Mál nr. 42/2015

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 22. júní 2016

í máli nr. 42/2015 (frístundahúsamál)

Félag A í B

gegn

C

Miðvikudaginn 22. júní 2016 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: Félag A í B, í landi D.

Varnaraðili: B, eigandi jarðarinnar D. E héraðsdómslögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.

Kröfur sóknaraðila eru:

I. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að ljúka lagningu vega um svæðið í samræmi við viðurkennda vegstaðla Vegagerðarinnar.

II. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að sjá um viðhald vega á svæðinu.

III. Að viðurkennt verði að varnaraðila beri að fullgera girðingar umhverfis hverfið í samræmi við 14. gr. leigusamninga og beri að sjá um viðhald þeirra.

Krafa varnaraðila er að málinu verði vísað frá kærunefnd húsamála.

Með kæru, dags. 8. október 2015, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 13. október 2015, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar og var gagnaðila veittur frestur til að skila greinargerðinni. Greinargerð barst frá lögmanni varnaraðila, dags. 13. nóvember 2015. Kærunefnd sendi sóknaraðilum greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 16. nóvember 2015, til upplýsingar. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 4. desember 2015, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndarinnar, dags. 8. desember 2015, til upplýsingar og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 30. desember 2015, og voru sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndarinnar, dags. 20. janúar 2016, til upplýsingar og til að koma að frekari athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 12. febrúar 2016, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndarinnar, dags. 15. febrúar 2016, til upplýsingar og til að koma að frekari athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 1. mars 2016.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að 27. júní 2001 og 14. desember 2003 voru undirritaðir leigusamningar um leigu á frístundalóð í B, í landi D. Sóknaraðili undirritaði samningana sem leigutaki og varnaraðili sem leigusali. Ágreiningur er um lagningu vega um svæðið og viðhald þeirra.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greinir frá því að varnaraðili hafi lagt vegi um svæðið samkvæmt deiliskipulagi. Ekið hafi verið grófu malarefni yfir grassvörð móa, misþykku lagi eftir aðstæðum, en ekkert malarslit hafi verið sett til fyllingar. Burðarlag veganna sé of þunnt og mold pressist upp milli hjólfara og ekki sé hægt að hefla vegi vegna grófleika fyllingarefnis. Varnaraðili telji sér ekki skylt að fullgera vegina en sóknaraðili sé á öðru máli og telji að vegirnir hafi aldrei verið fullgerðir.

Vegir um hverfið séu orðnir illa farnir eftir að ekið hafi verið um þá í 10–15 ár, mismikið eftir því hvar í hverfinu þeir séu en allir séu vegirnir mjög illa farnir og þurfi verulegt viðhald. Sóknaraðili telji að viðhald vega í hverfinu sé á hendi varnaraðila en varnaraðili vísi í ákvæði deiliskipulags þar sem standi að landeigandi leggi götur um svæðið eins og skipulagsuppdráttur sýni og haldi við aðalgötunni. Í 14. gr. lóðarleigusamningsins standi að leigusali sjái um viðhald stofnbrautarinnar en leigutakar um viðhald heimreiðarinnar og bílastæðisins hver á sinni bókstafsþyrpingu. Sóknaraðili telji að allar formlegar götur með skráð heiti hjá skipulagsfulltrúa sveitarfélagsins og í þjóðskrá séu stofnbrautir og að heimreiðar séu aðeins tengingar lóða við vegi sem í flestum tilvikum séu stuttar. Bílastæði séu innan lóðamarka samkvæmt deiliskipulagi. Sóknaraðili telji að það sé varnaraðila að sjá um viðhald gatna í hverfinu.

Varnaraðili hafi aldrei fullgert girðingar umhverfis hverfið. Hann beri því nú við að Vegagerðin eigi að sjá um hluta girðingarinnar sem liggi með þjóðveginum en sóknaraðili telji það ekki skipta máli. Það sé varnaraðila að fullgera girðinguna sama hver greiði hluta hennar. Á meðan ekki sé fullgerð girðing umhverfis hverfið sé ekki grundvöllur til að setja upp öryggishlið inn í hverfið þar sem akfært sé framhjá slíku hliði á frosinni jörð.

Í landi D séu tvö sumarhúsahverfi, F, sem byggðist upp úr miðjum níunda áratug síðustu aldar og B, sem byggðist eftir síðustu aldamót. Allar lóðir séu leigulóðir og land í eigu ábúenda í D. Flestar lóðir í F séu skipulagðar í klasa, oftast fimm saman og fái hver klasi bókstaf og lóðir númeraðar með viðkomandi bókstaf og númeri 1–5. Lóðir í F séu allar kenndar við hverfið og síðan viðkomandi bókstaf og númer innan klasans; F, A-1, F, D-3 o.s.frv. og þannig séu hús og lóðir skráðar hjá sveitarfélaginu og í þjóðskrá. Lóðarsamningar fyrir lóðir í F geri ráð fyrir að leigusali leggi stofnbraut og heimreið inn í viðkomandi klasa að fyrirhuguðum bílastæðum í klasamiðju. Leigusali sjái um viðhald vegarins, stofnbrautar, en leigutakar sjái um viðhald heimreiðar inn í klasana ásamt bílastæðum þar. Í F séu alls um 32 lóðir.

Skipulagi hafi verið breytt þegar hafi komið að uppbyggingu á sumarhúsabyggð í B og skipulagið meira í hefðbundnum stíl, meðal annars til að fá betri nýtingu á landi. Samkvæmt deiluskipulagi sé þar nú heimild til að byggja 73 hús. Allar lóðir standi þar við götu og séu þannig skráðar hjá sveitarfélaginu og í þjóðskrá með númeri við ákveðna götu. Lóðarleigusamningar fyrir lóðir í B séu svipaðar og lóðir í F. Lýsing í 14. gr., þar sem fjallað sé um lagningu stofnbrauta og heimreiða ásamt viðhaldi vega, eigi ekki vel við um skipulag í B. Í samningum komi fram að leigusali sjái um viðhald stofnbrautar en leigutakar um viðhald heimreiða og bílastæðis hver á sinni bókstafsþyrpingu. Engin bókstafsþyrping sé í B og leigutakar sjái um viðhald heimreiða og bílastæða hver fyrir sína lóð. Sóknaraðili telji að allar opinberar götur í hverfinu séu stofnbrautir hvaða nafn sem þær hafi og að leigusala beri að halda við öllum götum á svæðinu. Ekki sé vísað til ákvæða í deiliskipulagi í 14. gr. varðandi viðhald gatna. Flestar lóðir innan B séu rúmlega 0.5 ha. að stærð og t.d. sé lóðarleiga fyrir lóð sem sé 5.211 m², nú 104.707 krónur og fylgi því engin þjónusta eins og snjómokstur eða önnur aðkoma leigusala. Rekstur rotþróar, sem hafi verið á hendi leigusala, hafi verið komið yfir á sveitarfélagið sem krefji sumarhúsaeigendur um greiðslu fyrir þá þjónustu. Sóknaraðili telji því eðlilegt að viðhald vega á svæðinu sé nú á kostnað varnaraðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Af hálfu varnaraðila er þess krafist að málinu verði vísað frá kærunefnd. Varnaraðili kveðist ekki hafa heyrt áður frá sóknaraðila um þá kröfugerð sem sett sé fram í álitsbeiðninni og telji það sanngjarna kröfu að aðilar máls þessa eigi viðræður um málið áður en því sé skotið til stjórnvalds með þeim hætti sem nú hafi verið gert. Hann hafi ætíð verið tilbúinn til slíkra viðræðna. Í þessu samhengi sé vert að geta þess að ágreiningur þurfi að vera fyrir hendi til að unnt sé að leggja mál fyrir kærunefnd húsamála. Einnig verði að líta svo á að álitsbeiðandi (sóknaraðili) verði að sanna með skriflegum hætti að ágreiningur sé til staðar áður en kærunefnd taki mál til meðferðar. Sé annarri reglu beitt sé líklegt að stífni hlaupi í málsaðila, kostnaður þeirra vegna málarekstrar fyrir kærunefnd verði meiri og álag á nefndina aukist. Öll þessi atriði hvetji til þess að kærunefndin vísi frá sér málum sem séu borin upp með þeim hætti sem sóknaraðili hafi kosið að gera. Óski varnaðili sérstaklega eftir því að framangreind sjónarmið verði tekin til meðferðar hjá nefndinni og hún taki afstöðu til þeirra áður en efnislega sé fjallað um beiðnina.

Í ljósi þess að varnaraðili geti ekki fyrir fram gert sér grein fyrir hvernig nefndin kjósi að taka á því álitamáli sem að framan sé rakið eigi hann ekki annarra kosta völ en að svara framsettum kröfum sóknaraðila efnislega. Sé það gert í sömu röð og sóknaraðili setji fram kröfur sínar.

Varnaraðili hafni þeirri kröfu sóknaraðila að varnaraðili sjái um viðhald vega á svæðinu. Hann bendi á uppdrátt af deiliskipulagi fyrir B sem hafi fylgt erindi sóknaraðila en skipulagið sé samþykkt af hreppsnefnd 7. mars 2001. Í greinargerð og skilmálum skipulagsins segi um vegamál innan svæðisins að landeigandi leggi götur um svæðið eins og skipulagsuppdrátturinn sýni og haldi við aðalgötunni. Eins og uppdrátturinn sýni liggi aðalgatan frá þjóðvegi 341 og endi þar sem hún mæti innstu þvergötunum á svæðinu.

Með notkun orðsins stofnbraut í eintölu í ákvæði 14. gr. þeirra tveggja lóðarleigusamninga sem hafi fylgt erindi sóknaraðila telji varnaraðili ljóst að vísað sé til aðalgötunnar en aðalgatan sé það orð sem notað sé á skipulagsuppdrætti. Eins og skipulagsuppdrátturinn sýni séu mun fleiri götur á svæðinu sem allar greinist út frá aðalgötunni/stofnbrautinni. Hefði ætlunin verið að láta orðið stofnbraut ná til þeirra allra sé ljóst að orðið hefði átt að vera í fleirtölu. Þá beri að hafa í huga að báðir lóðarleigusamningarnir, sem fylgt hafi erindi sóknaraðila, séu gerðir þegar deiliskipulagið liggi fyrir og komi ekkert fram í erindi sóknaraðila þess efnis að ætlunin með 14. gr. lóðarleigusamninganna hafi verið að auka viðhaldsskyldur varnaraðila frá því sem segi í deiliskipulaginu. Af þessum sökum verði að telja að skilningur sóknaraðila sé rangur.

Þá sé rétt að fram komi að í samþykktum fyrir Félag A í B, sem fylgt hafi erindi sóknaraðila, sé fjallað um hlutverk félagsins og þar komi meðal annars fram að hlutverk þess sé viðhald akvega innan svæðisins.

Samkvæmt framangreindu orðalagi í greinargerð og skilmálum deiliskipulagsins sé ljóst að á varnaraðila hafi hvílt sú skylda að leggja götur um svæðið í samræmi við skipulagsuppdrátt líkt og gert hafi verið. Þá sé sérstaklega tekið fram að hann eigi einnig að annast viðhald aðalgötunnar. Framsetning ákvæðisins sýni þannig ljóslega að engin viðhaldsskylda hvíli á honum vegna annarra gatna innan svæðisins.

Ákvæði 14. gr. lóðarleigusamninga verði að skýra til samræmis við deiliskipulagið enda sjáist glöggt á skipulagsuppdrættinum að aðalgatan sé það sem kalla megi stofnbraut og aðrar götur greinist frá henni og komi þvert á hana. Þá sé ástæða til að ítreka að í lóðarleigusamningum sé talað um stofnbraut í eintölu og aðalgötu í eintölu í deiliskipulagi. Renni það frekari stoðum undir það að um sé að ræða sama akveg.

Þessi túlkun á orðalagi þeirra skjala sem liggi fyrir í máli þessu sé einnig studd af samþykktum Félags A í B. Þar segi berum orðum að hlutverk félagsins sé meðal annars að sjá um viðhald akvega innan svæðisins. Samþykktirnar séu byggðar á lögum um frístundabyggð, nr. 75/2008, og vísað sé til 1. mgr. 19. gr. þeirra laga. Í félagssamþykktum sé þannig ekki einungis sagt að félagið eigi að taka ákvarðanir um viðhald vega heldur beinlínis tekið fram að það sé hlutverk félagsins að annast viðhald akvega. Með vísan til framangreindra sjónarmiða telji varnaraðili að honum beri einungis að annast viðhald aðalgötunnar en viðhald vega á svæðinu að öðru leyti sé í höndum og á kostnað sóknaraðila.

Samkvæmt deiliskipulagi svæðisins sé gert ráð fyrir að landeigandi girði svæðið fjárheldri girðingu og annist viðhald girðingarinnar. Í 2. mgr. 14. gr. þeirra tveggja lóðarleigusamninga sem sóknaraðili hafi lagt fyrir kærunefnd húsamála komi fram að leigusali ábyrgist að girðing umhverfis B sé af viðurkenndri gerð. Jafnframt segi þar að leigusali sjái um viðhald girðingar.

Í samræmi við framangreind fyrirmæli hafi girðing af viðurkenndri gerð verið sett upp við B og geri sóknaraðili ekki athugasemdir við það atriði. Girðingin nái ekki að fullu umhverfis svæðið heldur þá hluta þess þar sem hætta sé á að búfé leiti inn á svæðið. Telji varnaraðili að þessi framkvæmd sé fullnægjandi í skilningi deiliskipulagsins og verði að skýra orðalag 2. mgr. 14. gr. til samræmis við þær kröfur sem deiliskipulagið geri.

Varnaraðili muni nú í ljósi framkominnar álitsbeiðnar krefja G um frekari svör varðandi greiðsluþátttöku stofnunarinnar við frágang girðingar samkvæmt reglugerð um girðingar meðfram vegum, nr. 930/2012.

Að lokum vilji varnaraðili taka fram að hann óski eftir góðu samstarfi við Félag A í B. Hann sé þeirrar skoðunar að þau álitamál sem skotið hafi verið til kærunefndar húsamála hefði mátt leysa með viðræðum landeigenda og sóknaraðila án aðkomu nefndarinnar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að ekki sé rétt að varnaraðili hafi ekki áður heyrt af þeim ágreiningi sem hér sé til umfjöllunar. Ýmsir stjórnarmenn og aðrir félagsmenn Félags A í B hafi rætt þetta við varnaraðila án árangurs án þess þó að um bókaða fundi hafi verið að ræða. Á síðasta aðalfundi, sem haldinn hafi verið 4. apríl 2015 hafi þetta verið rætt. Á umræddum aðalfundi félagsins hafi verið fulltrúar frá 21 lóð. Þar hafi einnig verið landeigendur að B enda séu þau félagsmenn og lóðarhafar nokkurra lóða í hverfinu. Það sé því mjög sérkennilegt að varnaraðili skuli nú halda því fram að hann hafi ekki heyrt um þennan ágreining þar sem ekki sé lengra síðan að þetta hafi verið rætt opinskátt á aðalfundi og hafi margir félagsmenn tekið þátt í umræðum.

Ágreiningur um gerð og viðhald vega um hverfi B sé tilkominn vegna þess hversu illa 14. gr. leigusamnings sé orðuð varðandi þessi atriði. Ljóst þyki að leigusamningur um eldra hverfið, F, sé tekinn að mestu orðréttur upp fyrir B án þess að aðlaga hann aðstæðum. Samkvæmt upplýsingum frá H séu allar götur innan hverfis B stofngötur með sérstöku nafni og skráðar þannig hjá sveitarfélaginu og í þjóðskrá. Ekki sé hægt að flokka slíkar götur sem heimreiðar og sé slíkt andstætt öllum skilningi á orðinu heimreið. Þá sé í 14. gr. leigusamnings talað um heimreið og bílastæði í sömu setningu eins og þetta tvennt eigi saman og sé það skilningur sóknaraðila að þetta eigi við um heimreiðar frá götum að lóðum og bílastæði fyrir hverja lóð sem lóðarhafar sjái um.

Í greinargerðinni komi fram að varnaraðili telji að á honum hvíli sú skylda að leggja götur um svæðið í samræmi við skipulagsuppdrátt og sé enginn ágreiningur um það milli sóknaraðila og varnaraðila. Vegir þeir sem lagðir hafi verið í upphafi um hverfið séu slóðir fremur en vegir þar sem lagt hafi verið þunnt malarlag yfir grasmóa sem burðarlag en ekkert slitlag hafi verið lagt yfir burðarlagið. Ekki sé raunhæft að leggja slitlag yfir svo þunnt burðarlag og því hafi aldreið verið lokið við að leggja vegi um hverfið. Slóðir þessar hafi síðan víða farið illa þegar farið hafi verið um þá á þungum tækjum og eins og fram komi í álitsbeiðninni pressist mold upp úr undirlagi upp á milli hjólfara. Þetta þekki varnaraðili vel, en hann hafi séð um að taka marga grunna í hverfinu og ekið malarefni í grunna undir húsin á stórum og þungum bílum úr málarnámu í landi sínu. Gerð vega um hverfið á sínum tíma standist engar kröfur sem gerðar hafi verið um tilsvarandi vegi og hafi gerð þeirra aldrei lokið á sómasamlegan hátt.

Varnaraðili telji óeðlilegt að miða við kröfur í vegstaðli þegar gera skuli grein fyrir hvernig ganga skuli frá vegum innan hverfisins. Því sé haldið fram að vegstaðlar Vegagerðar ríkisins eigi aðeins við um þjóðvegi af því að það standi í formála að veghönnunarreglum Vegargerðarinnar. Vegagerðin hafi um margra ára skeið staðið fyrir gerð vegstaðla, reglna og leiðbeininga um hönnun og gerð vega. Fyrirmyndir séu gjarnan fengnar erlendis frá og aðlagaðar aðstæðum hér á landi. Þessi gögn séu vel þekkt og mikið notuð af öðrum en Vegagerðinni, meðal annars sveitarfélögum um allt land, hönnuðum og verktökum við gatnaframkvæmdir víða um land. Sé mjög handhægt að geta vísað í leiðbeiningar og kröfur sem séu svona vel þekktar meðal þeirra sem komi að viðkomandi verki. Í okkar fámenna þjóðfélagi sé sjálfsagt að nýta það sem vel sé gert og hafi það verið gert á þennan hátt við hönnun og lagningu vega og gatna í áratugi. Vegir séu þar flokkaðir eftir eðli og umferð og í kafla 01, grunnatriði, grein 1.1.3, sé skilgreining á héraðsvegum sem séu umferðarminnstu vegir í vegstaðli og meðal annars notaðir fyrir heimreiðar heim á sveitabæi. Það sé því ekki talin nein ofrausn að miða hér við kröfur sem gerðar séu fyrir heimreiðar heim að einstökum sveitabæjum og talið hóflegt að miða hér við hliðstæðar kröfur og gert sé um héraðsvegi í vegstaðli enda sé gert ráð fyrir að í hverfi B verði 73 sumarbústaðir þegar hverfið verði fullbyggt.

Varnaraðili vísi til stofnsamnings Félags A í B því til stuðnings að honum beri ekki að sjá um viðhald vega á svæðinu. Það sem standi í stofnsamningi komi leigusamningnum ekkert við og því haldi sóknaraðili því fram að þetta sé rökleysa. Ef leigusali eigi að halda við vegum samkvæmt leigusamningi beri honum að gera það hafi ekki verið um annað samið og texti í stofnsamningi félagsins leysi hann ekki undan þeirri skyldu.

Eins og bent hafi verið á hér að framan sé orðalag 14. gr. leigusamninganna mjög óljóst og villandi fyrir B þar sem vísað sé til að leigusali sjái um viðhald stofnbrautar og leigutakar um viðhald heimreiðar, í eintölu, og bílastæða. Það sé mjög nýstárleg túlkun að halda því fram að götur út frá aðalgötunni, sem séu allt að 500 m langar, götur sem hafi sérstakt götuheiti og séu skráðar sem götur hjá sveitarfélaginu og í þjóðskrá, geti flokkast sem heimreiðar.

Þar sem Vegagerðin og/eða sveitarfélög leggi vegi sjái þau einnig um allt viðhald nema um annað sé samið. Í B hafi varnaraðili lagt vegi, þótt hann hafi enn ekki fullgert þá, og sé eigandi þeirra og beri að halda þeim við nema um annað hafi verið samið. Sóknaraðili telji að leigusamningar kveði ekki á um að viðhald gatna í hverfinu hafi verið fært yfir á sóknaraðila og að óljóst orðalag 14. gr. leigusamnings taki ekki nægilega skýrt á þessu atriði. Með vísan til þess að skráðar götur í deiliskipulagi og þjóðskrá geti ekki flokkast sem heimreiðar telji sóknaraðili að viðhald gatna skuli vera á ábyrgð og kostnað varnaraðila.

Það sé ótvírætt að varnaraðila beri að girða svæðið fjárheldri girðingu og annast viðhald hennar og sé því ekki mótmælt í fyrrnefndri greinargerð. Varnaraðili hafi ekki enn lokið við að girða hverfið með slíkri girðingu og hafi það komið til umræðu á aðalfundi félagsins 4. apríl sl. þótt það hafi ekki verið bókað. Á þeim fundi hafi sóknaraðili vísað til þess að Vegagerðin ætti að kosta gerð girðingar meðfram þjóðvegi en ekki varnaraðili og því hafi tafist að ganga frá girðingunni meðfram veginum. Aðrir hlutar girðingarinnar séu þó ekki fjárheldir og skorti viðhald. Það sé ekki mál sóknaraðila hvernig varnaraðila gangi að sækja styrki í ríkissjóð til að ljúka við girðingar meðfram vegi. Að vísa í reglugerð frá 2012 sé mjög sérkennilegt þegar lóðarleigusamningar séu flestir allt að áratug eldri og þar með kvaðir um að girða svæðið. Eins og fram komi í álitsbeiðninni sé það öryggismál fyrir sumarhúsaeigendur í hverfinu að geta sett upp læst hlið við þjóðveg en slíkt hafi engan tilgang ef ekki verði girt meðfram vegi og opin leið sé framhjá hliðinu.

V. Athugasemdir varnaraðila

Með orðalagi í greinargerð varnaraðila, dags. 13. nóvember 2015, sem mögulega hefði mátt vera nákvæmara, hafi verið átt við að varnaraðila hafi sem landeiganda ekki borist formlegt erindi frá sóknaraðila um þetta mál. Hann hafi aftur á móti verið viðstaddur aðalfund félagsins 4. apríl sama ár sem félagsmaður og lóðarhafi nokkurra lóða í hverfinu þar sem umræða hafi verið um vegamál á svæðinu.

Í því sambandi sé ástæða til að vekja athygli á að í fundargerð aðalfundarins komi fram að þar sé samþykkt að helmingur félagsgjalda skuli eyrnamerktur til vegaframkvæmda. Verði ekki annað séð en að þessi samþykkt feli í sér viðurkenningu félagsins á því að það annist viðhald vega á svæðinu enda sé hún í fullu samræmi við það fyrirkomulag sem gert sé ráð fyrir í félagssamþykktum og vikið hafi verið að í fyrri greinargerð varnaraðila.

Einhver óformleg samtöl hafi einnig átt sér stað um ýmis atriði við einstaka lóðarhafa. Á hinn bóginn hafi sóknaraðili aldrei óskað eftir fundi með varnaraðila um málið. Af þessum sökum krefjist varnaraðili þess að kærunefndin taki þetta atriði til sérstakrar úrlausnar og vísi málinu frá nefndinni.

Í athugasemdum sóknaraðila segi að ágreiningur um gerð og viðhald vega um B sé tilkominn vegna þess hversu illa 14. gr. leigusamnings sé orðuð. Þá sé vísað til þess að félag A hafi veitt þær upplýsingar að allar götur innan A séu stofngötur með sérstöku nafni og skráðar þannig hjá sveitarfélaginu og í þjóðskrá. Því sé ekki unnt að flokka slíkar götur sem heimreiðar. Ekki sé ljóst hvað sóknaraðili eigi við með þessum staðhæfingum og þess beri að geta að félag A geti alls ekki talist hlutlaus aðili í máli þessu enda sé því beinlínis ætlað lögum samkvæmt að gæta hagsmuna félagsmanna.

Þá beri að ítreka allt sem fram komi í greinargerð og vilji varnaraðili sérstaklega ítreka að hann telji að um verulegt tómlæti af hálfu sóknaraðila sé að ræða í máli þessu þegar haft sé í huga að lóðarleigusamningar séu langflestir 10-–15 ára gamlir og hafi sóknaraðila því borið að vekja athygli á málinu með formlegum hætti mun fyrr en gert hafi verið á aðalfundinum 4. apríl 2015.

Varnaraðili hafni því að hann hafi ekki lokið við að leggja vegi innan svæðisins B eins og sóknaraðili haldi fram. Hann vísi til þeirra sjónarmiða sem hann leggi áherslu á í greinargerð sinni. Það hvíli hvorki á honum lagaskylda né samningsbundin kvöð að færa vegina í það horf sem sóknaraðili krefjist og raunar hafi sóknaraðili ekki sýnt fram á hvernig ástand veganna hafi verið þegar varnaraðili hafi lokið gerð þeirra. Í ljósi kröfugerðar sóknaraðila beri honum að sanna að gerð þeirra hafi ekki fallið að umsömdum kröfum og hverjar þær kröfur hafi verið.

Ljóst sé að slík sönnun sé útilokuð í ljósi þess tíma sem liðinn sé frá lagningu veganna og þeirrar umferðar sem þar hafi verið um langt árabil. Í ljósi þessa sönnunarskorts hafi sóknaraðili ekki rökstutt kröfu sína með haldbærum hætti. Beri því að hafna henni.

Umfjöllun sóknaraðila um notkun vegstaðla Vegagerðarinnar séu í rauninni hugleiðingar, sem engu skipti um úrlausn þessa máls. Í raun sé verið að ræða um ástand sem sóknaraðili telji æskilegt og færi viðhaldskostnað yfir á annan aðila. Að lögum skipti þessar hugleiðingar ekki máli. Í þessu sambandi skuli samt ítrekað að vegstaðlarnir taki einungis til vega sem falli undir þjóðvegi en vegir innan svæðisins B séu einkavegir. Það sé eftirtektarvert að sóknaraðili vísi til greinar 1.1.3 í vegstöðlunum þar sem sé að finna skilgreiningu á héraðsvegum. Þar komi skýrt fram að um sé að ræða vegi sem liggi að býlum, atvinnustarfsemi, kirkjustöðum, opinberum skólum og öðrum opinberum stofnunum utan þéttbýlis. Ekkert þessara orða eigi við um frístundabyggð eins og B. Greinin hafi aftur á móti að geyma heimildarákvæði, sem samkvæmt lögskýringarreglum, verði að skýra þröngt. Hér sé sérstök ástæða til að leggja áherslu á orðalagið í ákvæðinu að frístundabyggðum en hvergi er þar minnst á heimild til að telja vegi frá stofnbraut að bústöðum héraðsvegi innan hverfis eins og sóknaraðili virðist gera ráð fyrir. Þá beri að geta þess að heimildarákvæði sýni ljóslega að fyrrtalin atriði í greininni um vegi að býlum, atvinnustarfsemi o.s.frv. eigi alls ekki við í máli þessu. Þessi umfjöllun sóknaraðila sé því á villigötum og krefjist varnaraðili að litið verði framhjá henni við úrlausn þessa máls hjá kærunefnd húsamála.

Eins og fram komi í greinargerð varnaraðila hafi hann fært að því ýmis önnur rök, bæði með vísan til deiliskipulags fyrir svæðið og ákvæðis 14. gr. leigusamnings, að framangreind krafa sóknaraðila fái ekki staðist. Þá sé athyglisvert að sóknaraðili vísi til þess að götur innan svæðisins, sem liggi út frá stofnbrautinni/aðalgötunni, beri sérstök heiti. Það bendi enn frekar til þess að þær tilheyri ekki stofnbrautinni enda sé orðið notað í eintölu, bæði í lóðarleigusamningnum og deiliskipulagi.

Varnaraðili vilji vekja athygli á því að aðstæður við þjóðveg meðfram svæðinu B séu þannig að öðrum megin vegarins sé girðing sem haldi búfénaði frá því að komast inn á svæðið. Sé litið til annarra þátta meðfram svæðinu séu aðstæður þannig að búfénaði sé haldið á afgirtum svæðum. Þá verði að gera athugasemd við þá staðhæfingu að uppsetning hliðs við þjóðveg að svæðinu hafi engan tilgang nema girðing sé báðum megin við það. Sé það öryggismál fyrir sumarhúsaeigendur á svæðinu. Í athugasemdinni virðist felast krafa um girðingu sem sé ekki eingöngu fjárheld heldur fullnægi mun strangari öryggiskröfum. Slíka skuldbindingu hafi varnaraðili aldrei samþykkt þótt honum sé vitaskuld annt um öryggi þeirra sem eigi sumarhús á svæðinu.

VI. Frekari athugasemdir sóknaraðila

Í frekari athugasemdum sóknaraðila kemur fram að í athugasemdum varnaraðila sé viðurkennt að hann hafi farið með rangt mál varðandi það að hafa ekki heyrt frá sóknaraðila um þá kröfugerð sem sett sé fram í álitsbeiðninni. Vísað hafi verið til fundargerðar síðasta aðalfundar í athugasemdum sóknaraðila varðandi umræddan ágreining. Umræðan á þeim fundi um eignarhald gatna í hverfinu og viðhald þeirra sé framhald á löngu ferli og ágreiningi sóknaraðila og varnaraðila um þau mál.

Félag A í B hafi verið stofnað 10. nóvember 2012 eða tæpum þremur árum áður en álitsbeiðnin hafi verið send til kærunefndar húsamála. Stjórn félagsins hafi reynt að fá á hreint stöðu félagsmanna gagnvart varnaraðila varðandi viðhald og rekstur gatna í hverfinu án árangurs. Leitað hafi verið til H varðandi túlkun á samningum og hafi þar verið talið að varnaraðila bæri að sjá um viðhald allra formlegra gatna í hverfinu. Þessu hafi stjórn félagsins haldið fram og þannig hafi einstakir stjórnarmenn rætt málið við varnaraðila en án árangurs. Áður en félagið hafi verið stofnað hafi einstakir leigutakar rætt málið við varnaraðila og hafi kvartað undan lélegu viðhaldi gatna. Það sé því rangt sem haldið sé fram í athugasemdum varnaraðila að um verulegt tómlæti hafi verið að ræða hjá leigutökum og sóknaraðila í þessu máli. Hitt sé sönnu nær að varnaraðili hafi ekki viðurkennt ábyrgð sína og ekki sinnt viðhaldi gatna í hverfinu utan lítilsháttar viðhalds á aðalgötunni. Ekið hafi verið grófu malarefni í veginn, þegar hann sé orðinn illfær fólksbílum, og verði hann reyndar lítið skárri eftir slíkar aðgerðir.

Sóknaraðili vilji ítreka það sem fram komi í fyrri athugasemdum um hvað skuli teljast götur innan hverfisins og hvað heimreiðar. Að halda því fram að heimreið geti átt við um opinberar götur í þéttbýli eins og í sumarhúsahverfi B sé andstætt íslenskri málvenju.

Sóknaraðili fari fram á að varnaraðili ljúki gerð vega um hverfið á viðunandi hátt. Vísað sé til greinar 1.1.3 í vegstöðlum sem viðmiðun til einföldunar í þessu tilviki. Þar séu vegir flokkaðir eftir eðli og umferð og séu héraðsvegir umferðarminnstu vegir samkvæmt þeim leiðbeiningum og umferðarþungi þar svipaður og um vegi í hverfi B. Það sé í sjálfu sér hægt að miða við aðrar fyrirmyndir og lýsingar á frágangi vega en krafan sé sú að gengið verði frá vegum á viðhlítandi hátt með burðarlagi og malarslitlagi sem taki mið af umferðarþunga. Núverandi malarlag sé engan veginn nægilegt fyrir varanlegan veg við þessar aðstæður og ekkert slitlag hafi verið lagt enda slíkt óráðlegt meðan burðarlagið sé jafn veigalítið og hér.

Eins og fram komi í fundargerð aðalfundar, dags. 4. apríl 2015, hafi ekki þótt nægilega skýrt í gögnum hver bæri ábyrgð á viðhaldi gatna í hverfinu. Með stofnun félagsins árið 2012 hafi hlutverk þess meðal annars átt að vera viðhald akvega, lagning og viðhald göngustíga innan svæðisins eins og fram komi í 4. gr. samþykktanna. Á þessum tíma hafi verið uppi ágreiningur milli sóknaraðila og varnaraðila um viðhald vega sem lýst hafi verið í álitsbeiðninni og ekki ljóst hver niðurstaða þess ágreinings yrði. Í því tilviki að viðhald gatna hafi lent að einhverju leyti á sóknaraðila hafi það meðal annars verið ætlunin að félagið tæki að sér viðhaldið (og allir félagsmenn þar með) en ekki að einstakir félagsmenn þyrftu að sjá um viðhald sinna gatna. Hér sé einnig verið að leggja áherslu á lagningu göngustíga um hverfið en ekki hafi verið tekið á því í gerð deiliskipulags á sínum tíma. Hér sé á engan hátt verið að viðurkenna ábyrgð félagsmanna á viðhaldi gatna eða að fría varnaraðila frá því að sinna sínum skyldum samkvæmt samningum. Þá sé mikill munur á viðhaldi vega sem lagðir hafi verið á viðhlítandi hátt eða hvort þurfi að endurgera þá fyrst frá grunni.

Það sé ótvírætt samkvæmt leigusamningum að varnaraðila beri að girða svæðið fjárheldri girðingu og annast viðhald hennar. Útúrsnúningur varnaraðila í athugasemdum breyti þar engu um. Sóknaraðili hafi ekki farið fram á að girðingin yrði af annarri gerð en lýst sé í leigusamningum, þ.e. fjárheld girðing. Öryggismál séu meðal annars hlutverk félagsins samkvæmt samþykktum þess, sbr. 4. gr. Brotist hafi verið inn í sumarhús í hverfinu nokkrum sinnum og því sé það öryggismál að geta sett upp lokað hlið inn í hverfið. Eins og áður hafi komið fram sé það tilgangslaust meðan ekki sé girt meðfram vegi beggja vegna þar sem hann liggur inn í hverfið.

VII. Frekari athugasemdir varnaraðila

Í frekari athugasemdum varnaraðila kemur fram að fyrsta krafa sóknaraðila sé að lokið verði við lagningu vega á viðurkenndan hátt. Varnaraðili mótmæli þessari kröfu og vísi til greinargerðar og fyrri athugasemda um þennan þátt málsins. Sóknaraðili hafi ekki lagt fram neinar sannanir um hvert hafi verið ástand vega innan B þegar varnaraðili hafði lokið lagningu veganna. Eingöngu sé um að ræða staðhæfingar sem mögulega lýsi upplifun sóknaraðila eða öllu heldur einstakra stjórnarmanna félagsins, en slík upplifun verði ekki lögð ein og sér til grundvallar niðurstöðu um það hvert hafi verið ástand veganna þegar varnaraðili hafði lokið gerð þeirra. Þá hafni varnaraðili þeirri kröfu að vegirnir skuli uppfylla þær kröfur sem vísað sé til í grein 1.1.3 í vegstöðlum Vegagerðarinnar. Þessi tilvísun í vegstaðlana eigi ekki við um einkavegi af þeim toga sem liggi um svæðið. Þá sé ljóst að sóknaraðili hafi samkvæmt eigin samþykktum tekið að sér að annast viðhald akvega innan svæðisins þótt varnaraðili hafi alla tíð annast viðhald stofnbrautarinnar/aðalgötunnar. Vera kann að viðhaldi, sem sóknaraðili hafi tekið að sér að annast, sé áfátt að einhverju marki en þá sé það hans að framkvæma og greiða kostnað við nauðsynlegt viðhald og lagfæringar.

Önnur krafa sóknaraðila sé um viðhald vega á svæðinu. Eins og fram komi í athugasemdum sóknaraðila liggi fyrir að í 4. gr. samþykkta hans sé gert ráð fyrir að hann sjái um viðhald vega á svæðinu. Sé ákvæðið orðað án nokkurs fyrirvara og sé á margan hátt eðlilegt ákvæði, þ.e. að sóknaraðili sem sameiginlegt félag eigenda sumarhúsa á svæðinu, sjái um viðhald veganna en ekki einstakir sumarhúsaeigendur.

Ekki verði séð að skýringar sóknaraðila á framangreindu fyrirkomulagi fái breytt þeirri staðreynd að fyrir liggi yfirlýsing í 4. gr. samþykktanna þess efnis að sóknaraðili annist sjálfur viðhald vega innan svæðisins. Eins og áður segi hafi sóknaraðili ekki lagt fram nokkur gögn eða sannanir sem sýni að þegar upphaflegri lagningu veganna lauk hafi það verið gert með óviðunandi hætti. Mótmæli varnaraðili öllum slíkum staðhæfingum og telji sig hafa skilað vegunum í fullnægjandi horfi þegar gerð þeirra hafi lokið. Verði nú ekki lagt á hann að sanna slíkt enda hafi bílar ekið um vegina í nokkur ár og ljóst að sinna verði viðhaldi á þessum vegum líkt og öðrum. Sé það viðhald í höndum sóknaraðila.

Þriðja krafa sóknaraðila lúti að frágangi og viðhaldi girðinga. Varnaraðili vísi til þess sem hann hafi sagt um þessa kröfu í fyrri greinargerðum. Hann mótmæli því alfarið að um útúrsnúninga af sinni hálfu sé að ræða þegar hann bendi á hvernig beri að túlka lóðarleigusamninga til samræmis við deiliskipulag svæðisins.

VIII. Niðurstaða

Varnaraðili hefur farið fram á frávísun málsins á þeirri forsendu að hann hafi ekki heyrt áður frá sóknaraðila um þá kröfugerð sem sett sé fram í álitsbeiðni og að ágreiningur hafi ekki verið fyrir hendi. Samkvæmt gögnum málsins sé ljóst að ágreiningur sé milli málsaðila og að rætt hafi verið um ágreiningsefnið á aðalfundi sóknaraðila 4. apríl 2015. Kærunefnd fallist því ekki á kröfu um frávísun málsins.

Ágreiningur er um viðhald og lagningu vega um umrætt sumarhúsasvæði. Sóknaraðili telur að viðhald vega í hverfinu sé á hendi varnaraðila en varnaraðili vísar í ákvæði deiliskipulags þar sem segir að landeigandi leggi götur um svæðið eins og skipulagsuppdráttur sýni og haldi við aðalgötunni. Í 14. gr. lóðarleigusamninga félagsmanna sóknaraðila og varnaraðila segir að leigusali sjái um viðhald stofnbrautarinnar en leigutakar um viðhald heimreiðarinnar og bílastæðisins hver á sinni bókstafsþyrpingu, þótt óumdeilt sé að ekki séu bókstafsþyrpingar á svæðinu. Ágreiningur sé því um hvaða vegir teljist til heimreiðar annars vegar og stofnbrautar hins vegar.

Í 1. mgr. 17. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er mælt fyrir um þá skyldu umráðamanna lóða undir frístundahús að hafa með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni. Í 1. mgr. 19. gr. laga nr. 75/2008 segir að sé ekki á annan veg samið sé það meðal annars hlutverk félags í frístundabyggð að taka ákvarðanir um lagningu og viðhald akvega og göngustíga að svæði og innan þess. Í 4. gr. samþykkta sóknaraðila segi að hlutverk félagsins sé meðal annars viðhald akvega. Í 14. gr. umræddra lóðarleigusamninga segi að leigusali sjái um viðhald stofnbrautarinnar en leigutakar sjái um viðhald heimreiðarinnar og bílastæðisins hver á sinni bókstafsþyrpingu. Í deiliskipulagi kemur fram að landeigandi leggi götur um svæðið eins og skipulagsuppdráttur sýni og haldi við aðalgötunni. Kærunefnd telur að af leigusamningunum sé ljóst að einungis sé um eina stofnbraut að ræða sem skilja megi af gögnum málsins að sé aðalgatan. Þá sé ljóst af samþykktum sóknaraðila að hann skuli sjá um viðhald akvega. Af þessu leiði, að mati nefndarinnar, að viðhald allra vega innan svæðis, fyrir utan aðalbrautina, sé meðal verkefna sóknaraðila.

Varnaraðili mótmælir því að vegir sem hann lagði um svæðið séu ekki í fullnægjandi ástandi. Leigusamningar kveði ekki á um hvernig frágangi vega eigi að vera háttað. Þá liggi ekki fyrir nein gögn um ástand veganna. Kærunefnd telur því að sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á að ástand veganna hafi verið ófullnægjandi. Þegar af þeirri ástæðu sé ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að ljúka lagningu vega um svæðið í samræmi við viðurkennda vegstaðla Vegagerðarinnar.

Sóknaraðili krefst jafnframt viðurkenningar á að varnaraðila beri að fullgera girðingar umhverfis hverfið í samræmi við 14. gr. leigusamninga sem og að sjá um viðhald þeirra. Varnaraðili heldur því fram að Vegagerðin eigi að sjá um hluta girðingarinnar sem liggi með þjóðveginum, en hann hafi uppfyllt skyldu sína um að setja upp fjárheldar girðingar þar sem þeirra sé þörf.

Í 14. gr. umræddra leigusamninga kemur fram að leigusali sjái um viðhald girðingar og ábyrgist að girðing umhverfis B sé af viðurkenndri gerð. Í deiliskipulagi kemur fram að landeigandi girði svæðið fjárheldri girðingu og annist viðhald girðingarinnar. Af framangreindu virtu telur kærunefnd að varnaraðila beri að fullgera girðingu umhverfis hverfið sem og að ganga frá girðingunni meðfram þjóðvegi.

ÚRSKURÐARORÐ:

Það er álit kærunefndar húsamála að sóknaraðila beri að sjá um viðhald allra vega um svæðið fyrir utan stofnbrautina.

Það er álit kærunefndar að varnaraðila beri að fullgera girðingu umhverfis svæðið og annast viðhald hennar.

Reykjavík, 22. júní 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson