Mál nr. 44/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 44/2015

Atvinnuhúsnæði. Viðhald leiguhúsnæðis.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. október 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. nóvember 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. nóvember 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. nóvember 2015, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 1. febrúar 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 24. maí 2013, tók gagnaðili á leigu atvinnuhúsnæði í eigu álitsbeiðanda að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2013 til 30. maí 2018, en samningurinn var framlenging á upprunalegum leigusamningi aðila sem var frá 1. júlí 2007 til 30. júní 2012. Ágreiningur er um það hvort gagnaðila, sem leigusala, beri að að sjá um viðhald leiguhúsnæðisins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að sjá um viðhald á klósetti og stormjárni á glugga.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um hvort leigusala eða leigjanda beri að sjá um viðhald á klósetti og stormjárni á glugga. Í upphafi leigutíma hafi húsnæðið verið tómt, þ.e. engar innréttingar, hreinlætistæki eða núverandi ljós, verið í húsnæðinu. Gagnaðili hafi keypt reksturinn sem hafi verið í húsnæðinu og yfirtekið leigusamninginn sem hafi verið í gildi, en leigusamningurinn hafi ekki tekið breytingum frá upphafi útleigu og hafi einungis verið færður á nafn gagnaðila. Samkvæmt 5. gr. leigusamningsins þá ber leigjanda að sjá um viðhald innanhúss og leigusala um viðhald utanhúss. Samkvæmt 7. gr. samningsins, skulu innréttingar falla í hlut leigusala að leigutíma loknum. Því telur álitsbeiðandi að gagnaðili eigi umrætt klósett og stormjárn þar til að hann eignast hlutina sjálfur við lok leigutíma.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram hún hafi skrifað undir samskonar samning og fyrrum leigjandi. Í 4. grein leigusamningsins komi fram að húsnæðið leigist í núverandi ástandi og voru allar innréttingar komnar þegar hún tók við húsnæðinu, m.a. bilaða klósettið og stormjárnið sem sé hluti af glugga, enda hafi hárgreiðslustofan, sem rekin er í húsnæðinu, þegar verið í rekstri í átta til níu ár þegar hún tók við rekstrinum.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er vísað í leigusamninga sem álitsbeiðandi hafi lagt fram. Um er að ræða leigusamninga fyrrverandi rekstraraðila í húsnæði gagnaðila, sem hún hafi tekið við rekstrinum af. Í þeim leigusamningi kemur fram að 5. gr. samningsins sé óbreytt að öðru leyti en því að gagnaðili bætti við í sinn samning: „leigutaki sér um læsingar, vatnskrana, raftengla og öðru smálegu.“ Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi þ.á.m. átt við læsingar á gluggum. Hann hafi þar að auki bætt inn í samninginn, að beiðni gagnaðila, að álitsbeiðandi ætti að sjá um að viðhald hituveituofna, vatns- og raflagna.

Gagnaðili hafi ekki þurft að láta gera við neitt síðan hún tók húsnæðið á leigu, utan krana sem álitsbeiðandi hafi skipt um, þó svo að hann hafi talið að henni bæri að laga kranann sjálf.

III. Forsendur

Í máli þessu snýst ágreiningur um hvor aðila beri að greiða kostnað vegna viðhalds á klósetti og stormjárni í glugga leiguhúsnæðisins.

Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skipist rekstrarkostnaður af leigðu húsnæði þannig að leigjandi greiðir kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað. Leigusali greiðir hins vegar fasteignagjöld, þ.m.t. fasteignaskatt og tryggingariðgjöld. Í 2. mgr. sömu greinar er að finna nánari fyrirmæli um skiptingu kostnaðar í fjölbýlishúsum en þar segir að leigjandi skuli enn fremur greiða allan kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu hennar. Leigusali greiðir á hinn bóginn framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn. Þótt þetta ákvæði taki eftir orðanna hljóðan til íbúðarhúsnæðis verður því einnig beitt varðandi atvinnuhúsnæði, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna.

Í 5. mgr. 23. gr. húsaleigulaga er að finna heimild til að víkja frá ofangreindri skiptingu rekstrarkostnaðar, enda séu slík frávik skilmerkilega greind í leigusamningi. Þá eru ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði frávíkjanleg og gilda þau því aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan hátt samið, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna. Í leigusamningi aðila eru sérákvæði um viðhald og viðhaldskostnað í lið 5. Samkvæmt honum sér leigjandi um allt viðhald hins leigða og er þar sérstaklega nefnt eftirfarandi: læsingar, vatnskranar, veggir, gólf, raftenglar og annað smálegt. Viðhald utanhúss er á reikning leigusala, en auk þess sér hann um hitaveituofna, vatns- og raflagnir sem tilheyra húsinu.

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd það koma skýrt fram í samningi aðila að viðhald á klósetti og stormjárni í gluggum teljist til þeirra atriða sem gagnaðila ber að sjá um viðhald á skv. 5. lið samningsins og er því fallist á kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða viðhaldskostnað vegna klósetts og stormjárns í glugga.

Reykjavík, 8. febrúar 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson