Mál nr. 3/1996

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 3/1996

Skipting kostnaðar: Eigendaskipti.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 10. janúar 1996, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 2-6, hér eftir nefnt gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X nr. 2-6.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 17. sama mánaðar. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma áfram færi við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 21. febrúar 1996, var lögð fram á fundi kærunefndar sama dag. Einnig var fjallað um málið á fundum 13. mars og 10., 24. og 29. apríl, þar sem málið var tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Þann 25. nóvember 1993 festi álitsbeiðandi kaup á íbúð nr. 4-E í fjölbýlishúsinu X nr. 4. Við söluna var gert samkomulag milli kaupanda og seljanda um að kaupandi tæki að sér að greiða tiltekna skuld íbúðarinnar við húsfélagið, að fjárhæð kr. 186.052. Byggðist fjárhæð þessi á yfirliti húsfélagsins, dags. 25. maí 1993 og 31. maí 1994, sem lagt var fram við söluna. Álitsbeiðandi greiddi þessa fjárhæð en húsfélagið hefur nú krafið hann um kr. 305.000. til viðbótar, sem hlutdeild íbúðar hans í uppgjöri vegna eldri skulda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að talið verði að hann hafi að fullu gert upp við húsfélagið X nr. 2-6 vegna skulda frá tíð fyrri eiganda.

Í álitsbeiðni kemur fram að nokkur undanfarandi ár áður en álitsbeiðandi keypti íbúð sína hafi farið fram talsverð viðgerð á sameign, sem greidd hafi verið með jöfnum mánaðarlegum greiðslum. Þegar lokauppgjör hafi farið fram vegna kaupa hans á íbúðinni hafi staðið eftir skuld við húsfélagið að fjárhæð kr. 186.000., sem hafi verið í samræmi við fyrirliggjandi yfirlit húsfélagsins. Kaupsamningur hafi miðast við þessa fjárhæð. Um áramótin 1994-1995 hafi gjaldkera húsfélagsins verið sagt upp störfum og nýr tekið við. Þá hafi komið í ljós að skuld íbúðarinnar við húsfélagið hafi verið alröng, og munað kr. 305.000., sem húsfélagið hafi nú krafið hann um. Álitsbeiðandi telur hins vegar að hann hafi að fullu gert upp við húsfélagið með greiðslu kr. 186.000. og beri ekki að greiða meira vegna þessara skulda.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að eignarhluti álitsbeiðanda sé ekki skuldlaus við húsfélagið. Upplýsingar þær sem fram komi á svokallaðri "Yfirlýsingu húsfélags" við kaup álitsbeiðanda á íbúðinni hafi ekki verið tæmandi og þar einungis óskað eftir þröngt skilgreindum upplýsingum. Þær upplýsingar sem fram komi á eyðublaðinu um húsgjöld og yfirstandandi eða væntalegar framkvæmdir séu réttar. Á eyðublaðinu sé hins vegar ekki óskað eftir neinum upplýsingum um skuldir eða skuldastöðu húsfélagsins eða hlutdeild íbúðar í heildarskuldum. Tekið hafi verið lán vegna breytinga á sameign hússins, samtals kr. 12.000.000. Á árinu 1990 hafi verið tekið lán að fjárhæð kr. 21.000.000. og á árinu 1992 lán að fjárhæð kr. 9.000.000. Heildarskuldir húsfélagsins hafi í árslok 1994 verið að fjárhæð kr. 32.846.819 og hlutdeild álitsbeiðanda í þeim sé 1,2088 %.

Af framlögðum gögnum er svo að skilja að um sé að ræða eftirtalin lán, í aldursröð:

1) Veðskuldabréf, upphaflega að fjárhæð kr. 10.000.000,-, útgefið 21.6.1990. Lánstími var til 5 ára og skyldi fyrsti gjalddagi vera þann 1.7.1991. Þann 1.2.1994 var greiðsluskilmálum bréfsins breytt á þann veg að vanskilum var bætt við höfuðstól og kveðið á um að lánið bæri að endurgreiða með 96 afborgunum á eins mánaðar fresti og fyrsti gjalddagi yrði 1.3.1994.

2) Veðskuldabréf, upphaflega að fjárhæð kr. 11.000.000,-, útgefið 30.7.1990. Lánstími var til 5 ára og skyldi fyrsti gjalddagi vera þann 1.7.1991. Þann 1.2.1994 var greiðsluskilmálum bréfsins breytt á þann veg að vanskilum var bætt við höfuðstól og kveðið á um að lánið bæri að endurgreiða með 96 afborgunum á eins mánaðar fresti og fyrsti gjalddagi yrði 1.3.1994.

3) Veðskuldabréf, upphaflega að fjárhæð kr. 4.000.000,-, útgefið 12.8.1991. Lánstími var til 8 ára og skyldi fyrsti gjalddagi vera þann 1.1.1992. Þann 1.2.1994 var greiðsluskilmálum bréfsins breytt á þann veg að vanskilum var bætt við höfuðstól og kveðið á um að lánið bæri að endurgreiða með 96 afborgunum á eins mánaðar fresti og fyrsti gjalddagi yrði 1.3.1994.

4) Veðskuldabréf, upphaflega að fjárhæð kr. 6.000.000,-, útgefið 15.11.1991. Lánstími var til 2 ára og skyldi fyrsti gjalddagi vera þann 15.12.1991. Þann 24.6.1994 var gefið út nýtt veðskuldabréf, upphaflega að fjárhæð kr. 5.600.000,- og andvirði þess ráðstafað til uppgreiðslu á fyrrgreinda láninu. Lánstími nýja lánsins var til 8 ára og fyrsti gjalddagi var þann 8. ágúst 1994.

5) Veðskuldabréf, upphaflega að fjárhæð kr. 9.000.000,-, útgefið 18.5.1992. Lánstími var til 6 ára og skyldi fyrsti gjalddagi vera þann 1.6.1992. Þann 1.2.1994 var greiðsluskilmálum bréfsins breytt á þann veg að vanskilum var bætt við höfuðstól og kveðið á um að lánið bæri að endurgreiða með 96 afborgunum á eins mánaðar fresti og fyrsti gjalddagi yrði 1.3.1994.

III. Forsendur.

Samkvæmt 47. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hvílir skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði á þeim sem er þinglýstur eigandi hennar á hverjum tíma. Sé eign í fjöleignarhúsi seld skal seljandi tilkynna húsfélagi þess sannanlega um eigendaskiptin án ástæðulauss dráttar. Sá er ábyrgur gagnvart húsfélagi fyrir hlutdeild í sameiginlegum kostnaði sem er þinglýstur eigandi hennar á hverjum tíma og er húsfélagi rétt að beina kröfum sínum að honum nema eigendaskipti hafi verið tilkynnt því og óyggjandi sé að nýr eigandi hafi tekið við réttindum og skyldum. Í 48. gr. sömu laga er síðan kveðið á um lögveðsrétt húsfélags í eignarhluta eiganda til tryggingargreiðslu á hlutdeild í sameiginlegum kostnaði.

Samkvæmt samningi álitsbeiðanda við seljanda sinn við kaup á íbúðinni nr. 4-E að X nr. 4, tók álitsbeiðandi að sér að greiða skuld íbúðarinnar við hússjóð að fjárhæð kr. 186.000. Þessi fjárhæð var í samræmi við fyrirliggjandi upplýsingar húsfélagsins um stöðu íbúðarinnar gagnvart hússjóði. Ómótmælt er að álitsbeiðandi hefur greitt þá fjárhæð að fullu. Ekkert liggur fyrir um að álitsbeiðandi hafi tekið að sér hugsanlegar aðrar skuldbindingar fyrri eiganda gagnvart húsfélaginu vegna íbúðarinnar.

Eftir því sem séð verður af fyrirliggjandi gögnum var greiðsluskilmálum eldri lána breytt eftir að álitsbeiðandi keypti íbúð sína og m.a. var lánstími lengdur. Einnig var tekið nýtt lán til að greiða upp tiltekið eldra lán. Gagnaðili hefur ekki sýnt fram á annað en að um sé að ræða skuldir sem alfarið var stofnað til íeignartíð fyrri eiganda. Upplýsingar um þær hefðu því að öllu eðlilegu átt að liggja fyrir við kaup álitsbeiðanda á íbúðinni. Það er álit kærunefndar að ákvæði laga nr. 26/1994 skapi eigi sjálfstæðan kröfurétt á hendur síðari eigendum íbúða í fjöleignarhúsum vegna framkvæmda sem ákveðnar voru af fyrri eigendum og lokið var við áður en eigendaskipti urðu, umfram þann lögveðsrétt sem greinir í 48. gr. laganna, sbr. dóm Hæstaréttar þann 10. nóvember 1989, í málinu nr. 176/1988 (Hrd. 1989/1492). Með hliðsjón af framangreindu og með tilliti til séreðlis lögveðs, sem þröngrar undantekningarreglu, verður að telja að húsfélagið hafi með yfirlýsingu sinni, dags. 25. maí 1993 og 31. maí 1994, fyrirgert lögveðsrétti sínum fyrir umræddum kröfum á eignarhluta álitsbeiðanda. Kærunefnd telur því að lögveðsréttur húsfélagsins fyrir umræddum kröfum sé ekki fyrir hendi gagnvart álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi að fullu gert upp við húsfélagið X nr. 2-6, vegna umræddra skuldbindinga frá tíð fyrri eiganda.

Reykjavík, 29. apríl 1996.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson