Mál nr. 21/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 21/2023
Lögmæti ákvörðunartöku á húsfundi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 2. mars 2023, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 21. mars 2023, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. júní 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 22 eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum og er gagnaðili formaður húsfélagsins. Ágreiningur er um lögmæti ákvörðunartöku á húsfundi 21. febrúar 2023 þar sem fallið var frá því að endurnýja glugga hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að ákvörðun húsfundar 21. febrúar 2023 um að falla frá því að endurnýja glugga sé ólögmæt.
Í álitsbeiðni segir að eftir langvarandi lekavandamál og kulda og blástur frá gluggum hafi verið ákveðið á húsfundi að fá úttekt á ástandi hússins frá D. Á aðalfundi 13. júní 2022 hafi skýrsla fyrirtækisins verið kynnt en þar sé lagt til að ráðist verði í töluverðar viðgerðir. Viðgerðirnar séu annars vegar almennt viðhald og lagfæringar. Hins vegar að allir gluggar og svalahurðaeiningar sem ekki séu inni á yfirbyggðum svölum verði endurnýjaðir, alls 102 stykki. Á fundinum hafi verið samþykkt að heimila stjórn að láta útbúa útboðsgögn og leita tilboða í tvær mismunandi útfærslur á verkinu samkvæmt úttektinni. Orðrómur hafi farið á kreik í húsinu í vetur um að tveir af þremur stjórnarmönnum húsfélagsins hafi ekki ætlað að láta útbúa útboðsgögn í samræmi við vilja aðalfundar. Fulltrúi í stjórn hafi sagt álitsbeiðanda að aldrei hafi verið boðað til stjórnarfundar en í framhaldi af því, eða 11. janúar 2023, hafi nokkrir íbúar krafist þess að boðað yrði til húsfundar. Gagnaðili hafi orðið við því og húsfundur haldinn 21. febrúar 2023. Á þeim fundi hafi orðrómurinn verið staðfestur, gagnaðili og annar stjórnarmaður hafi að engu haft vilja aðalfundar heldur leitað annarra leiða án vilja eða óska eigenda og haldið húsfundinn til að kynna allt aðra leið en áður hafði verið lagt upp með. Þeir hafi ekki viljað láta skipta um glugga heldur lagfæra glugga á tveimur til fjórum hliðum hússins og svo helling af öðru sem erfitt hafi verið að skilja. Gagnaðili hafi haft samband við verktaka um lagfæringar á gluggum og verið með áætlaðar kostnaðartölur. Ítrekað hafi verið spurt hvers vegna fulltrúi E hafi ekki verið á fundinum en því hafi ekki verið svarað. Húsfundurinn hafi byrjað með glærukynningu gagnaðila um viðgerðir og lagfæringar, meðal annars á gluggum, en í engu samræmi við skýrslu D. Þegar eftir kynninguna hafi gagnaðili látið kjósa. Tillagan hafi ekki verið vel fram sett, hún hafi verið ágiskanir og fullyrðingar sem engin rök hafi verið fyrir aðrar en staðhæfingar gagnaðila og mikil óvissa um endanlegan kostnað og hversu vel þær framkvæmdir myndu virka til að leysa þann vanda sem væri til staðar. Í kosningunni hafi meirihluti fundarmanna, eða 11 af 19, viljað að skipt yrði um glugga en ekki að þeir yrðu lagfærðir. Gagnaðili hafi ekki sætt sig við niðurstöðuna og farið aftur yfir glærukynninguna. Farið hafi verið of hratt yfir og hann beðinn um að hægja á sér. Fólk hafi verið orðið mjög ringlað og sumir ekki alveg áttað sig á hvað þetta kæmi til með að kosta. Síðan hafi verið haldin önnur atkvæðagreiðsla og þá hafi númer íbúðanna verið lesin upp og 11 sagt já og 8 nei. Nokkrir aðilar hafi komið að máli við álitsbeiðanda síðan og fullyrt að þau hafi haldið að þau hafi verið að kjósa með því að skipta um glugga. Allur þessir ruglingur og orðavaðall gagnaðila hafi orðið til þess að fundarmenn hafi misskilið hann. Fólk sé ringlað og hrætt, meðal annars við að búið sé að skrifa upp á opinn tékka þar sem ekkert formlegt tilboð liggi fyrir um viðgerðirnar. Álitsbeiðandi hafi verið fundarstjóri og gagnaðili fundarritari. Þegar fundargerð hafi litið dagsins ljós hafi álitsbeiðandi þegar gert athugasemdir við hana og farið fram á lagfæringar meðal annars um að ekki hafi komið fram að atkvæðagreiðslur hafi verið tvær og að umræða hafi átt sér stað á milli þeirra og á meðan síðari atkvæðagreiðslu hafi staðið. Í annarri útgáfu fundargerðar komi fram að atkvæðagreiðslurnar hafi verið tvær en ekkert komi fram um að glærukynningin hafi verið endurtekin og að umræða hafi átt sér stað á meðan seinni atkvæðagreiðslan hafi farið fram, sem hafi haft mikil áhrif á niðurstöðuna. Einnig sé þar ritað að atkvæðagreiðslan hafi verið endurtekin þar sem mjög mjótt hafi verið á munum en það sé af og frá enda hafi gagnaðili samþykkt síðari atkvæðagreiðslu þar sem sami munur hafi verið, en honum í vil. Álitsbeiðandi hafi skrifað undir seinni fundargerðina með fyrirvara þar sem henni hafi þótt fullreynt að fá fram rétta lýsingu á fundinum en hafi samt ekki verið tilbúin að samþykkja fundargerðina eins og hún hafi verið. Tveimur dögum eftir fundinn hafi gagnaðili komið til álitsbeiðanda og sagst hafa samþykkt tilboð frá tilteknum verktaka. Enginn hafi séð tilboðið og þau viti ekkert hvað sé í gangi eða hvað þurfi að borga.
Í greinargerð gagnaðila segir að ýmsum staðhæfingum álitsbeiðanda sé vísað á bug. Stjórnin hafi túlkað það svo að henni væri ekki skylt að fara í útboð, sérstaklega í ljósi þess að kosningin hafi verið orðuð eins og hún hafi verið, ásamt því að mjög umdeilt hafi verið á fundinum hvort gluggaskipti væru nauðsynleg, en sumir hafi þó greitt hikandi með því að fara í útboð til þess eins að sjá verð.
Engir formlegir stjórnarfundir hafi átt sér stað, heldur einungis óformleg símtöl eða samtöl á göngum, virkni stjórnar sé almennt lítil eins og gengur og gerist í húsfélögum, en stjórnin hafi fengið ábendingu um að ísetningu glugga sem þessa af sama verktaka og hafi byggt húsið árið 2002, hafi verið til vandræða í fleiri byggingum í bæjarfélaginu og dæmi um að hægt hafi verið að laga það. Haft hafi verið samband við þann verktaka sem hafi komið að þeim viðgerðum. Stjórnin hafi unnið að heilindum að því sjónarmiði að bjóða íbúum upp á fleiri valkosti/álit heldur en einungis gluggaskipti.
Það hafi alltaf staðið til af hálfu stjórnar að halda húsfund um leið og tilboð/verðáætlun myndi koma frá verktaka um viðgerðir á gluggum, og kynna þær tölur í samanburði við kostnaðaráætlun á gluggaútskiptum, og hafi hugmyndin verið að bjóða íbúum upp á þennan valmöguleika áður en haldið yrði af stað í þann leiðangur að láta útbúa útboðsgögn.
Gagnaðili hafi beðið um að fulltrúi E yrði á fundinum en fyrirtækið hafi upplýst að kostnaður þess væri 85.300 kr., auk aksturskostnaðar til og frá Reykjanesbæ. Stjórnin hafi talið bruðl að eyða slíkri upphæð fyrir hnitmiðaðan húsfund.
Hægt sé að taka undir að mögulega hefði mátt setja tillöguna betur fram, en því sé þó vísað á bug að um ágiskanir, rökleysur og mikla óvissu um endanlegan kostnað sé að ræða. Kostnaður hverrar íbúðar hafi verið mun skýrari en áður. Það hafi komið fram á fundinum að viðgerðir væru til þess fallnar að koma í veg fyrir leka inn í veggi sem valdi rakaskemmdum út frá sér og hafi það verið hið upprunalega markmið á úttekt á lekamálum.
Gagnaðili sé ósammála því að farið hafi verið aftur yfir glærukynninguna eftir fyrstu kosningu áður en komið hafi að nafnakalli, en vissulega hafi gagnaðili verið beðinn um að hægja á sér á einhverjum tímapunkti við yfirferð glærukynningar fyrir kosningu og hann gert sitt besta til að verða við því. Í beinu framhaldi af fyrri kosningu þar sem taldar hafi verið hendur, þá hafi gagnaðili talið að eðlilegt væri að farið yrði í „nafnakall“ þar sem mikið af höndum hafi verið á lofti bæði með og á móti, gagnaðila hafi þótt það mikilvægt til að vera með á hreinu hvaða íbúðir hafi viljað hvað, einnig þar sem kosning hafi ekki verið afgerandi og taka hafi þurft tillit til hlutfalls eignarhluta.
Enginn hafi komið að máli við gagnaðila annar en álitsbeiðandi eftir fundinn, fyrir utan nokkra sem hafi komið að máli við hann beint eftir fundinn og hrósað honum fyrir frammistöðuna. Sú fullyrðing geti ekki staðist að verið sé að skrifa upp á opinn tékka. Eins og sjá megi í glærukynningunni þá liggi fyrir tilboð samkvæmt magntölum.
Í raun hafi ekki farið fram tvær atkvæðagreiðslur enda hafi nafnakallið verið til að fá á hreint hvaða íbúðir væru með og á móti, ásamt því að geta tekið tillit til hlutfall eignarhluta. Gagnaðili hafi þó fallist á að bæta við eftirfarandi málsgrein í fundargerð: „Fyrst var kosning þar sem rétt var upp hönd, en þar sem var mjög mjótt á mununum ákvað formaður að fara í nafnakall og tekin niður atkvæði fyrir hverja íbúð fyrir sig.“ Álitsbeiðandi hafi þá fallist á að skrifa undir fundargerðina, en seinna um daginn hafi hún þó viljað bæta fyrirvara við þá undirskrift. Óljóst sé þó fyrir hvað sá fyrirvari hafi verið.
Gagnaðili hafi leitað eftir undirritun álitsbeiðenda sem fundarstjóra á fundargerðina tveimur dögum eftir húsfundinn. Hann muni ekki til þess að hafa nefnt sérstaklega að búið væri að samþykkja tilboðið verktaka, en það gæti líklega hafa komið til tals að það hafi staðið til þar sem það hafi verið niðurstaða húsfundar.
Að framangreindu virtu sé álitsbeiðnin tilhæfulaus og sýni fylgigögn hennar að helstu ábendingar álitsbeiðanda um ágalla eigi ekki við rök að styðjast.
Í ljósi ofangreindra atriða sé þess krafist að viðurkennt verði að húsfundurinn og niðurstaða hans sé lögleg, en til vara að kröfu álitsbeiðenda verði vísað frá, enda verði næstu skref ekki tekin fyrir en að aðalfundi loknum.
III. Forsendur
Í 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er að finna reglur um töku ákvarðana og samkvæmt 9. tölul. B liðar þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sé um að ræða endurbætur, breytingar og nýjungar sem ganga verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Undir D lið 41. gr. falla allar aðrar ákvarðanir en greinir í liðum A-C og nægir þá samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.
Á aðalfund 13. júní 2022 var mætt fyrir 20 eignarhluta af 22. Borin var upp til atkvæðagreiðslu tillaga um að stjórn húsfélagsins væri heimilt að láta útbúa útboðsgögn og leita tilboða í tvær mismunandi útfærslur á gluggaframkvæmdum samkvæmt úttekt D. Í úttektinni var lagt til að allir gluggar yrðu endurnýjaðir þar sem viðgerðir eru ekki taldar mögulegar, einnig að gluggum í stigahúsi yrði skipt út og að lagfæringar yrðu gerðar á gluggum á jarðhæð. Samkvæmt fundargerð voru 12 atkvæði samþykk tillögunni en tvö á móti.
Samkvæmt fundargerð húsfundar sem haldinn var 21. febrúar 2023 var mætt fyrir 19 eignarhluta af 22. Borin var upp til atkvæðagreiðslu tillaga um að samþykkja ýmsa liði úr tilboði verktaka og hefjast handa sem fyrst á viðgerð að innan og falla frá því að fara í nýja glugga. Tillagan fékk greidd 11 atkvæði en 8 voru á móti.
Samkvæmt fundargerð aðalfundar sem haldinn var 28. mars 2023 var mætt fyrir 19 eignarhluta af 22. Borin var upp tillaga um að ákvörðun aðalfundarins frá 13. júní 2023 yrði staðfest. Tillagan fékk greidd sex atkvæði en 13 voru á móti.
Kærunefnd telur að framangreindar tillögur á fundunum 13. júní 2022 og 21. febrúar 2023 hafi aðeins þurft samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D liður 41. gr. laga um fjöleignarhús, enda var um að ræða nauðsynlegar endurbætur þar sem viðgerðir voru ekki taldar mögulegar. Þannig hlutu þær nægilega mörg atkvæði til að teljast samþykktar. Af sömu ástæðu var tillagan á fundinum 28. mars 2023 felld með meirihluta greiddra atkvæða.
Aðilar eru ósammála um hvaða leið skuli fara í gluggaframkvæmdum hússins og telur álitsbeiðandi að framfylgja eigi ákvörðun aðalfundar sem horfið var frá á húsfundi 21. febrúar 2023. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús skulu sameiginlegar ákvarðanir teknar á sameiginlegum fundi eigenda. Í þessu máli er það meirihluti eigenda sem ræður úrslitum um það hvaða leið verður fyrir valinu við framkvæmdir á sameign hússins en ekkert stendur í vegi fyrir því að húsfélagið taki ákvörðun um breytta stefnu í framkvæmdum, og falli jafnvel frá þeim í heild eða að hluta, svo lengi sem gætt er að rétti eigenda á grundvelli laga um fjöleignarhús og hljóti samþykki í samræmi við reglur um ákvörðunartöku. Gögn málsins benda ekki til annars en að það hafi verið gert í máli þessu enda ákvarðanir um tilhögun framkvæmda teknar á sameiginlegum fundum eigenda. Þannig er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 28. júní 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson