Mál nr. 24/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 24/2020
Kostnaðarþátttaka: Viðgerðir á gluggum. Persónulegir munir í sameign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með rafrænni álitsbeiðni, dags. 2. mars 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 25. mars 2020 og viðbótarathugasemdir gagnaðila, mótteknar 7. apríl 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. apríl 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 1. hæð. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna viðgerða á gluggum íbúðar á 1. hæð. Einnig er ágreiningur um geymslu persónulegra muna í sameign.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða hluta kostnaðar vegna framkvæmda við glugga í íbúð álitsbeiðanda.
- Að viðurkennt verði að óheimilt sé að geyma persónulega muni í sameign hússins, nema allir eigendur ljái því samþykki.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi óskað eftir húsfundi eftir hún hafi keypt íbúð sína í október 2019. Hún hafi viljað vita hvernig staðið hefði verið að viðgerðum og viðhaldi á húsinu þar sem kominn væri tími á viðgerðir á gluggunum í íbúð hennar, enda hafi viðhald þeirra verið vanrækt. Fyrir um tveimur árum hafi komið upp leki og að mati smiða, sem hafi skoðað gluggana, muni leki koma upp aftur verði ekki gert við gluggana. Á húsfundinum hafi komið fram að munnlegur samningur væri í gildi um að hver og einn eigandi bæri ábyrgð á viðhaldi á sínum gluggum ásamt kostnaði. Fram hafi komið að hússjóður tæki ekki þátt í neinum kostnaði sem tengdist gluggum íbúða og hafi því tillögu, sem álitsbeiðandi hafi sett fram um viðgerðir á gluggum, gleri og gluggalistum, verið hafnað.
Umrætt samkomulag sé hvergi til skriflegt. Þá hafi fyrrum eigandi íbúðar álitsbeiðanda tekið fyrir að slíkt samkomulag væri í gildi og skrifað undir yfirlýsingu því til staðfestingar. Þar sem komið sé að viðgerð á gluggum í íbúð álitsbeiðanda geri hún kröfu um að öllum eigendum beri að taka þátt í kostnaði vegna þessa.
Eigandi íbúðar á 2. hæð hafi sagt að húsreglur banni álitsbeiðanda að geyma nokkur skópör fyrir utan hurðina sem liggi að íbúð hennar. Aftur á móti hafi verið samþykkt beiðni hennar um að setja upp snaga fyrir framan hurðina. Eigendur íbúðar á 2. hæð nýti þó sameignina eftir þeirra þörfum, til að mynda sé fataskápur, snagar, skór og fleira í sameign nýtt af þeim. Álitsbeiðandi hafi reynt að ræða þetta við þá í sanngirni þannig að allir væru sáttir við nýtingu sameignarinnar en ómögulegt hafi reynst að komast að samkomulagi.
Eigendur íbúðar á 2. hæð nýti jafnframt kalda geymslu í sameign undir frystikistu, sem og hillur undir örbylgjuofn og aðra hluti. Samþykkt fyrir umræddri nýtingu þeirra á sameigninni sé ekki bókuð í neinar fundargerðir. Þar sem ósamkomulag sé um nýtingu sameignar, sé gerð sú krafa að sameignin sé ekki nýtt undir persónulega hluti nema með samþykki allra eigenda. Vísað sé til 36. gr. og 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús.
Í greinargerð gagnaðila segir að í upphafi hafi það verið ætlun íbúa að safna í hússjóð fyrir sameiginlegum viðgerðum á húsinu. Alltaf hafi íbúar virt þetta og verið sammála þar til álitsbeiðandi hafi óskað eftir kostnaðarþátttöku gagnaðila vegna viðgerða á gluggum 1. hæðar. Þegar fyrrum eigandi íbúðar álitsbeiðanda hafi fengið uppáskrifað hver staðan væri á sjóðnum hafi hún verið 15.000 kr.
Laust fyrir áramót hafi verið settir nýir gluggar og gler í alla sameign. Greitt hafi verið úr hússjóði vegna þeirra viðgerða og eftirstöðvar úr vasa eigenda eftir eignaprósentu.
Á húsfundi í febrúar 2020 hafi staðan verið rædd og eigendur verið sammála um að þátttaka þeirra í gluggum álitsbeiðanda væri neitað. Einnig hafi verið rætt að söfnunarsjóðurinn væri svo til tómur.
Álitsbeiðandi hafi beðið eiganda íbúðar á 2. hæð um leyfi til að setja upp fatahengi á sameiginlegum gangi. Það hafi verið samþykkt með því skilyrði að það yrði eingöngu fatahengi, ekki skór líka. Hún hafi talið að það væri í lagi þar sem hún væri með skóskáp inni hjá sér. Að nokkrum dögum liðnum hafi hún þó byrjað að geyma skópör á ganginum.
Á húsfundi hafi eigandi íbúðar á 2. hæð sagt að það sem sé sameiginlegt greiði sjóðurinn. Sameiginlegur gangur sé fullur af útiflíkum og skóm. Barnavagn frá hádegi til 4-5 á daginn við útidyr á tröppum svo að aðrir þurfi að skjáskjóta sér hljóðlega inn.
Við enda á köldu geymslunni hafi eigandi íbúðar á 2. hæð sett fyrstikistu í apríl 2000. Áður hafi verið þar kista í mörg ár sem hafi tilheyrt leigjendum í kjallara. Þáverandi eigandi íbúðar á 1. hæð og í kjallara hafi sagt að það væri velkomið að hafa frystikistuna þarna. Hún sé tengd rafmagni 2. hæðar. Skápurinn í sameign sé fyrir framan inngang íbúð 2. hæðar. Hann hafi verið settur upp til að hafa snyrtilegt umhvefi. Áður hafi verið þarna hengi og skógrind. Eigandi íbúðar á 2. hæð hafi keypt íbúðina fyrir 25 árum. Þetta hafi verið frekar subbulegt og eiginmaður hennar sett upp mjög fallegan mjóan skáp á ganginn. Skápurinn hafi verið settur upp með samþykki fyrrum eiganda íbúðar álitsbeiðanda.
Eigendur íbúðar á 2. hæð hafi lagfært alla glugga sína fyrir þremur til fjórum árum og greitt kostnað vegna þessa.
Eldhúsi hafi verið breytt af fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðanda, það hafi verið fært til, brotið töluvert niður í loft á þvottahúsi og á vegg sem þurfi að mála. Þessi lagfæring sé alfarið hennar þar sem fyrri eigandi hafi ekkert gert og komi ekkert við neitt tilheyrandi húsinu að hans sögn. Þetta eigi hvorki að lagfærast af öðrum íbúum hússins né sameiginlegum sjóði. Þess sé krafist að eigendur íbúðar á 1. hæð lagfæri þessar múrviðgerðir.
Þá er greint frá ýmsum viðgerðum sem gagnaðili hefur staðið fyrir að undanförnu.
Í viðbótarathugasemdum gagnaðila er því velt upp hvort heimild til frávika sé háð því að reglur 45. gr. laga um fjöleignarhús um skiptingu kostnaðar eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda. Sé þá heimilt að byggja á öðrum reglum og sjónarmiðum við skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem taki til dæmis í ríkara mæli mið af mismunandi notum, gagni og hagnýtingu einstakra eigenda.
III. Forsendur
Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Kærunefnd hefur í fjölda álitsgerða talið að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tölul. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta glugga sem liggur utan glers. Allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss er sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. fyrrnefndra laga. Aftur á móti telst sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga. Kostnaður vegna framkvæmda á þessum hluta gluggaumbúnaðar fellur því á viðkomandi eigendur. Sá kostnaður vegna sameignar, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess eða ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, er sameiginlegur, sbr. 1. tölul. 43. gr. laga um fjöleignarhús.
Álitsbeiðandi segir að þörf sé á viðhaldi á gluggum í íbúð hennar og að ráðast þurfi í viðgerðir. Gagnaðili segir að samþykkt hafi verið að hver eigandi sjái um kostnað vegna viðgerða á gluggum í sinni íbúð og því séu viðgerðir á gluggum í íbúð álitsbeiðanda gagnaðila óviðkomandi.
Samkvæmt 1. málsl. 1. mgr. 2. gr. fjöleignarhúsalaga eru ákvæði þeirra ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Eigendum er því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum, sbr. 2. málsl. sömu málsgreinar. Hér að framan hefur verið rakið hvaða hluti gluggaumbúnaðar teljist til sameignar og jafnframt að allur kostnaður við sameign fjöleignarhúss teljist sameiginlegur kostnaður eigenda, sbr. 43. gr. laganna. Með hliðsjón af því telur kærunefnd að það fyrirkomulag sem gagnaðili hefur sett um kostnaðarþátttöku vegna framkvæmda á gluggum sé ólögmætt og þar af leiðandi geti hann ekki neitað kostnaðarþátttöku í viðgerðum á gluggum álitsbeiðanda á þessari forsendu. Kostnaður vegna nauðsynlegra viðgerða á ytri gluggaumbúnaði í íbúð álitsbeiðanda er sameiginlegur að öðrum skilyrðum uppfylltum.
Gagnaðili hefur bent á að hann hafi fyrir þremur til fjórum árum lagfært alla glugga á 2. hæð og greitt allan kostnað vegna þess. Kærunefnd hefur í fyrri álitsgerðum bent á að þar sem þannig hefur háttað til þá sé sanngjarnt og eðlilegt að taka tillit til eldri viðgerða að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði verksins. sbr. til dæmis álit nefndarinnar í málum nr. 11/2013 og 8/2016. Rísi ágreiningur um hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðilegt að úr því sé skorið með mati en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem heldur slíku fram.
Álitsbeiðandi segir að eigandi íbúðar á 2. hæð hafi komið fyrir skáp og snaga fyrir utan hurð að íbúð sinni. Þá sé hún með frystikistu í sameiginlegri geymslu og nýti þar hillu undir örbylgjuofn. Álitsbeiðandi telur að henni sé óheimilt að nýta sameignina með þessum hætti, án samþykkis eigenda.
Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.
Meginreglan er sú að sameign í fjöleignarhúsi verði ekki nýtt til geymslu persónulegra muna af neinu tagi. Aftur á móti geta eigendur samþykkt slíka notkun á sameigninni á húsfundi og þarf þá samþykki allra eigenda að liggja fyrir, sbr. framangreinda 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Í málinu liggur ekki fyrir samþykkt húsfundar um þá hagnýtingu sem lýst hefur verið hér að framan á sameigninni. Eigandi íbúðar á 2. hæð hefur þó lýst því að notkunin hafi verið með þessum hætti í gegnum árin með samþykki allra þáverandi eigenda en það hafi verið áður en álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína. Telur kærunefnd að eigandi íbúðar á 2. hæð hússins beri sönnunarbyrði fyrir þeirri staðhæfingu en engin gögn hafa verið lögð fram því til stuðnings. Að því virtu er fallist á kröfu sóknaraðila um að óheimilt sé að geyma persónulega muni í sameiginlegum stigagangi hússins nema samþykkt húsfundar þar um liggi fyrir.
Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að áður en nefndin tekur mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags. Gagnaðili gerir kröfu um viðurkenningu á því að álitsbeiðanda beri að láta lagfæra múrviðgerðir sem gerðar hafi verið á vegg í þvottahúsi vegna framkvæmda í eldhúsi í íbúð hennar. Ekki verður ráðið að krafa þessi hafi komið til afgreiðslu innan húsfélagsins. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd rétt að beina því til aðila málsins að um þetta málefni verði fjallað á húsfundi áður en krafa þessi kemur til úrlausnar fyrir nefndinni. Kröfu gagnaðila er því vísað frá.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að taka þátt í sameiginlegum kostnaði vegna viðgerða á gluggum í íbúð álitsbeiðanda.
Það er álit kærunefndar að óheimilt sé að geyma persónulega muni í sameign án samþykkis allra eigenda á húsfundi.
Kröfu gagnaðila er vísað frá.
Reykjavík, 30. apríl 2020
f.h. kærunefndar húsamála
Auður Björg Jónsdóttir