Mál nr. 43/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 43/2015
Ákvörðunartaka: Framkvæmdir á sameign. Yfirvofandi tjón.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 30. september 2015, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. október 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. nóvember 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. nóvember 2015, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. febrúar 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið að D, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur einnar íbúðar í húsinu en gagnaðili hefur selt íbúð sína. Ágreiningur er um hvort réttilega hafi verið staðið að ákvarðanatöku vegna framkvæmda á sameign.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
I. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að fjarlægja steypta staura fyrir framan húsið og beri að setja þá upp aftur.
II. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að helluleggja stétt sem áður var steypt og beri að fjarlægja hellurnar á sinn kostnað.
III. Að viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi til ákvörðunar um útlit girðingar og stéttar.
Í álitsbeiðni kemur fram að annar álitsbeiðanda hafi keypt rishæð hússins 25. apríl 2015. Samkvæmt yfirlýsingu húsfélagsins voru engar yfirstandandi framkvæmdir eða neinar framkvæmdir væntanlegar við kaup á rishæðinni. Á sama tíma og kaupin hafi átt sér stað hafi eigandi jarðhæðarinnar verið að taka sinn eignarhluta í gegn. Álitsbeiðendur hafi ekki oft komið við í íbúð sinni eftir kaup þeirra á henni. Þau hafi þó tekið eftir því sumarið eftir kaupin að verið var að vinna við húsið. Síðar um sumarið hafi þau tekið eftir því að búið væri að fjarlægja grindverk og steypta staura sem voru fyrir utan húsið, auk þess að búið var að helluleggja einhvers skonar bílastæði við hlið inngangs í kjallara. Hvorki hafi verið boðaðir né haldnir neinir húsfundir fyrir þessari framkvæmd og hvergi hafi legið fyrir samþykki fyrir þessum breytingum.
Í kjölfar þessa hafi álitsbeiðendur boðað til húsfundar sem hafi verið haldinn þann 17. ágúst 2015 og framhald fundarins verið 21. ágúst 2015. Þar hafi komið fram að engar af þessum framkvæmdum hafi áður verið samþykktar á húsfundum. Á fundinum neitaði eigandi jarðhæðar að setja aftur upp steypta vegginn fyrir utan húsið. Að mati álitsbeiðanda hefur útlit sameignarinnar breyst án leyfis annarra íbúa hússins. Það sé meiriháttar breyting og háð samþykki allra íbúa hússins.
Gagnaðili hafi borið fyrir sig að þessar framkvæmdir hafi verið bráðnauðsynlegar og ekki hafi verið tími til að boða til húsfundar. Gagnaðili hafi þrátt fyrir það ekki farið strax í framkvæmdirnar.
Gagnaðili hafi sett íbúð sína á sölu sumarið 2015 og nú sé kominn nýr eigandi sem sé að nota hellulagða bílastæðið fyrir utan kjallaraíbúðina.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi keypt íbúðina á jarðhæðinni þann 5. nóvember 2014. Fljótlega eftir kaupin hafi hann hafið framkvæmdir í íbúðinni. Þann 14. mars 2015 gerði ofsavatnsveður og flæddi víða, m.a. í íbúð gagnaðila. Gagnaðili hafi strax haft samband við aðra eigendur hússins um framkvæmdir vegna þessa og hafi báðir þáverandi eigendur tekið erindinu vel. Fagmenn voru kallaðir til og hafi þá komið í ljós að dren hússins hafi verið gallað. Eigendur miðhæðar hafi verið sammála um að það þyrfti að fara í framkvæmdir og að kostnaður framkvæmdanna myndi skiptast á milli eiganda hússins. Að mati gagnaðila voru allir aðilar meðvitaðir um sameiginlega ábyrgð og sameiginlegan kostnað í fjöleignarhúsum.
Hafist var handa við framkvæmdir í maí 2015 og stóðu þær yfir í nokkra mánuði. Hafi annar álitsbeiðanda, sem þá var nýr eigandi risíbúðarinnar, skoðað aðstæðurnar og ekki gert neinar athugasemdir við þær, hvorki framkvæmd þeirra né heimild til framkvæmdanna. Til þess að komast að skolp- og drenlögnum hafi þurft að grafa djúpa skurði á norður- og vesturhlið hússins. Mjög þröngt hafi verið frá kjallaratröppum út að gangstétt þar sem umrætt grindverk stóð og því hafi verið ógerningur að halda grindverkinu á sínum stað vegna umfangs framkvæmdanna. Verktakinn hafi því ekki séð sér fært að láta grindverkið standa. Eftir að framkvæmdum var lokið var ekki hugað að því að setja gömlu girðinguna aftur upp.
Þegar framkvæmdunum var lokið neituðu aðrir eigendur hússins að greiða fyrir framkvæmdirnar með vísan til fjöleignarhúsalaga þar sem framkvæmdirnar voru ekki samþykktar á löglega boðuðum húsfundi. Því hafi gagnaðili borið allan kostnað af framkvæmdunum. Gagnaðili telur að ef framkvæmdirnar hefðu verið samþykktar með réttum hætti af húsfélaginu, hefði að öllum líkindum verið farið eins í framkvæmdirnar og sama rask átt sér stað vegna þeirra. Álitsbeiðendum hafi verið kunnugt um framkvæmdirnar og hafi þau ekki gert neinar athugasemdir varðandi verkið. Álitsbeiðendur hafi talið að samkvæmt yfirlýsingu frá húsfélaginu við kaup á risíbúðinni hafi verið tilgreint að engar framkvæmdir væru yfirstandandi eða fyrirhugaðar. Því hafi mátt vænta þess að þessar framkvæmdir hefðu komið álitsbeiðendum í opna skjöldu. Þannig hefði þá átt að gruna að ákvörðun hefði verið tekin um framkvæmdirnar án þeirra vitundar og þar með séð tilefni til að stöðva framkvæmdirnar eða fara fram á að heimild til þessara framkvæmda yrði lögð fram. Gagnaðili hafi lagt hellur þar sem áður hafði verið steypt stétt og til viðbótar þar sem hafði áður verið moldarflag. Byggingarfulltrúa hafi borist kvörtun vegna þessa, en þrátt fyrir það hafi ekki verið gerðar neinar athugasemdir við framkvæmdirnar.
Gagnaðili hafi, á húsfundi þann 21. ágúst 2015, boðist til að helluleggja, að kostnaðarlausu, það sem hafði orðið fyrir raski vegna framkvæmdanna. Álitsbeiðendur vildu ganga lengra og láta steypa kant þar sem girðing hafði verið og til viðbótar alla leið að lóðarmörkum til vesturs og upp meðfram þeim í átt að bakhúsi. Gagnaðili hafnaði því á þeim forsendum að slíkur veggur væri mun kostnaðarsamari en að setja upp grindverk í upprunalegri mynd. Því hafi gagnaðili dregið til baka tilboð sitt og gengið af húsfundi.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að það sé rangt að þau hafi ekki gert neinar athugasemdir þegar þau hafi skoðaða framkvæmdirnar fyrir utan húsið. Þau hafi haft samband við fasteignasala sinn þar sem engar framkvæmdir áttu að vera yfirstandandi eða samþykktar. Þar að auki hafi þau haft samband við byggingarfulltrúa vegna heimildar til framkvæmdanna.
Þær framkvæmdir sem gagnaðili hafi farið í voru ekki þess eðlis að það hafi þurft að fara í þær samstundis, með vísan til 37. gr. fjöleignarhúslaga, nr. 26/1994. Nægur tími hefði verið til að boða til húsfundar, kanna tilboð og annað eins og venja er þegar svona aðstæður koma upp. Þetta sé „veruleg breyting á sameign“ og ætti því að þurfa samþykki allra eiganda hússins.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hann hafi aldrei mótmælt því að þörf hafi verið á að taka ákvörðun á húsfundi. Hefur gagnaaðili ekki mótmælt því og hefur axlað ábyrgð og borið umtalsverðan kostnað af því. Hvorki gagnaðili né sóknaraðili hafi réttindi til þess að meta hvort girðingin hefði getað staðið. Jarðvegs- og pípulagningaverktaki mátu aðstæður svo að girðingu og girðingarstaura þyrfti að fjarlægja. Að sögn verktaka var ekki hægt að grafa svo djúpan skurð án þess að fjarlægja girðingu og tilheyrandi staura. Að mati gagnaðila hafi verktaki ekki fjarlægt girðingu að nauðsynjalausu. Gagnaðili hafi beðið með að setja upp girðinguna þar sem enginn virtist vilja hana upp aftur, þó svo að síðar hafi komið í ljós að eigendur risíbúðar hafi verið á öðru máli.
III. Forsendur
Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að koma og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni.
Í 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, sé um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Þessar reglur eru teknar upp í ákvæði 41. gr. laganna sem fjallar um reglur við töku ákvarðana.
Óumdeilt virðist að framkvæmdir á dreni fasteignarinnar hafi verið nauðsynlegar og gerðar með samþykki allra þótt ekki hafi verið tekin ákvörðun þar um á sérstökum húsfundi. Vegna framkvæmdanna voru steyptir staurar fjarlægðir sem og steypt stétt. Ágreiningur er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að hellulleggja stéttina að framkvæmdunum loknum og hvort að honum beri að koma girðingu í upprunalegt horf.
Ákvörðun um frágang á stétt og girðingu ber að taka á formlega boðuðum húsfundi, sbr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga enda um verulega framkvæmd að ræða á lóð hússins sem hefur m.a. áhrif á útlit þess. Telur kærunefnd að þessi ákvörðun þarfnist samþykkis 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 3. tölulið b-liðar 1. mgr. 4. gr. fjöleignarhúsalaga, sbr. 2. mgr. 30. gr. þeirra laga. Lögboðinn húsfundur var ekki haldinn vegna þessara framkvæmda þótt gagnaðili hafi fengið jákvæð viðbrögð frá fyrri eigendum hússins og nauðsynlegt hafi verið að fara án tafar í viðgerð á drenlögn.
Samvæmt þessu ber gagnaðila að koma lóð hússins í upprunalegt horf nema tekin verði ákvörðun um annað á húsfundi en rétt er að benda á að enn er unnt að taka ákvörðun um þessar framkvæmdir á húsfundi, sbr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga.
IV. Niðurstaða
Kærunefmd telur að gagnaðila hafi verið heimilt að fjarlægja steypta staura og stétt fyrir framan húsið vegna framkvæmda við dren.
Kærunefnd telur að gagnaðila beri að koma lóðinni í upprunalegt horf enda liggi ekki fyrir samþykki 2/3 hluta eigenda á löglega boðuðum húsfundi um annað.
Reykjavík, 9. febrúar 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson