára millibili auk þess sem Kleppsvegur 32 hafi fengið reglulegt og gott viðhald ólíkt öðrum matshlutum. Í sjötta lagi liggi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing og viðauki við hana, þar sem fram komi að um sé að ræða tvö mismunandi fjöleignarhús og að húsfélagið Kleppsvegur 26-32 fari ekki með umsjón reksturs og viðhalds á matshlutanum Kleppsvegur 32. Í sjöunda lagi sé útlit matshlutanna nokkuð frábrugðið, þ.e. að frátöldum Kleppsvegi 30, en til dæmis muni talsverðu á hæð matshluta. Í áttunda lagi sé ljóst að eðli máls samkvæmt sé um að ræða tvö aðskilin fjöleignarhús sem þó hafi náð samkomulagi um sameiginlegan rekstur og viðhald á lóð.
Þinglýsingar hafi almennt það gildi að tryggja réttindi þriðja manns, sem og að veita upplýsingar um réttmæta greiðendur þjónustu og fleira. Verktakar sem unnið hafi við Kleppsveg 32 hafi stílað reikninga á gagnaðila. Við aðra matshluta hafi þeir ýmist sent sameiginlegan reikning eða eftir annarri skiptingu sem um hafi verið samið hverju sinni. Á þennan rétt reyni þegar um greiðslufall sé að ræða, en þá sé gengið á viðeigandi húsfélag með aðför. Ljóst sé að til að fella þennan rétt úr gildi þurfi að aflýsa viðaukanum og afmá hann úr þinglýsingarbókum.
Til vara byggi gagnaðili á því að um sé að ræða lögmæt frávik frá reglum um hefðbundna kostnaðarskiptingu. Ljóst sé að viðaukinn feli í sér lögmæt frávik í skilningi 46. gr. laga um fjöleignarhús í formi samþykktar í skilningi 75. gr. sömu laga, frá reglum 45. gr. sömu laga um skiptingu kostnaðar eigi hún illa við og sé ósanngjörn í garð eins eða fleiri eigenda.
III. Forsendur
Í greinargerð gagnaðila er gerð krafa um að málinu verði vísað frá. Kærunefnd kveður ekki upp bindandi úrskurði um réttindi eða skyldur eigenda fjöleignarhúsa. Nefndin hefur því starfað þannig, að málum er aðeins vísað frá þegar formreglur eru ekki virtar, ekki er unnt að leggja mat á staðreyndir máls eða þegar kröfugerð er verulega óljós. Þessum atriðum er ekki fyrir að fara í álitsbeiðni. Þá hefur málið komið til umfjöllunar innan húsfélagsins og mun nefndin því svara erindinu. Frávísunarkröfu gagnaðila er af þessum sökum hafnað.
Eignaskiptayfirlýsing fyrir Kleppsveg 26-32 var innnfærð til þinglýsingar 18. júní 1999. Ljóst er að hún gerir ráð fyrir Kleppsvegi 26-32 sem einni húseign, sem skiptist svo í þrjá matshluta og 54 eignarhluta. Til úrlausnar í málinu er gildi skjals sem þinglýst var 19. október 1999 og ber yfirskriftina „Viðauki við eignaskiptayfirlýsingu“. Þrátt fyrir heiti skjalsins er það ekki hluti af eignaskiptayfirlýsingu hússins og hefur ekki áhrif á efni gildandi eignaskiptayfirlýsingar. Í skjalinu segir:
Allt sem viðkemur rekstri og viðhaldi húseignarinnar, Kleppsvegur 32, þ.e. innan dyra og utan greiðist af íbúum þess stigagangs svo sem verið hefur frá upphafi og greiða þeir í sér hússjóð.
Allt sem viðkemur rekstri og viðhaldi húseignanna, Kleppsvegur 26-28-30, þ.e. innan dyra og utan greiðist af íbúum þeirra húseigna og er á engan hátt viðkomandi Kleppsvegi 32.
Á grundvelli A liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki allra eigenda fyrir breytingum á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum, sbr. 18. gr. Líkt og að framan greinir hefur skjalið, þrátt fyrir heiti sitt, ekki áhrif á gildandi eignaskiptayfirlýsingu hússins en skjalið byggir á samkomulagi stjórna húsfélagsdeildar Kleppsvegar 32 og húsfélagsdeildar Kleppsvegar 26, 28 og 30 um að rekstur og viðhald þessara húshluta verði með öllu aðskilið, en það hefur einungis að geyma undirritun þessara tveggja stjórna. Kærunefnd telur að ekki sé unnt að horfa fram hjá því að hér er um að ræða tilhögun sem er háð samþykki eigenda allra, sbr. A liður 41. gr., en ekkert liggur fyrir um að slíkt samþykki hafi legið til grundvallar við undirritun viðaukans. Gátu stjórnirnar þannig ekki skuldbundið eigendur alla til að gangast undir þessa breytingu. Þess utan uppfyllir viðaukinn að því er virðist í engu skilyrði 16.-18. gr. laga um fjöleignarhús. Að virtri þessari niðurstöðu verður fallist á kröfu álitsbeiðanda í lið I. Ekki er þá þörf að taka sérstaka afstöðu til kröfu álitsbeiðanda í lið III.
Vegna sjónarmiða gagnaðila bendir kærunefnd á að ekki verður séð að hvaða leyti ákvæði 46. gr. laga um fjöleignarhús geti átt við í málinu, enda á það eingöngu við um séreignir eða blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði. Þá eru engin knýjandi eðlisrök sem mæla með því að haga skiptingu með öðrum hætti en leiðir af ákvæðum laganna.
Kærunefnd hefur í fyrri álitsgerðum ítrekað fjallað um það álitaefni hvenær sambygging teljist eitt hús og hvenær ekki. Í máli þessu þykir ekki ástæða til að endurtaka rök fyrir því, en bent á almennar forsendur kærunefndar um þetta atriði, sbr. til dæmis álitsgerð nr. 48/2017. Kleppsvegur 26-32 er bygging sem samanstendur af fjórum stigagöngum með samtals 54 íbúðum. Hús nr. 26, 28 og 30 voru byggð árið 1962 en Kleppsvegur 32 árið 1971. Þrátt fyrir mismunandi byggingarár má sjá af fyrirliggjandi teikningum að húsið var hannað og teiknað sem ein heild, sbr. samþykkt á fundi byggingarnefndar 10. mars 1960. Byggingin stendur í vinkil þar sem Kleppsvegur 26 og 28 eru samhliða með fjórum hæðum auk kjallara. Þá er Kleppsvegur 30 og 32 samhliða með þremur hæðum auk kjallara. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda í lið II. Ekki er þá þörf á að taka sérstaka afstöðu til kröfu álitsbeiðanda í lið IV.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda í liðum I og II.
Reykjavík, 1. október 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson