Mál nr. 82/1995
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 82/1995
Eignarhald: Bakstigagangur.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 12. desember 1995, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda í fjöleignarhúsinu X nr. 49.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 20. desember sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, hefur ekki borist, en gagnaðila barst sannanlega erindi kærunefndar.
Á fundi kærunefndar 7. febrúar sl. var fjallað um málið og það tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjöleignarhúsið X nr. 49 er byggt árið 1919. Í húsinu eru 7 íbúðir, í eigu jafnmargra aðila, og 2 verslanir í eigu 1 aðila. Í húsinu er bakstigagangur sem ekki er lengur notaður sem slíkur. Fyrir nokkrum árum kom upp sú hugmynd hjá íbúum hússins að loka stigaganginum við loft og gólf hverrar hæðar. Við það myndaðist um 3ja fermetra rými á hverri hæð, sem eigendur gætu skipt á milli sín. Í mars 1993 var hugmynd þessi framkvæmd með samþykki allra eigenda. Ágreiningur reis síðan milli álitsbeiðanda og gagnaðila, sem báðir búa á 2. hæð, um skiptingu þessa rýmis á 2. hæð. Lét gagnaðili fjarlægja vegg milli íbúðar sinnar og bakstigagangsins og nýtir nú allt rýmið.
Með bréfi byggingarfulltrúans í Y, frá 5. apríl 1994, var athygli húseigenda vakin á því að breytingar þessar hefðu verið gerðar án samþykkis byggingarnefndar Y. Var eigendum boðið að færa húsnæðið í fyrra horf, til samræmis við samþykkta uppdrætti.
Húsfundur samþykkti að láta gera teikningar af húsinu þar sem breyting á stigaganginum kæmi fram, svo og að gera eignaskiptasamning í samræmi við þær. Í kjölfar þessa samþykkti húsfundur, að gagnaðila undanskildum, teikningu þessa svo og eignaskiptasamning. Teikningin var samþykkt af byggingarfulltrúa 9. mars 1995.
Álitsbeiðandi gerir eftirfarandi kröfur:
1. Að viðurkenndur verði réttur álitsbeiðanda til að setja upp vegg í bakstigagangi 2. hæðar milli íbúðar hans og gagnaðila í samræmi við samþykktar teikningar, þannig að álitsbeiðandi fái helming rýmisins.
2. Að viðurkennt verði að kostnaður við gerð veggjarins skiptist til helminga.
3. Að gagnaðila verði talið skylt að breyta inngangi í íbúð sína úr aðalstigahúsi í samræmi við samþykktar teikningar og að færa inngang sinn á réttan stað.
Álitsbeiðandi kveðst hafa búið erlendis en komið heim vorið 1993 er framkvæmdum var nýlokið við að loka bakstigagangi milli hæða. Eigendur 2. hæðar hafi í fyrstu hvor viljað kaup hlut hins í hinu sameiginlega rými, og samkomulag ekki náðst. Því næst hafi gagnaðili rifið niður vegg inn í rýmið sín megin og noti það nú allt sem sína eign.
Fram kemur af hálfu álitsbeiðanda að gagnaðili haldi því fram að íbúð hans fylgi réttur til þessa rýmis, en aðgangur var að rýminu úr eldhúsi gagnaðila. Hins vegar var búið að loka sambærilegum dyrum hjá álitsbeiðanda.
Inngangur í íbúð gagnaðila sé í dag öðruvísi en annars staðar í húsinu, þar sem hann standi of framarlega á stigaganginum, þ.e. aðalstigagangi, og þrengi hann. Með því hafi gagnaðili tekið undir sig hluta stigagangsins. Allar tilraunir til að leysa málið hafi reynst árangurslausar en Húseigendafélagið hafi ritað gagnaðila bréf þar sem sjónarmið álitsbeiðanda sé viðurkennt. Gagnaðili hafi ekki látið segjast og segi bréf þetta illa saminn snepil.
Fyrir liggi tilboð í niðurrif og gerð veggjar sem skipti íbúðum málsaðila samkvæmt teikningum. Ekki hafi verið unnt að hefja framkvæmdir vegna viðbragða gagnaðila.
III. Forsendur.
Í máli þessu liggur fyrir að samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu frá apríl 1977 reiknast hver íbúð á 2. og 3. hæð 9,5% eignarinnar. Ekki hafa verið lagðar fram neinar þinglýstar eignarheimildir sem raska þessum hlutfallstölum íbúða málsaðila. Íbúðirnar teljast því jafnstórar, þó af teikningum megi ráða að svo sé ekki í raun.
Bakstigagangur sá sem eigendur ákváðu að breyta í séreignarhluta, var óumdeilanlega í sameign allra íbúðareigenda í húsinu í samræmi við eignarhlutföll þeirra. Eigendur samþykktu hins vegar allir að skipta þessari sameign við loft og gólf hverrar hæðar og nýta hana fyrir íbúðirnar. Á húsfundi 6. apríl 1994 var ítrekað að fyrrum bakstigagangur skyldi skiptast jafnt á hæðirnar, gegn mótmælum gagnaðila.
Kærunefnd telur, með hliðsjón af samþykkt húsfundar, að fyrrum bakstigangur á 2. hæð sé í sameign sumra, þ.e. eigenda á 2. hæð. Kærunefnd teldi eðlilegt, með hliðsjón af jafnri hlutfallstölu íbúðanna, að rýminu yrði skipti jafnt milli aðila, sbr. 4. tl. 15. gr. laga nr. 26/1994. Sama á við um kostnað við gerð veggjar sem skipti rýminu milli eignarhlutanna. Samkomulag hefur hins vegar ekki tekist milli eigenda 2. hæðar um skiptingu rýmisins. Það er því í óskiptri sameign þeirra tveggja og telst því sameign sumra. Til að sameignarrými verði skipt milli eigenda þarf samþykki allra hlutaðeigandi eigenda. Á meðan samkomulag hefur ekki náðst milli aðila málsins, ber gagnaðila að reisa að nýju vegg þann sem skildi að bakstiganginn og íbúð hans og hann hefur fjarlægt.
Ljóst er af frásögn álitsbeiðanda og síðustu samþykktum teikningum að inngangi í íbúðir beggja aðila hefur verið breytt frá upphaflegum teikningum. Inngangur í íbúð álitsbeiðanda hefur verið færður þannig að gengið er beint inn í eldhús í stað gangs, en inngangur í íbúð gagnaðila hefur verið færður fram í aðalstigagang. Auk þess hefur hluti af fyrrum gangi íbúðar álitsbeiðanda hefur verið lagður til íbúðar gagnaðila. Hvergi verður séð á teikningum né öðrum framlögðum gögnum með hvaða hætti þetta hefur farið fram. Kærunefnd skortir því upplýsingar til að leggja mat á þá kröfu álitsbeiðanda að inngangur í íbúð gagnaðila og veggur í gangi álitsbeiðanda verði færður í fyrra horf. Ber því að vísa þessum þætti málsins frá nefndinni.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að reisa að nýju vegg þann sem skildi að bakstigang og íbúð hans, og hann hefur fjarlægt.
Kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila verði talið skylt að breyta inngangi í íbúð sína úr aðalstigahúsi í samræmi við samþykktar teikningar og að færa inngang sinn á upprunalegan stað, er vísað frá.
Reykjavík, 29. febrúar 1996.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson