Mál nr. 12/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 12/1996
Skipting kostnaðar: Bílageymsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags 13. febrúar 1996, beindi Félag bílskýliseigenda að X nr. 47, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við Húsfélagið X nr. 47, hér eftir nefnt gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda í fjöleignarhúsinu X nr. 47.
Erindið, sem var móttekið 24. febrúar, var lagt fram á fundi nefndarinnar 13. mars. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 24. mars, var lögð fram á fundi nefndarinnar 10. apríl. Vegna athugasemda sem þar komu fram var álitsbeiðanda gefinn kostur á að tjá sig um greinargerðina. Athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. apríl, voru síðan lagðar fram á fundi nefndarinnar 24. sama mánaðar.
Kærunefnd hefur ítrekað fjallað um málið og á fundi 12. júní sl. var það tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjöleignarhúsið X nr. 47 er 10 hæða ásamt jarðhæð, kjallara og áfastri bílageymslu. Í bílageymslunni eru 18 séreignarstæði. Á jarðhæð hússins eru fjórir séreignarbílskúrar.
Eigendur bílageymslunnar hafa haft með sér sérstakt félag til að sjá um sameiginleg málefni vegna hennar.
Að beiðni gagnaðila gerði R, byggingarfræðingur, eignaskiptasamning fyrir húsið, dags. 20. janúar 1992. Samningur þessi var móttekinn til þinglýsingar 27. apríl 1992, en hefur þó ekki verið þinglýst.
Vegna gildistöku laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og þeirra breytinga á skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem þeim fylgdu, fól gagnaðili byggingarfræðingnum að reikna ný húsgjöld. Í greinargerð hans, dags. 17. júní 1995, er gerð grein fyrir hinum nýju útreikningum og forsendum fyrir þeim. Þar kemur fram að forsendur séu m.a. þær, að húsgjöld séu óbreytt í heild og að bílageymslan sé tekin inn í hlutfallsskiptan kostnað sem heild. Eigendur hennar skipti síðan kostnaðinum þannig að hver og einn greiði 1/18 hluta.
Á aðalfundi húsfélagins, þann 26. júní 1995, var samþykkt að leggja sérstakt gjald, kr. 556, á eigendur hvers stæðis í bílageymslunni. Á fundinum gerði byggingarfræðingurinn grein fyrir forsendum útreikninganna. Ágreiningur aðila er um gjaldtöku þessa.
Krafa álitsbeiðanda er:
1. Að talið verði að eigendum stæða í bílageymslunni sé ekki skylt að greiða sérstakt gjald, kr. 556, í hússjóð.
Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að ávallt hafi verið sjálfstæður rekstur um bílageymsluna sem aðgreindur hafi verið frá húsfélaginu. Þannig hafi eigendur stæðanna sjálfir greitt allan rekstur vegna bílageymslunnar, svo sem rafmagn, hita, þrif og fl., auk þess að sjá um viðhald hennar. Bílageymslueigendur hafi ekki vitað til þess, ef rétt sé, að bílageymslan væri innifalin í einhverjum sameiginlegum tryggingum. Hafi hússjóður greitt fyrir slíka tryggingu, sé einfalt mál að taka málið upp og reikna hlut bílageymslueigenda í henni. Eftir að kærunefnd kom í málið hafi húsfélagið greitt einn reikning vegna sjálfvirks hurðarbúnaðar bílageymslunnar, en annað ekki.
Með umræddri gjaldtöku húsfélagsins séu eigendur látnir tvíborga rekstrarkostnað af bílageymslunni. Slíkt gjald hafi ekki verið lagt á fyrr. Auk þess hafi við gjaldtökuna ekkert tillit verið tekið til þess að hitafrárennsli frá bílageymslu renni, ásamt öðru hitafrárennsli frá húsinu, til upphitunar á bílaplani, sem komi öllum eigendum til góða. Þá greiði eigendur bílageymslunnar fasteignagjöld og brunatengd gjöld auk eignaskatts af geymslunni og um leið af bílastæðum, sem séu á þaki hennar, og til afnota fyrir alla íbúðareigendur. Mánaðarlegt gjald þessara aðila sé kr. 1200 á hvern eiganda.
Ekki hafi komið fram rökstuðningur fyrir gjaldi þessu af hálfu gagnaðila né heldur gefnar forsendur og grundvöllur fyrir því.
Gagnaðili fellst á það með álitsbeiðanda að eigendur stæða í bílageymslu hafi ekki fyrr greitt sérstakt gjald í hússjóðinn og að þeir hafi sjálfir greitt rafmagns- og hitakostnað geymslunnar auk þrifa. Hins vegar hafi hússjóður t.d. greitt iðgjald af fasteignatryggingu alls hússins, þar með talið bílageymslunnar, auk alls kostnaðar við eftirlit og stillingu lagna. Þá hafi gagnaðili greitt viðgerð á sjálfvirkum opnunarbúnaði hurða bílageymslunnar og eflaust mætti eitthvað fleira tína til. Síðan megi reikna með kostnaði við viðhald, t.d. málun utanhúss og e.t.v. steypuskemmdum o.fl., sem trúlega muni falla á almennan hússjóð. Einungis eitt hitaveitufrárennsli sé frá húsinu og engin hitalögn sé í bílaplani á þaki bílageymslunnar. Það sé því skoðun gagnaðila að eigendur bílageymslunnar hljóti að eiga að greiða eitthvað í almenna hússjóðinn vegna hennar.
III. Forsendur.
Í máli þessu er ágreiningslaust að um eitt hús sé að ræða í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Eigendur bílageymslu hafa haft með sér sérstakt félag til að sjá um sameiginleg innri málefni hennar. Samkvæmt lögum félagsins er hlutverk þess að sjá um rekstur og viðhald bílageymslunnar. Kærunefnd telur ljóst að bílageymslan sé sameign sumra, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994. Af því leiðir að eigendum hennar er heimilt að ráða einir sameiginlegum innri málum hennar, enda bera þeir þá einir kostnað vegna þeirra, sbr. 3. mgr. 39. gr. og 44. gr. Félag bílageymslueigenda má þannig leggja að jöfnu við húsfélagsdeild, sbr. 76. gr. laganna.
Eigendur bílageymslunnar eiga einnig hlutdeild í sameign allra, þ.e. lóð og ytra byrði alls hússins, þ.m.t. bílageymslu. Í málinu liggur fyrir eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið. Af henni verður ráðið að stæði í bílageymslu, sem munu öll jafnstór, hafi verið reiknuð inn í hlutfallstölur viðkomandi íbúða í lóð. Ákvörðun hússjóðsgjalda, vegna áætlunar um hlutfallsskiptan kostnað við sameign allra, er því réttilega byggð þeim hlutfallstölum, enda gildir sama hlutfallstala um eignarhluta eigendanna í ytra byrði hússins alls og um lóðina. Af þessu leiðir að þeir þurfa að taka þátt í hlutfallsskiptum kostnaði við umrædda sameignarhluta, í samræmi við þetta. Því verður ekki fallist á það með álitsbeiðanda að umrædd gjaldtaka feli í sér tvíborgun.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að eigendum bílageymslu beri að taka þátt í hlutfallsskiptum kostnaði við sameign allra í samræmi við hlutfallstölur íbúða í lóð og ytra byrði alls hússins.
Reykjavík, 14. júní 1996.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson