Mál nr. 11/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 11/1996
Sameiginleg lóð: Einkaafnot.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 20. febrúar 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 83, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, til heimilis að X nr. 77, hér eftir nefndur gagnaðili, um afnot af sameiginlegri lóð.
Málið var lagt fram á fundi kærunefndar þann 21. febrúar sl. og einnig tekið fyrir á fundi 13. mars.
Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignahús var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum. Á fundi kærunefndar 24. apríl sl. var greinargerð hans, dags. 12. apríl 1996, lögð fram og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Lóðin X nr. 69-83, er 3672 m2 að stærð og er óskipt. Lóðinni var úthlutað til að reisa á henni 8 raðhús. Samkvæmt nánari skilmálum fyrir lóðarhafa, dags. 12. apríl 1965, fylgir hverju húsi ákveðinn byggingarreitur. Í hverjum byggingarreit er gert ráð fyrir sérgarði. Skulu garðar, að svo miklu leyti sem þeir ekki afmarkast af húsum, afmarkast með girðingum. Girðingar þessar skuli sýna á uppdráttum til byggingarnefndar.
Í gögnum málsins kemur fram að aðilar hafa deilt um not gagnaðila af hluta sameiginlegrar lóðar í rúman áratug. Í bréfi, dags. 16. nóvember 1983, til borgarráðs gerði álitsbeiðandi kröfu um að gagnaðila bæri að fjarlægja gróður, sem hann hefði komið fyrir á sameiginlegri lóð. Með bréfi, dags. 18. janúar 1985, ritaði C hrl. byggingarnefnd bréf vegna þessa sama erindis.
Byggingarnefnd óskaði umsagnar skrifstofustjóra Borgarverkfræðings um erindið, og var svarað með bréfi, dags. 8. febrúar 1985, en þar segir m.a.:
"Sunnan við hús nr. 73, 75, 77 og 83, er gert ráð fyrir 1,5 m breiðri sameiginlegri spildu meðfram götu, sem er botngata. Undirritaður hefur skoðað aðstæður. Sunnan við X nr. 77 er trjágróður, að hluta til á sameiginlegu spildunni, en ekki verður séð að af honum stafi hætta eða óþægindi fyrir vegfarendur eða nágranna, enda verði hugsað um þennan gróður með tilliti til þess. Engin gangstétt er norðan götunnar sunnan við X nr. 77. Lagt er til að ekki verði amast við trjágróðrinum sunnan við X nr. 77, enda sjái eigandi hans til þess að gróðurinn slúti ekki inn yfir götuna."
Með bréfi, dags. 15. febrúar 1985, kom fram að byggingarnefnd hefði samþykkt umsögn skrifstofustjóra Borgarverkfræðings og var málinu þannig lokið af hálfu byggingaryfirvalda.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að allur trjágróður, sem gróðursettur hefur verið utan við beina línu milli húshorna að X nr. 77 verði færður inn í séreignargarð hússins og girðingarbútar fjarlægðir af sameign. Sameigninni verði komið í það horf, sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi.
Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að gagnaðili hafi tekið ófrjálsri hendi spildu af sameign til stækkunar á garði sínum. Þrátt fyrir áralanga baráttu við borgaryfirvöld hafi ekki tekist að fá leiðréttingu á málinu. Í samþykktum lóðarsamningi frá 1967 sé tekið fram hver sé hlutur hvers og eins í lóðinni og nánar kveðið á um réttindi og skyldur lóðarhafa. Það sé lágmarkskrafa að slíkir samningar séu haldnir og ekki gengið á rétt annarra. Mikil óprýði sé af trjágróðri gagnaðila, sem vaxi út yfir götuna og stingi í stúf við garðana við hliðina. Þá hafi komið fyrir að fólk hafi kvartað vegna lakkskemmda á bílum, sem ekið hafi verið of nærri trjánum.
Af hálfu gagnaðila er þess í fyrsta lagi krafist að kærunefnd vísi málinu frá, þar sem það heyri ekki undir valdsvið hennar. Ágreiningsefnið eigi undir byggingarfulltrúa eða byggingarnefnd, sbr. lög nr. 54/1978.
Í öðru lagi hafi ágreiningsefnið þegar hlotið afgreiðslu af þar til bæru stjórnvaldi, sbr. fund byggingarnefndar 14. febrúar 1985. Deilan sé því útkljáð.
Fallist nefndin ekki á þessi sjónarmið sé á það bent að aðrir íbúar X nr. 69-83 hafi hagnýtt sér þessa sameiginlegu spildu með gróðursetningu eða grindverki.
Gagnaðili hafi alla tíð hugsað vel um trjágróðurinn og séð til þess að hann slúti ekki inn yfir götuna og því sé fullyrðingum álitsbeiðanda þess efnis mótmælt. Þannig vaxi gróðurinn ekki út yfir götuna og algjörlega órökstutt sé að kvartað hafi verið vegna lakkskemmda á bifreiðum. Trjágróður gagnaðila stingi ekki á nokkurn hátt í stúf við garða nágranna.
III. Forsendur.
Óumdeilt er að deiluefni þetta lýtur að hagnýtingu sameiginlegrar lóðar málsaðila, í skilningi 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd telur sig því fyllilega bæra til að fjalla um málið á grundvelli laga um fjöleignarhús, skv. 1. mgr. 80. gr. laganna.
Kærunefnd telur einnig að fyrirliggjandi afgreiðsla byggingarnefndar frá 15. febrúar 1985 lúti ekki að hinni eignarréttarlegu hlið deilumálsins, sem kærunefnd telur sig hins vegar bæra til að fjalla um, á grundvelli laga nr. 26/1994. Verksvið byggingarnefndar og kærunefndar fjöleignarhúsamála lúta því að aðskildum þáttum málsins.
Samkvæmt samþykktum teikningum af lóðinni X nr. 69-83, er gert ráð fyrir um 1,5 m breiðri sameiginlegri lóðarspildu. Óumdeilt er að gagnaðili hefur afgirt og nýtt sérstaklega hluta af þessari spildu og með því stækkað sérlóð sína, sunnan við húsið.
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Reglum 30. gr. laganna skal beita, eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hlutum hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. 31. gr., sbr. einnig 19. gr. Í 36. gr. laganna segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá segir í 2. mgr. 35. gr. að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Í 4. mgr. 35. gr. segir loks að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, nema allir eigendur ljái því samþykki. Í greinargerð með frumvarpi til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 segir um 35. gr. að hún sé í samræmi við eldri rétt.
Kærunefnd telur að skýr og ófrávíkjanleg ákvæði laga um fjöleignarhús, sbr. einkum 4. mgr. 35. gr., standi því í vegi að gagnaðili geti, gegn mótmælum álitsbeiðanda, nýtt sameiginlega lóð með þeim hætti sem hann hefur gert. Ber því að fallast á kröfu álitsbeiðanda í málinu.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að færa skuli trjágróður, sem gróðursettur er utan beinnar línu milli húshorna í séreignargarði hússins nr. 77 og að fjarlægja skuli girðingarbúta af sameign.
Reykjavík, 5. júní 1996.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson