Mál nr. 17/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 17/1996
Valdsvið húsfélags: Húsreglur, ónæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 18. mars 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 10, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 10, hér eftir nefnt gagnaðili, um ákvæði í húsreglum fyrir húsið.
Erindið, sem móttekið var 20. mars, var lagt fram á fundi nefndarinnar 10. apríl. Áður hafði gagnaðila verið gefinn kostur á að tjá sig um málið og var greinargerð hans, dags. 6. apríl, lögð fram á sama fundi.
Athugasemdir álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila, dags. 23. apríl, voru lagðar fram á fundi kærunefndar 29. apríl og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Á aðalfundi húsfélagsins þann 11. apríl 1995, var tekin fyrir kvörtun íbúa í húsinu vegna stöðugra píanóæfinga álitsbeiðanda, eins og segir í greinargerð gagnaðila. Álitsbeiðandi lét bóka athugasemdir sínar við dagskrárliðinn. Engin ákvörðun var tekin á fundinum.
Aðalfundur húsfélagsins var haldinn 27. febrúar 1996. Fyrir fundinum lágu m.a. drög að húsreglum, en stjórnin hafði látið dreifa þeim til íbúa hússins fyrir fundinn .Stjórnin lagði til að 9. gr. húsreglna yrði svohljóðandi:
"Eftir kl. 23:00 til kl. 8:00 má ekkert það aðhafast er raskað gæti svefnfriði annarra íbúa hússins. Ekki er æskilegt að vinna (með hamarshöggum o.s.frv.) í íbúðum eftir kl. 22:00 fram til kl. 10:00. Æfingar á hvers konar hljóðfæri eru óheimilar eftir kl. 20:00 fram til kl. 10.00. Séu veislur haldnar eða meiriháttar tilefni getur stjórn húsfélagsins breytt fyrrgreindum tímamörkum. Skulu þeir sem slíkar veislur halda láta næstu íbúa vita af því tímanlega en jafnan skal þess þó gætt að hávaði verði sem minnstur."
Á fundinum lagði álitsbeiðandi fram tillögu um breytingu á greininni. Meginefni hennar var að í stað setningarinnar "Æfingar á hvers konar hljóðfæri eru óheimilar eftir kl. 20:00 fram til kl. 10.00." kæmi eftirfarandi texti: "Hið sama gildir um æfingar á hvers konar hljóðfæri, notkun hljómflutningstækja eða annarra tækja þannig að valdið geti ónæði annarra íbúa." Hér voru þannig lögð til tímamörkin eftir kl. 22:00 og fram til kl. 10:00. Nokkrar umræður urðu á fundinum um þetta atriði. Fram kom tillaga frá einum íbúa hússins um að æfingar á hvers konar hljóðfæri mættu vera til kl. 21:00, og var hún samþykkt með einföldum meirihluta. Breytingartillaga álitsbeiðanda var samþykkt að öðru leyti.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að 9. gr. reglna húsfélagsins feli í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunarrétti og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiða megi af ákvæðum laga nr. 26/1994, eða eðli máls.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi stundar píanónám og hefur gert um nokkurra ára skeið. Þegar hann flutti í húsið árið 1991 hafi hann haft samband við næstu nágranna sína vegna píanóæfinga sinna og fengið fullvissu um að þær yllu ekki ónæði. Á þessum tíma hafi ekki verið í gildi neinar húsreglur. Til að valda sem minnstu ónæði hafi hann ákveðið að spila ekki eftir kl. 22:30 og ekki fyrr en eftir hádegi um helgar. Hann reyni hins vegar að æfa tvær til tvær og hálfa klukkustund virka daga, en allt að fjórar klukkustundir um helgar. Þetta markmið náist þó sjaldan.
Í árslok 1994 hafi farið að bera á kvörtunum vegna æfinganna. Vegna stigsprófs hafi álitsbeiðandi þurft að æfa eins mikið og unnt var, en þó ákveðið að spila ekki eftir kl. 22:00 og hafi gert svo síðan. Þrátt fyrir þetta hafi samskipti álitsbeiðanda við nágranna sína verið erfið. Hafi borið á því að hljómflutningstæki væru stillt mjög hátt í hvert sinn sem hann settist við æfingar. Vegna þessara viðbragða hafi álitsbeiðandi í byrjun nóvember 1995 látið einangra loft í íbúð sinni sérstaklega.
Álitsbeiðandi bendir á, að skv. 2. mgr. 74. laga nr. 26/1994 skuli húsreglur m.a. fjalla um bann við röskun á svefnfriði í húsi a.m.k. frá miðnætti til kl. 07:00 og undanþágur frá því banni. Telja verði að lengingu á þessum tímamörkum séu einhver takmörk sett, af tilliti til þarfa sérhvers íbúa og réttar til að nýta íbúð sína svo sem honum hentar.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að stöðugar æfingar á píanó á hverjum degi, eða til kl. 22:00 á kvöldin, hljóti að valda ónæði annarra íbúa hússins. Íbúar næst íbúð álitsbeiðanda hafi bent á að nemendur þar þurfi að læra undir próf sín með eyrnatappa vegna ónæðis frá æfingum. Þá hafi borist kvörtun frá íbúum í íbúð sem sé tveimur hæðum ofar íbúð álitsbeiðanda.
Af hálfu gagnaðila er á það bent að 9. gr. húsreglnanna eigi stuðning flestra íbúðareigenda, enda liggi í augum uppi að athafnir eins og píanóæfingar eigi ekki heima í fjölbýlishúsi frekar en æfingar annarra hljóðfæraleikara. Skýran greinarmun verði að gera á ónæði sem hljótist af tímabundnum athöfnum vegna framkvæmda í einstökum íbúðum og æfinga á hljóðfæri sem heyrist reglulega og samfleytt alla daga ársins.
Íbúar hússins hafi komið til móts við álitsbeiðanda eins og frekast hafi verið unnt, enda umræddu banni ekki beint gegn honum sérstaklega heldur sett til þess að koma í veg fyrir æfingar á hvers konar hljóðfæri í húsinu snemma morguns eða á kvöldin.
III. Forsendur.
Samkvæmt 3. tl. 13. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, er það ein af helstu skyldum eigenda í fjöleignarhúsum að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar, sbr. einnig 2. mgr. 26. gr.
Í 74. gr. laga nr. 26/1994 er fjallað um húsreglur, hvernig þær skuli settar og hvaða fyrirmæli þær skuli hafa að geyma. Húsreglur skulu þannig fjalla um hagnýtingu séreignar að því marki sem lögin leyfa, m.a. ákvæði um sambýlishætti.
Í 3. mgr. 74. gr. eru í 7 töluliðum tilgreind atriði sem húsreglur skulu m.a. fjalla um. Ljóst er að í reglum þessum felast takmarkanir á hagnýtingarrétti eiganda, bæði á séreign sem og sameign, sem leiðir af búsetu í fjölbýlishúsi og almennum reglum nábýlisréttar, sbr. einnig 3. mgr. 57. gr. Upptalning sú sem fram kemur í 74. gr. er ekki tæmandi.
Fullyrt er af hálfu gagnaðila að stöðugar æfingar álitsbeiðanda á píanó, valdi ónæði í húsinu, þrátt fyrir að álitsbeiðandi hafi dregið úr hávaða með því að einangra sérstaklega loft íbúðar sinnar. Af gögnum málsins má ráða að íbúar hússins hafa komið til móts við álitsbeiðanda með því að samþykkja að æfingar á hljóðfæri megi fara fram til kl. 21:00. Miðað við þann tíma sem álitsbeiðandi telur sjálfur að hann þurfi til æfinga, ætti álitsbeiðanda að geta náð þeim daglega æfingatíma er hann telur sig þurfa, að venjulegum vinnudegi loknum.
Það er því álit kærunefndar að gild rök séu fyrir hinni umdeildu reglu húsfélagsins og sanngirnissjónarmið. Ákvæði 9. gr. húsreglna hefur stoð í 74. gr. laga nr. 26/1994 og mátti setja með samþykki einfalds meirihluta, sbr. 1. tl. C-liðar 41. gr.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að ákvæði 9. gr. reglna húsfélagsins feli ekki í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiði af ákvæðum laga nr. 26/1994 eða eðli máls.
Reykjavík, 14. maí 1996.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson