Mál nr. 41/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 41/2015
Framkvæmdir á sameign. Svalir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 7. október 2015, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E, eigendur að 1. og 2. hæð F, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 27. október 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. nóvember 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 19. nóvember 2015, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. mars 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið F, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi kjallaraíbúðar og gagnaðilar eru eigendur íbúða á 1. og 2. hæð F. Ágreiningur er um hvort gagnaðilum sé heimilt að stækka svalir á 1. og 2. hæð hússins.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi fyrir stækkun á svölum.
Í álitsbeiðni kemur fram að um sé að ræða fjölbýlishús og í því séu þrír eignarhlutar. Óskað hafi verið eftir undirskrift álitsbeiðanda í ágúst 2015 fyrir stækkun á svölum. Hún hafi ekki verið tilbúin til að skrifa undir áður en hún hafi leitað álits hjá fagaðila enda myndi stækkun á svölunum vera á kostnað kjallaraíbúðar þar sem annar herbergisglugginn færi í raun nánast alveg undir svalirnar.
Það hafi jafnframt átt að laga tröppur að framanverðu húsinu sem hafi verið ónýtar og skapað slysahættu. Álitsbeiðandi hafi ekki ætlað í þær framkvæmdir en aðrir eigendur hafi viljað fá heildartilboð frá verktaka í framkvæmd á tröppunum, steypuviðgerð á húsi, stækkun á svölum o.s.frv. Þau hafi talið hagstæðast að fá tilboð í heildarpakkann.
Þar sem að um skamman tíma hafið verið að ræða og það hafi ekki mátt tefja málið að sögn gagnaðila þá hafi þurft samþykki allra eigenda svo að arkitekt hafi getað lokið teikningu sem yrði send til byggingarfulltrúa til að fá samþykki fyrir framkvæmdunum. Álitsbeiðandi hafi skrifað undir með fyrirvara, þ.e. ekki hafi verið um endanlegt samþykki álitsbeiðanda að ræða fyrir stækkuninni
Álitsbeiðandi hafi leitað til lögfræðings sem hafi unnið að tillögu fyrir hana sem hafi verið lögð fram á húsfundi þann 30. október 2015. Á umræddum húsfundi hafi álitsbeiðanda verið tilkynnt að ekki þyrfti samþykki eiganda kjallara fyrir stækkuninni þar sem samþykki byggingarfulltrúa hafi legið fyrir og að samþykki 2/3 hluta íbúa hafi nægt fyrir stækkun á svölum. Vísað hafi verið til þess að stækkunin væri smávægileg, sbr. 29. og 30. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Samkvæmt annars vegar lögfræðingi sem álitsbeiðandi hafi leitað til og hins vegar byggingarfulltrúa, hafi þó ekki verið heimilt að fara í stækkun á svölum nema með samþykki allra eigenda. Byggingarfulltrúi, sem hafi veitt íbúum byggingarleyfið, hafi talið að samþykki allra íbúa hafi legið fyrir og því talað um að um mannleg mistök hafi verið að ræða.
Þá bendir álitsbeiðandi á að henni hafi ekki verið kunnugt um að það hafi verið búið að leggja inn beiðni til byggingarfulltrúa um stækkun á svölunum. Með undirskrift sinni hafi hún einungis samþykkt að teikningum yrði lokið en ekki gefið endanlegt samþykki fyrir að svalirnar yrðu stækkaðar.
Á húsfundi þann 30. október 2015 hafi álitsbeiðandi ekki sett sig upp á móti viðgerðum á húsinu en hún hafi ekki samþykkt stækkun á svölum. Það hafi komið skýrt fram á fundinum að hún hafi ætlað að kynna sér hvort ekki þyrfti samþykki allra íbúa fyrir umræddri stækkun.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að um nokkurt skeið hafi legið fyrir að einhvern tímann þyrfti húsfélagið að ráðast í steypuviðgerðir á húsinu. Tröppur að framanverðu, að inngangi íbúðanna á 1. og 2. hæð, hafi mjög látið á sjá, sem og skyggni og að einhverju leyti aðkoma að kjallaraíbúðinni, en inngangur hennar sé á hlið hússins. Þá séu miklar steypuskemmdir á svölum hússins sem fylgi íbúðum á 1. og 2. hæð.
Árið 2013 hafi verið aðkallandi að ráðast í steypuviðgerðir. Leitað hafi verið tilboða vegna umræddra viðgerða. Í raun hafi það ekki verið ásetningur gagnaðila að ráðast strax í framkvæmdirnar, heldur hafi húsfélagið viljað átta sig betur á því hvað fagmenn teldu að nauðsynlega þyrfti að gera til að bregðast við ástandi hússins að utan.
Gagnaðilar hafi velt fyrir sér að þar sem brjóta þyrfti niður svalirnar og endurbyggja þær að nota tækifærið og stækka þær lítið eitt í leiðinni.
Á húsfundi, dags 13. júlí 2014, hafi sú hugmynd gagnaðila, að láta stækka svalirnar þegar ráðist yrði í viðgerðirnar á húsinu, verið reifuð með formlegum hætti. Í millitíðinni hafi það aftur á móti gerst, vorið 2014, að álitsbeiðandi hafi hafnað öllum tilboðum sem þá hafi legið fyrir í múrviðgerðir. Í þessu ljósi hafi það komið gagnaðilum nokkuð spánskt fyrir sjónir að sjá fullyrðingu álitsbeiðanda þess efnis, að staðið hafi á þeim að fara í framkvæmdir til að laga tröppur að framan. Að mati gagnaðila hafi húsfundurinn í júlí 2014 verið haldinn í því skyni að fá samþykkta þá grundvallarafstöðu að ráðist yrði í viðgerðir á árinu 2015. Jafnframt hafi þá verið lýst áhuga þeirra á að skoða stækkun svalanna. Það hafi verið eindreginn vilji þeirra, þá sem nú, að fá tilboð í allar múrviðgerðir í einu, þ.e. að leitað yrði tilboða vegna hvors tveggja, viðgerða á tröppum að framan og niðurbroti/endurbyggingu svalanna að aftanverðu, enda mætti ganga að því vísu að hagstæðara yrði að fá tilboð í allt verkið.
Í framhaldinu hafi verið leitað eftir samþykki eigenda að F. Vert sé að vekja athygli á því að álitsbeiðandi og eiginmaður hennar hafi samþykkt breytingarnar og án nokkurs fyrirvara. Hafi gagnaðilar því sent beiðni um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa en arkitekt hafi þá bent þeim á að best væri að allir íbúar hússins skrifuðu undir á sama blaði. Gagnaðilar hafi talið að um formsatriði væri að ræða þar sem álitsbeiðandi hafi þá þegar skrifað undir fyrirhugaða stækkun svala án nokkurs fyrirvara. Þegar leitat hafi verið eftir því að álitsbeiðandi skrifaði aftur undir hafi hann skrifað undir myndina með fyrirvara um útreikninga. Í framhaldi hafi gagnaðilar ráðist í það verk að afla þeirra tæknilegu útreikninga sem hafi skort. Sé rétt að taka það fram að kostnað því samfara hafi gagnaðilar greitt að fullu, í ljósi þess að þau hafi haft áhuga á stækkun svalanna. Sá kostnaður nemi í heildina 180.000 krónum.
Í byrjun ágúst hafi verið haldinn húsfundur svo hægt yrði að koma málinu í formlegan farveg hjá byggingarfulltrúa í góðri sátt allra. Á þeim fundi hafi álitsbeiðandi lýst yfir því að þau vildu fá að útfæra hugmyndir þess efnis að sérstakur sérafnotaréttur þeirra á sameign hússins, bakgarðinum, yrði samþykktur. Hafi þau gefið í skyn að þessi þáttur væri forsenda samþykktar þeirra fyrir stækkun svala, sem þau höfðu þó þegar samþykkt.
Gagnaðilar hafi ekki talið þessa kröfu geta falið í sér málefnalega afstöðu til stækkunar svalanna sem slíkrar.
Gagnaðilar hafi sent beiðni um stækkun svalanna til byggingarfulltrúa með öllum tilheyrandi gögnum, enda hafi það verið mat þeirra að öllum fyrirvörum hefði verið mætt. Það hafi verið búið að panta nákvæmar teikningar þar sem allir útreikningar hafi legið fyrir o.s.frv. Byggingarfulltrúi hafi samþykkt stækkun svala með bréfi, dags. 21. ágúst. Hafi þá verið reynt að boða til húsfundar og greint frá því í tölvupósti til álitsbeiðanda að svar hafi borist frá byggingarfulltrúa sem mikilvægt væri að ræða sem fyrst og hafi verið óskað eftir að álitsbeiðandi myndi tiltaka dag sem hún og eiginmaður hennar kæmust á fund. Þeim tölvupósti hafi aldrei verið svarað.
Þá hafi verið gengið í að gera verklýsingu og leita tilboða í framkvæmdirnar. Þeim hafi borist eitt tilboð sem þau hafið metið viðunandi. Þau hafi þá enn og aftur leitast við að halda húsfund til að taka ákvörðun um fyrirliggjandi tilboð svo hefja mætti framkvæmdirnar. Sá fundur hafi loks verið haldinn þann 30. september.
Þau ummæli sem höfð séu eftir byggingarfulltrúa í álitsbeiðni álitsbeiðanda vekji óneitanlega nokkra furðu. Án þess að það hafi verið eða sé hlutverk þeirra að útskýra ákvarðanir þar til bærs stjórnvalds þá hafi verið talið auðsýnt að leyfið sem barst með bréfi, dags. 21. Ágúst, hafi hlotið að þýða að fullnægjandi undirskriftir allra íbúa hússins hafi legið fyrir. Auk þess sem fagmenn hafi sagt þeim að breytingin sé minni háttar, með vísan til 2. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Rétt sé að hafa í huga að stjórnvaldsákvarðanir séu bindandi og ekki afturkræfar eftir að þær hafa verið birtar aðilum máls nema um bersýnilegar villur sé að ræða skv. 23. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Erfitt sé að átta sig á því hvaða mannlegu mistök geti hafa átt sér stað í þessu máli, enda hafi samþykki og undirskrift allra eigenda hússins legið fyrir varðandi fyrirhugaðar breytingar á svölum að F.
Að lokum sé rétt að geta þess að það standist ekki skoðun að álitsbeiðandi hafi heyrt það fyrst í ágúst 2015 að þau hafi ætlað að sækja um leyfi fyrir stækkun á svölum til byggingarfulltrúa. Það hafi legið lengi fyrir og álitsbeiðandi hafi veitt samþykki sitt þann 7. mars 2015.
Gagnaðilar geri í fyrsta lagi þá kröfu að kærunefndin vísi erindi álitsbeiðanda frá. Í öðru lagi óski gagnaðilar eftir staðfestingu nefndarinnar á því að þeim sé ekkert að vanbúnaði að halda áfram með þær framkvæmdir sem hafnar séu, sem feli m.a. í sér að svalir íbúðanna á 1. og 2. hæð verði stækkaðar, enda hafi allir íbúar í húsinu veitt samþykki sitt fyrir þeim breytingum með undirskrift sinni. Til vara óski þau eftir því að nefndin kveði úr um að stækkun svalanna geti ekki talist veruleg breyting á sameign, með vísan til 30. gr. fjöleignarhúsalaga, og því dugi að 2/3 hlutar eigenda séu henni meðmæltir. Að síðustu óski þau eftir því að kærunefnd húsamála staðfesti þann skilning þeirra á fjöleignarhúsalögunum að eigendum beri að standa skil á kostnaði sem til fellur vegna framkvæmda á öllu ytra byrði í samræmi við sinn eignarhluta.
Í athugasemdum álitbeiðanda er árétting á kröfugerð hennar. Einnig sé bent á að samþykki álitsbeiðanda frá því í mars 2015, fyrir fyrirhuguðum framkvæmdum áður en útlitsteikningar hafi legið fyrir, geti ekki túlkast sem endanlegt samþykki fyrir framkvæmd.
III. Forsendur
Í máli þessu snýst ágreiningur um hvort álitsbeiðandi hafi veitt fullnægjandi samþykki fyrir stækkun svala á fjöleignarhúsinu að F og að viðurkennt verði að samþykki allra þurfi fyrir stækkun á svölunum. Gagnaðilar fara fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að kröfur álitsbeiðanda séu óljósar og erfitt sé að átta sig á þeim. Kærunefnd telur að þrátt fyrir að í kröfugerð álitsbeiðanda sé farið fram á að útgefið byggingarleyfi fyrir stækkuninn verði afturkallað, þá komi skýrt fram að það sé byggt á þeim grunni að samþykki allra hafi ekki legið fyrir, en það sé forsenda þess að leyfið megi gefa út. Í meginatriðum gengur málatilbúnaður aðila út á það atriði. Kærunefnd telur sig því geta tekið málið til efnismeðferðar. Það er á hinn bóginn ekki á valdsviði nefndarinnar að fella úr gildi útgefið byggingarleyfi. Kröfu gagnaðila um að vísa málinu frá er því hafnað.
Álitsbeiðandi telur að samþykki allra þurfi fyrir stækkun svalanna og hafnar því að hafa samþykkt breytinguna fyrir sitt leyti. Í 41. gr. laganna er að finna reglur um töku ákvarðana og skv. 6. tölul. A-liðar þarf samþykki allra eigenda vegna bygginga, framkvæmda og endurbóta sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign, sbr. 2. mgr. 28. gr. og 1. mgr. 30. gr. laganna. Í 1. mgr. 30. gr. segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. 30. gr. segir að samþykki 2/3 hluta eigenda nægi teljist breytingar á sameign ekki verulegar.
Kærunefnd telur ljóst að stækkun svalanna skyggi meira á herbergisglugga kjallarans eftir breytinguna en áður gerði. Í ljósi þessa telur kærunefnd að framkvæmdirnar feli í sér verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins, í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús og útheimti þær því samþykki allra eigenda.
Ágreiningur aðila snýst einnig um hvort að álitsbeiðandi hafi veitt fullnægjandi samþykki fyrir stækkun svalanna. Óumdeilt er að álitsbeiðandi samþykkti stækkun svalanna, þann 7. mars 2015, þegar hún undirritaði skjal þess efnis. Álitsbeiðandi heldur því þó fram að með undirskrift sinni hafi hún einungis samþykkt að teikningum yrði lokið sem ekki þýddi endanlegt samþykki fyrir því að svalirnar yrðu stækkaðar. Þá hafi álitsbeiðandi aldrei samþykkt framkvæmdirnar á húsfundi nema með fyrirvara. Kærunefnd telur að álitsbeiðandi geti ekki, gegn andmælum hennar, verið bundin af samþykki sem hún gaf áður en teikningar lágu fyrir og án þess að átta sig á hvernig fyrirhugaðar breytingar á svölum myndu koma til með að verða í raun.
Til að fá lögmætt samþykki fyrir stækkun svalanna þarf atkvæðagreiðsla að fara fram á löglega boðuðum húsfundi hússins í heild, þ.e. F. Samþykki eigenda að F, dags. 7. mars 2015, fyrir stækkun svalanna var ekki fengið á slíkum fundi.
Með hliðsjón af framangreindu er það álit kærunefndar að lögmætt samþykki fyrir stækkun svalanna liggi ekki fyrir.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að samþykki allra eigenda að F þurfi til að stækka svalirnar.
Það er álit kærunefndar að ekki liggi fyrir samþykki fyrir stækkun svalanna.
Reykjavík, 14. mars 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson