Mál nr. 7/1996

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 7/1996

Valdsvið hússtjórnar: Hitastilling.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 13. febrúar 1996, beindu A og B, til heimilis að X nr. 4 hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 4, hér eftir nefnt gagnaðili, um valdsvið hústjórnar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 14. febrúar sl.

Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 10. apríl, var lögð fram á fundi kærunefndar 24. apríl, þar sem fjallað var um málið og það tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 2-6 er 7 hæðir og hluti þess er 8 hæðir, byggt um 1970. Í húsinu eru 124 íbúðir.

Í janúar 1996 var ákveðið af stjórn húsfélagsins X nr. 4 að yfirfara hitakerfi í húsinu. Ástæðan var mikill hitakostnaður undanfarin ár að mati stjórnarinnar, miðað við álíka stór hús. Í kjölfar samþykktar stjórnarinnar voru ofnar hússins, sem allir eru með sjálfvirkum Danfosshitastilliloka, festir á hámarksstillingu nr. 3.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðendur geti sjálfráðið um hitastig í íbúð sinni.

Af hálfu álitsbeiðenda er ákvörðun stjórnar húsfélagsins mótmælt, þar sem íbúð þeirra sé með mjög miklum útveggjum. Þá séu gluggar stórir og opnanleg fög stór á þeim. Ofnar í íbúðinni séu upphaflegir. Álitsbeiðendur séu einir færir um að meta hvort kalt sé í íbúðinn eða ekki.

Gagnaðili bendir á að hitakerfi sé samtengt í öllu stigahúsinu. Hámarksnýting á heita vatninu sé á stillingu 3 og eigi íbúarnir ekki að fara út fyrir það kerfi. Sé íbúð óþétt eða ofnar of fáir sé eðlilegast að bæta úr því. Almennt séu ofnar stilltir á 3 að hámarki og ætti það að duga til að hafa nógu heitt inni í íbúðinni. Sé stillt á meira en 3 renni heita vatnið ónotað í gegnum allt kerfið og það sé orsök mikils hitakostnaðar. Þessu til stuðnings bendir gagnaðili á að mismunur á hitakostnaði húsanna X nr. 4 og X nr. 6 nemi kr. 1.286.831 á árunum 1993 til og með 1995.

Íbúar hússins hafi einróma samþykkt að lækka hitakostnaðinn.

III. Forsendur.

Eins og mál þetta liggur fyrir kærunefnd var ákvörðun um að festa hámarksstillingu ofna í húsinu á 3, eingöngu tekin af hússtjórn. Ákvörðun þessi fellur hins vegar ekki undir valdsvið hússtjórnar, sbr. ákvæði 69.-70. gr. laga nr. 26/1994. Þá þegar af þeirri ástæðu er hún ógild gagnvart álitsbeiðendum.

Ganga verður út frá því að íbúð álitsbeiðenda sé hönnuð þannig að stærð og fjöldi ofna taki mið af legu hennar, fjölda útveggja, glugga o.s.frv. 

Samkvæmt 3. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús getur húsfélag ekki tekið ákvarðanir, gegn vilja eiganda, sem fela í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni, en leiða af ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Í 10. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að samþykki allra þurfi til að taka ákvarðanir um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr.

Eins og fram hefur komið er hitakerfi hússins sameiginlegt. Í því felst að hitakostnaður vegna séreigna skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Telja verður að ákvörðun um að takmarka hita á ofnum í séreignarhlutum falli undir 10. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Slík ákvörðun felur í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en svo að hún verði tekin með samþykki meirihluta eigenda. Í þessu sambandi ber þess að geta að ekkert hefur komið fram um að hitanotkun í íbúð álitsbeiðenda hafi verið með óeðlilegum hætti.

Kærunefnd bendir á að hússtjórn getur á margan hátt beitt sér fyrir skynsamlegri orkunýtingu í húsinu og lækkun hitakostnaðar, svo sem með almennri fræðslu og reglulegu eftirliti með ofnum og ofnakerfi.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun hússtjórnar um að festa hámarksstillingu ofna í séreignarhlutum sé ólögmæt.

Reykjavík, 6. júní 1996.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson