Mál nr. 2/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 2/1996
Eignarhald: Gangur.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 7. janúar 1996, beindi db. A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við aðra eigendur að X nr. 11, hér eftir nefndir gagnaðilar, um eignaraðild að gangi í fjöleignarhúsinu X nr. 11.
Erindið var móttekið 8. janúar sl. og lagt fram á fundi nefndarinnar 17. janúar. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerðir gagnaðila, dags. 12. febrúar sl., hafa borist nefndinni. Álitsbeiðanda var veitt tækifæri til að andmæla greinargerðum gagnaðila og bárust athugasemdir hans nefndinni þann 11. mars sl. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 13. mars og tók það til úrlausnar. Þar sem nefndarmaðurinn Karl Axelsson var vanhæfur til að fjalla um málið vék hann sæti við alla meðferð þess. Tók varamaður hans, Benedikt Bogason, sæti hans í málinu.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjöleignarhúsið X nr. 11 er þrjár hæðir, kjallari og ris. Samkvæmt upphaflegum teikningum frá 1934 var 1. hæð hússins atvinnuhúsnæði og íbúð en hæðin er nú eingöngu notuð sem atvinnuhúsnæði. Aðrar hæðir eru notaðar til íbúðar. Í kjallara voru herbergi, þvottahús og gangar.
Með afsali, dags. 19. júlí 1977, eignaðist B 1. hæð hússins, auk kjallara. Nánar segir í afsalinu um hið síðartalda:
"Kjallara hússins sem er þvottaherbergi, salerni, 3 geymslur, 2 herbergi og lítið geymsluherbergi, að undanskildu miðherbergi í austurenda hússins og göngum en það tvennt tilheyrir sameign húseigenda... Eignarhlutinn telst vera 34,5 % heildarhúseignarinnar... Sameignin er nánar tiltekið fyrrgreint herbergi í kjallara og gangar, ásamt stigahúsi."
Á fundi byggingarnefndar, þann 23. apríl 1980, var samþykkt íbúð í kjallara hússins. Í samþykktinni er vísað til teikningar, dags. í apríl 1980, sem fylgdi umsókn um samþykkt íbúðarinnar og samþykki meðeigenda, dags. 19. mars 1980. Í yfirlýsingu, dags. 29. janúar 1996, kemur fram sá skilningur embættis byggingarfulltrúans í Y, að rými merkt gangur sé hluti af kjallaraíbúð og aðgengi annarra íbúða að sameiginlegu þvottahúsi sé um bakinngang.
Ágreiningur málsaðila varðar eignaraðild kjallaraíbúðar álitsbeiðanda að umræddum gangi.
Kröfugerð lögmanns álitsbeiðanda er óljós og sett fram sem aðalkrafa, varakrafa og þrautavarakrafa og fellur kröfugerðin, að því er séð verður, að stórum hluta utan valdsviðs nefndarinnar. Í kröfugerðinni er ennfremur fjallað í einu lagi um málsástæður og lagarök. Þá er það ekki á valdsviði kærunefndar að ákveða málskostnað milli aðila við meðferð ágreiningsmála fyrir nefndinni. Er kröfu álitsbeiðanda þess efnis vísað frá.
Kærunefnd telur hins vegar að álitaefnið, eins og það horfi við nefndinni, sé eftirfarandi:
Að álitsbeiðandi verði talinn eigandi að umdeildum gangi í kjallara.
Álitsbeiðandi rökstyður kröfu sína með því aðrir íbúðareigendur hafi fallist á það að kjallaraíbúðin yrði samþykkt sem íbúðarhúsnæði. Með því hafi þeir fallist á gangur sá sem deilt er um hafi orðið hluti af íbúðinni. Gangurinn hafi síðan athugasemdalaust einvörðungu verið nýttur sem hluti kjallaraíbúðarinnar.
B seldi umrædda kjallaraíbúð með afsali, dags. 5. október 1981. Þar segir nánar:
"..3ja herb. íbúð í kjallara hússins nr. 11 við X ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og eignarlóð. Sameignin er nánar tiltekið, miðherbergi í austurenda kjallara, gangur í kjallara og stigahús."
Samkvæmt þessu afsali hafi gangurinn verið seldur sem hluti af íbúðinni. Þessir kaupendur hafi síðar selt íbúðina A heitinni. Við þá sölu verði ekki annað séð en að gangurinn tilheyri íbúðinni. Í þau tuttugu ár sem búið hafi verið í kjallaranum hafi aðrir íbúar hússins ekki krafist aðgangs að honum. Nú, við gerð eignaskiptasamnings, geri hins vegar aðrir eigendur hússins kröfu um greiðslu kr. 300.000 fyrir ganginn.
Umræddur gangur sé um 10% af stærð kjallaraíbúðarinnar og sé hún óseljanleg án hans.
Álitsbeiðandi telur að eigendur annarra íbúða hússins hafi með samþykki sínu fyrir kjallaraíbúð, óljósu orðalagi í eignarheimildum þeirra og með aðgerðarleysi afsalað sér hugsanlegum rétti til gangsins.
Af hálfu gagnaðila, B, er því haldið fram að hún hafi, frá því hún seldi íbúðina 1981, haft lykil að kjallaraganginum, sem sé sameign og eina leiðin að miðherbergi í austurenda hússins, sem einnig sé í sameign, enda séu þar flestir mælar hússins. Í teikningum þeim sem lagðar hafi verið fyrir byggingarnefnd við samþykkt íbúðarinnar sé ekkert að finna varðandi yfirtöku á umdeildum gangi og verði að telja að afsal, dags. 19. júlí 1977, taki af allan vafa um hver sé sameign hússins.
Af hálfu eigenda 2., 3. og rishæðar hússins er bent á það að borgaryfirvöld hafi enga heimild haft til að samþykkja kjallaraíbúðina á þeim forsendum að sameiginlegur gangur yrði hluti af kjallaraíbúðinni. Ótvírætt sé af fyrirliggjandi og framlögðum eignarheimildum að umræddir gangar í kjallara hafi frá upphafi verið í sameign allra eigenda fasteignarinnar.
Meint aðgerðarleysi að mati álitsbeiðanda sé án nokkurrar þýðingar, enda séu eignarheimildir og afsöl skýr að þessu leyti.
Samkvæmt yfirlýsingu C, fyrrverandi eiganda 2. og 3. hæðar, dags. 5. febrúar 1996, kemur fram að eignarhlutdeild þeirra hæða í sameign í kjallara hafi aldrei verið ráðstafað á einn eða annan hátt, enda hafi hann afsalað til kaupenda hæðanna sömu réttindum og hann keypti. Aldrei hafi reynt á sölu umdeildra réttinda, enda ekki eftir því leitað. Það sé því fjarri lagi að þau hafi verið látin af hendi þegar eigandi 1. hæðar fékk samþykki annarra húseigenda fyrir íbúð í kjallara hússins. Það ætti raunar að liggja í augum uppi að slík réttindi í fasteign myndu vart látin af hendi endurgjaldslaust. C fullyrðir og staðfestir í yfirlýsingu sinni að umrædd eignarhlutdeild í óskiptri sameign í kjallara hússins hafi fylgt 2. og 3. hæð óskert og óbreytt allan þann tíma sem hann var eigandi þeirra.
III. Forsendur.
Eignaskiptasamningur fyrir X nr. 11, hefur ekki verið gerður. Í þinglýstu afsali, dags. 19. júlí 1977, til B eru gangar í kjallara undanskildir sölunni og tekið fram að þeir tilheyri sameign húseigenda. Þetta er í samræmi við yfirlýsingu B, sem fyrir kærunefnd liggur. Þá liggja einnig fyrir nefndinni yfirlýsingar annarra eigenda íbúða í húsinu um að á þeim tíma er kjallaraíbúðin var samþykkt sem íbúð, hafi aldrei komið til álita að afsala hluta sameignar hússins.
Í athugasemdum með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 er tekið fram að löglíkur séu jafnan fyrir því að umþrætt húsrými sé í sameign.
Íbúð álitsbeiðanda hlaut samþykki byggingaryfirvalda sem íbúðarhúsnæði á árinu 1980, en aðrir eigendur í húsinu höfðu þá veitt til þess samþykki sitt, með yfirlýsingu, dags. 19. mars s.á. Þetta eitt og sér getur ekki breytt eignarhlutföllum í húsinu, nema aðilar undirgangist slíkt sérstaklega með afdráttarlausri yfirlýsingu um tilfærslu eignarréttinda. Um slíkt var ekki að ræða hér.
Kærunefnd telur því, með vísan til ofangreinds og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum, að umdeildur gangur sé ekki hluti séreignar álitsbeiðanda í kjallara hússins að X nr. 11.
Í 5.-9. gr. laga nr. 26/1994 er m.a. fjallað um skiptingu fjöleignarhúss í séreign, sameign sumra og sameign. Í 2. mgr. 10. gr. segir síðan að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign í samræmi við hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta. Hvorki í tilvitnuðum lagaákvæðum né öðrum ákvæðum laganna er gert ráð fyrir að aðgangur og réttur einstakra séreignarhluta að sameign, eða einstökum hlutum hennar, sé takmarkaður, s.s. vegna þess að viðkomandi eignarhluti sé ekki nýttur sem íbúð eða slíkt sé ekki í samræmi við byggingarleyfi eða fyrirmæli í byggingarlöggjöf. Lögin eru þannig fortakslaust á þeirri forsendu byggð að hverjum og einum eignarhluta fylgi hlutdeild í sameign á grundvelli hlutfallstölu, burtséð frá stærð hans, notkun eða nýtingarmöguleikum. Er þar um alla sameign viðkomandi húss að ræða, þar á meðal sameiginleg bílastæði og þvottahús. Hér er ekki um neina efnislega breytingu að ræða frá lögum nr. 59/1976 um fjölbýlishús.
Kærunefnd vill því árétta að eignarhluta álitsbeiðanda í kjallara fylgir hlutdeild í sameign, þ.m.t. umræddum gangi, í samræmi við hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að umdeildur gangur, merktur 0105, í kjallara hússins X nr. 11, sé í sameign eigenda hússins, þ.m.t. álitsbeiðanda.
Reykjavík, 21. mars 1996.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Benedikt Bogason