Mál nr. 34/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 34/2015
Tímabundinn leigusamningur: Leigutími, endurgreiðsla tryggingarfjár.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 27. ágúst 2015, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili. Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 3. september 2015, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 3. desember 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dagsettum x, tók gagnaðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að C, Reykjavík. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 20. september 2007 til 20. september 2009 sem aðilar framlengdu í tvígang. Aðilar eru sammála um að síðasti skriflegi samningur aðila hafi verið tímabundinn til 31. desember 2014. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
Krafa álitsbeiðanda er:
I. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að halda eftir tryggingarfé vegna vangoldinnar leigu.
II. Að viðurkennt verði að leigusamningur álitsbeiðanda og gagnaðila hafi verið framlengdur munnlega til 15. mars 2015.
Í álitsbeiðni kemur fram að skriflegur leigusamningur álitsbeiðanda og gagnaðila hafi runnið út 31. desember 2014. Gagnaðili hafi þó nýtt sér áfram hið leigða og samkvæmt munnlegu samkomulagi stóð til að gagnaðili myndi flytja út þann 15. mars 2015. Gagnaðili hafi greitt leigu fyrir janúarmánuð 2015 og þann 6. febrúar 2015 flutti gagnaðili úr íbúðinni. Hann hafi svo framleigt íbúðina til annars aðila, án samþykkis álitsbeiðanda. Sá aðili hafi þó ekki viljað leigja íbúðina þar sem hún hafi verið skítug og í slæmu ástandi. Hafi álitsbeiðandi í kjölfar þessa látið fagaðila meta eignina og hafi íbúðin verið töluvert illa farin. Þá hafi gagnaðili ekki skilað skilað lyklum að póstkassa og sameign fyrr en 20. febrúar 2015.
Álitsbeiðandi kveður að 300.000 króna greiðsla, sem henni hafi borist 18. september 2007, hafi verið 130.000 krónur vegna leigu fyrir októbermánuð 2007, 40.000 krónur vegna leigu frá 20. september til 1. október 2007 og 130.000 krónur hafi verið tryggingarfé fyrir íbúðina.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann telji tryggingarfé hafa verið 170.000 krónur en ekki 300.000 krónur líkt og hann hafi í upphafi talið þar sem 130.000 krónur hafi farið upp í húsaleigu fyrir fyrsta mánuðinn sem hann hafi leigt íbúðina. Gagnaðili hafnar því að hann hafi gert munnlegt samkomulag við álitsbeiðanda um að hann hafi ætlað að leigja íbúðina fram í mars 2015. Leigutíminn hafi einungis verið til 31. desember 2014 og ekki hafi verið rætt um að framlengja samninginn. Þegar gagnaðili hafi tilkynnt álitsbeiðanda að hann ætlaði ekki að leigja íbúðina áfram hafi álitsbeiðandi krafist þess að fá greidda sex mánaða leigu fyrirfram. Að mati gagnaðila séu skemmdir á eigninni eitthvað sem álitsbeiðandi eigi að greiða fyrir. Hann og sambýliskona hans hafi þrifið íbúðina vel og þó svo að hugsanlega eitthvað hafi gleymst hafi íbúðin ekki getað talist vera skítug við afhendingu. Þar að auki hafi hann og sambýliskona hans leigt íbúðina í sjö ár og eðlilegt sé að sumt hafi verið farið að slitna í íbúðinni. Að lokum kveður gagnaðili að málinu sé lokið af hans hálfu þar sem álitsbeiðandi haldi eftir öllu tryggingarfénu.
III. Forsendur
Deilt er um uppgjör við lok leigusamnings. Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilar með sér tímabundinn leigusamning frá 20. september 2007 til 20. september 2009 sem þeir framlengdu að gildistíma hans liðnum, í tvígang. Aðilar eru sammála um að síðasti skriflegi samningur þeirra hafi verið tímabundinn til 31. desember 2014 en hann er ekki meðal gagna málsins. Álitsbeiðandi telur að eftir það hafi aðilar samið munnlega um að gagnaðili leigði íbúðina til 15. mars 2015. Gagnaðili hefur mótmælt því.
Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar skv. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Álitbeiðandi hefur ekki fært sönnur á að munnlegt samkomulag hafi tekist með aðilum um framlengingu á leigutíma eftir að honum lauk 31. desember 2014. Samkvæmt gögnum málsins er þó óumdeilt að gagnaðili hagnýtti sér húsnæðið eftir að leigutíma lauk, greiddi húsaleigu fyrir janúar 2015 og skilaði húsnæðinu af sér í febrúar sama ár. Skilyrði 59. gr. húsaleigulaga fyrir að útrunninn leigusamningur framlengist ótímabundið á þeim grunni að leigjandi haldi áfram að hagnýta hið leigða, er að liðnir séu tveir mánuðir frá leigulokum. Að mati kærunefndar getur álitsbeiðandi því ekki borið fyrir sig að samningur aðila hafi framlengst með þeim hætti, enda tveir mánuðir ekki liðnir frá leigulokum er gagnaðili flutti úr eigninni.
Samkvæmt því sem kemur fram í leigusamningi málsaðila greiddi gagnaðili álitsbeiðanda við upphaf leigutímans þann 18. september 2007 samtals 300.000 krónur, þ.e. tryggingarfé að fjárhæð 170.000 krónur og 130.000 krónur vegna leigu.
Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til um svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti.
Kærunefnd telur að gagnaðila beri að greiða húsaleigu fyrir þann tíma sem hann hagnýtti sér eignina eftir að leigutíma lauk. Þar sem óumdeilt er að húsnæðinu hafi ekki verið skilað fyrr en í febrúar telur kærunefnd að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda sem nemur leigugreiðslu vegna febrúar 2015. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að endurgreiða gagnaðila tryggingafé að viðbættum verðbótum en að frádreginni leigu vegna febrúarmánaðar með vísan til 4. tl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi skuli endurgreiða gagnaðila tryggingarfé ásamt verðbótum að frádreginni leigu vegna febrúarmánaðar 2015.
Ekki er fallist á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að leigusamningur álitsbeiðanda og gagnaðila hafi verið framlengdur munnlega til 15. mars 2015.
Reykjavík, 3. desember 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir