Mál nr. 5/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 5/1996
Skipting kostnaðar: Lyfta.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 5. janúar 1996, beindi húsfélag A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við húsfélagið B hf., hér eftir nefnt gagnaðili, um kostnað vegna dyraumbúnaðar lyftu í fjöleignarhúsinu X nr. 74. Húsfélagið A er rekið um allt húsið en húsfélagið B er félag eigenda 2. hæðar.
Erindið, sem móttekið var 19. janúar sl., var lagt fram á fundi nefndarinnar 7. febrúar. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 7. febrúar, hefur borist nefndinni. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 14. febrúar og tók það til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjöleignarhúsið X nr. 74 er verslunar- og þjónustuhúsnæði á tveimur hæðum og á jarðhæð. Samkvæmt eignaskiptasamningi, dags. 20. febrúar 1995, eru í húsinu 25 sjálfstæðar eignir sem skipta með sér hlutdeild í sameignum. Óumdeilt er að eignin lýtur ákvæðum laga um fjöleignarhús hvað ágreiningsmál þetta varðar, enda hefur ekki verið samið um frávik frá fyrirmælum laganna að þessu leyti, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna.
Að kröfu Eldvarnareftirlitsins þarf að setja 2 nýjar lyftuhurðir á lyftu í kjallara og á 1. hæð (verslunarhæð). Á 2. hæð eru læknastofur og er gengið beint úr lyftunni inn í séreign þeirra. Eftir því sem fram kemur í álitsbeiðni, settu eigendur 2. hæðar á árinu 1989 upp lyftuhurð á þeirri hæð, sem fullnægði kröfum Eldvarnareftirlitsins. Þáverandi húsfélagsstjórn hafi hafnað að taka þátt í kostnaði við þessa framkvæmd. Lyftan sé nauðsynleg gagnaðila vegna sjúklinga í hjólastólum og sjúkrarúmum. Í kjallara eigi nokkrar verslanir geymslur, og í norðurenda undirgangs undir C húsi sé ruslageymsla. Verslanir á 1. hæð hússins noti lyftuna mjög lítið, örfáar sjaldan en flestar aldrei.
Fyrir liggi þrjú tilboð í lyftuhurðir, í mismunandi útfærslum:
1. Tilboð frá 28. júní 1995 um 2 rennihurðir, að fjárhæð kr. 616.000. Stjórn Húsfélagsins taldi það of hátt og leitaði eftir öðru tilboði.
2. Tilboð frá 18. ágúst 1995 um 2 sveifluhurðir, að fjárhæð kr. 401.000. Samkvæmt álitsbeiðni var ákvörðun frestað um að taka afstöðu til þess, m.a. vegna umræðu um skiptingu kostnaðar og mögulegt aðgengi fyrir hjólastólafólk.
3. Tilboð frá 6. nóvember 1995 um 2 rennihurðir sem kæmu á 1. og 2. hæð en sveifluhurð á 2. hæð yrði færð niður í kjallara. Kostnaður kr. 696.000.
Ágreiningur er um hvaða tilboði skuli tekið og einnig hefur aðila greint á um það hvort rétt hafi verið að eigendur 2. hæðar greiddu einir kostnað við lyftuhurð á þeirri hæð árið 1989. Með bréfi, dags. 19. nóvember sl., lagði formaður gagnaðila til að tilboði nr. 3 yrði tekið. Ennfremur að gagnaðili greiddi fyrir flutning á sveifluhurð af 2. hæð í kjallara, þ.e.a.s. kr. 80.000., sem sérkostnað. Af hálfu álitsbeiðanda hafi verið boðað til fundar 6. desember sl. til viðræðna. Sjónarmið álitsbeiðanda á þeim fundi hafi verið að ganga að tilboði nr. 3. Jafnframt yrði kostnaði (tilboð 2), þ.e. kr. 401.000., skipt í hlutföllum, skv. lið 6 í kostnaðarskiptingu. Þá greiddi gagnaðili mismuninn sem sérkostnað, þar sem þessi aukakostnaður væri eingöngu vegna sérþarfa sjúklinga B.
Kröfur álitsbeiðanda eru eftirfarandi:
1. Að talið verði að gagnaðili ætti að greiða fyrir lyftuhurð á 2. hæð sem sett var upp fyrir 5 árum, væri hún sett upp nú.
2. Að talið ver 0di að gagnaðila beri að greiða kostnað af sérútbúnaði lyftu sem hann þarfnast vegna starfsemi sinnar.
Álitsbeiðandi telur að gagnaðili, sem sé eigandi alls húsnæðisins á 2. hæð, eigi að greiða fyrir nýja lyftuhurð á 2. hæð, væri hún sett upp í dag. Í því sambandi sé vísað til 6. liðar 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Lyftuhurðin skilji séreign frá sameign.
Á sama hátt og þegar sett hafi verið eldvarnarklæðning og eldvarnarhurðir í kjallara C-húss, þá sé kostnaði skipt jafnt þegar veggur aðskilji séreign og sameign, en séreign hafi greitt fyrir hurðirnar.
Álitsbeiðandi telur einnig að gagnaðili eigi að greiða fyrir mismuninn á sveifluhurðum og rennihurðum, þar sem sjálfvirkar rennihurðir séu eingöngu ætlaðar til þæginda fyrir viðskiptavini B.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að álitaefnið sé aðeins það hvort dyraumbúnaður lyftu sé hluti af lyftunni. Ef svo sé, skipti ekki máli hvort dyr hennar opnist á hæð, þar sem margir eigendur eigi gang að eða einn eigendanna. Þannig eigi allir eigendur að taka þátt í viðgerðum og breytingum, sem krafist væri. Þessu hafi álitsbeiðandi neitað og einnig þegar dyraumbúnaði var breytt á árunum 1988-1989.
Gagnaðili segir að tilboð til álitsbeiðanda frá 19. nóvember 1995 hafi byggst á því að hann telji að allir eigendur lyftunnar hefðu átt að standa undir breytingum á dyraumbúnaðinum 1988-89.
Ekki sé útrætt mál hvort gagnaðili ætti einn að greiða kostnaðinn af rennihurðum, ef hann óskaði að hafa slíkan búnað. Hins vegar hafi það falist í tilboði gagnaðila. Telur gagnaðili að sú breyting yrði mun betri fyrir heildina, þar sem þjónustan við viðskiptavini heildarinnar yrði betri, þó að ekki væri nema vegna þess að gangur sá sem lyftan opnast að á verslunarhæðinni er fremur þröngur, þegar lyftuhurð er opnuð út í hann.
III. Forsendur.
Ákvæði 8. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús kveður á um að lyftur séu í sameign. Sama regla gilti samkvæmt lögum nr. 59/1976 um fjölbýlishús. Kærunefnd telur vafalaust að til lyftu í þessu samhengi teljist einnig hurðarbúnaður hennar, enda hluti af lyftubúnaðinum.
Samkvæmt ákvæði í samningi aðila um skiptingu kostnaðar í húsinu ber öllum eigendum í húsinu, þó að undanskildum tveimur tilteknum fyrirtækjum, að greiða kostnað af lyftu í B húsi.
Kostnaður við nýjan hurðarbúnað lyftu fellur ekki undir undantekningarreglu 3. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 um jafna skiptingu viðhalds- og rekstrarkostnaðar lyftu. Umræddur kostnaður við nýjan hurðarbúnað skiptist því eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994, enda hefur ekki verið um annað samið, sbr. 2. mgr. 2. gr. laganna.
Meirihluti húsfundar getur tekið ákvörðun um nýjar lyftuhurðir, enda fullnægi þær opinberum kröfum. Samkvæmt undirstöðurökum 46. gr. laga nr. 26/1994 er eðlilegt að þeir eigendur sem þarfnast sérstaks búnaðar umfram það, svo sem rennihurða, greiði þann kostnaðarauka sem af því hlýst. Þetta ber að sjálfsögðu að gera í fullu samráði við húsfélagið, sem þó er skylt til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til þarfa viðkomandi eigenda, vegna þeirrar starfsemi sem þeir reka í húsnæðinu.
Það er ekki á færi kærunefndar að taka afstöðu til einstakra tilboða sem fyrir liggja í málinu.
Fyrir 5 árum settu eigendur 2. hæðar upp lyftuhurð sem stenst eldvarnarkröfur og greiddu þá framkvæmd einir. Kærunefnd telur eðlisrök leiða til þess að taka beri tillit til kostnaðar þeirra vegna þessara framkvæmda, að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna nú. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri framkvæmd leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að meirihluti húsfundar geti tekið ákvörðun um nýjar lyftuhurðir sem fullnægi opinberum kröfum. Eigendum sem þarfnast sérstaks búnaðar umfram það ber sjálfum að greiða fyrir þann kostnaðarauka sem af því hlýst. Eigendur eiga kröfu til þess að húsfélagið taki eðlilegt og sanngjarnt tillit til þarfa þeirra að þessu leyti.
Taka ber tillit til kostnaðar vegna lyftuhurðar sem eigendur 2. hæðar hafa þegar látið setja upp á eigin reikning, enda hafi sú framkvæmd sannanlega verið nauðsynleg á þeim tíma, komið að gagni og lækki heildarkostnað þess verks sem nú stendur til að vinna.
Reykjavík, 13. mars 1996.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson