Mál nr. 15/2012

Mánudaginn 3. september 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 15/2012:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 16. janúar 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála niðurstöðu Íbúðalánasjóðs frá 18. október 2011 um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði niðurstöðu endurútreiknings lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt gögnum málsins eru bæði kærandi og foreldrar hans eigendur að íbúðinni að B og eiga foreldrarnir 23% hlut í henni. Þau eru öll skuldarar að lánum Íbúðalánasjóðs sem hvíla á íbúðinni.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 18. október 2011, var skráð fasteignamat íbúðarinnar að B 17.500.000 kr. og 110% fasteignamat 19.250.000 kr. Verðmat var 18.000.000 kr. og 110% verðmat var 19.800.000 kr. Í endurútreikningi Íbúðalánasjóðs kemur fram að eftirstöðvar íbúðalána þann 1. janúar 2011 voru 22.017.868 kr. Veðsetning umfram 110% nam því 2.217.868 kr. Hins vegar var ekki fallist á niðurfellingu lána þar sem tekið var fram að aðrar eignir næmu 10.193.724 kr. Í þeirri fjárhæð er meðal annars andvirði fasteigna í eigu foreldra kæranda, auk bifreiða í þeirra eigu og fleiri aðfararhæfra eigna.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 19. janúar 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 1. febrúar 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, 6. febrúar 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. apríl 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst.

III. Sjónarmið kæranda

Af hálfu kæranda kemur fram að Íbúðalánasjóður telji málið ekki uppfylla skilyrði um afgreiðslu vegna veðrýmis á öðrum aðfararhæfum eignum. Kærandi bendir á að þær eignir sem þar eru taldar séu ekki eignir kæranda heldur eignir þriðja aðila, í þessu tilfelli foreldra kæranda. Kærandi eigi engan aðfararhæfan rétt á eignir foreldra sinna og telji þess vegna að metið veðrými skuli ekki tekið til hliðsjónar þegar skilyrði málsins séu metin. Svo virðist sem Íbúðalánasjóður hafi metið aðfararhæfar eignir foreldra kæranda að fullu en kærandi telji að það hefði einungis átt að meta þær í hæsta lagi í samræmi við eignarhlut foreldranna í fasteign kæranda. Kærandi telji hins vegar vafasamt að meta eignir foreldranna yfir höfuð þar sem jafnræðis sé ekki gætt. Kærandi telji að um hugsanlegt jafnréttisbrot sé að ræða sem sé til komið vegna mismunandi útfærslu húsnæðiskaupa einstaklinga.

Kærandi upplýsir að hann hafi keypt fasteignina að B árið 2005 og hafi hann þá átt kost á að fá útborgun í fasteigninni að láni hjá vandamönnum. Hann hafi þegið það og til þess að gæta jafnræðis við aðra vandamenn hafi sú leið verið farin að foreldrar kæranda hafi eignast hlut í fasteigninni sem næmi þeirra framlagi til útborgunar. Í þessu tilfelli hafi verið um að ræða 23% hlut í fasteigninni.

Kærandi telur að honum sé mismunað vegna heiðarleika. Hann telur í það minnsta að hlutur aðfararhæfra eigna foreldra hans skuli ekki metinn hærri en sem nemi hlutfallslegri eign þeirra eða 23%. Eignarhlutur kæranda hefði átt að vera metinn 77% og að sama skapi hefði átt að meta skuldir kæranda 77% af eftirstöðvum lána sem grunn til niðurfærslu.

IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Íbúðalánasjóður bendir á að kærandi og móðir hans séu bæði eigendur íbúðarinnar að B og bæði skuldarar á lánum Íbúðalánasjóðs. Hvort um sig beri óskipta ábyrgð á endurgreiðslu lána sjóðsins og þess vegna standi eignir beggja að baki þegar aðfararhæfar eignir séu metnar skv. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 við hugsanlega niðurfærslu á lánum þeirra.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til þess að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum sem uppfylla þau skilyrði sem fram koma í 1. gr. laganna. Ákvæðið á við um veðkröfur í eigu sjóðsins vegna lána einstaklinga sem stofnað var til vegna kaupa fasteigna 31. desember 2008 eða fyrr. Samkvæmt gögnum málsins tókust kærandi og móðir hans á hendur greiðsluábyrgð gagnvart Íbúðalánasjóði á áhvílandi skuldum á íbúð kæranda að B.

Að því er varðar aðfararhæfar eignir samskuldara ber að geta þess að í 2. mgr. ákvæðis XIV til bráðabirgða við lög um húsnæðismál kemur fram að heimilt sé að færa niður veðkröfur skv. 1. mgr. um allt að 4 millj. kr. hjá einstaklingum og um allt að 7 millj. kr. hjá hjónum, sambýlisfólki og einstæðum foreldrum enda sé veðkrafan á veðrétti umfram 110% af verðmæti eignar og lántaki eða maki hans eigi ekki aðrar aðfararhæfar eignir með veðrými sem svarar að hluta eða öllu leyti til fyrirhugaðrar niðurfærslu veðkröfu. Jafnframt kemur fram að sé veðrými á aðfararhæfri eign í eigu lántaka eða maka hans skuli lækka niðurfærslu veðkröfu sem því nemur. Í ákvæðinu er þannig vísað til þess hvaða áhrif aðrar aðfararhæfar eignir lántaka eða maka hans hafa á niðurfærslu. Í ljósi þess að hugtakið lántaki er notað í ákvæðinu verður að telja að allir þeir sem tókust á hendur lán sem tryggð eru með veði í umræddri fasteign falli undir hugtakið og því verði að líta til aðfararhæfra eigna viðkomandi.

Verður því að telja bæði kæranda og móður hans vera lántakendur í skilningi 1. gr. laga nr. 29/2011, en ekki kæranda einan. Af því leiðir að líta verður svo á að umsækjandi um niðurfærslu, þegar svo háttar til, teljist vera þeir sem eru skuldarar á veðkröfum Íbúðalánasjóðs. Þá verður ekki á það fallist að greina beri á milli eftir því hvernig skuldarar veðkrafna Íbúðalánasjóðs kunna að hafa skipt greiðsluábyrgð sinni innbyrðis, enda telst ábyrgð þeirra gagnvart Íbúðalánasjóði óskipt.

Íbúðalánasjóði ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum, á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi.

Samkvæmt gögnum málsins eru eignir lántaka samkvæmt framansögðu hærri en sem nemur mismuni á áhvílandi veðláni og verðmati fasteignarinnar miðað við 110% mat hennar. Þá er ekki að finna í fyrrgreindum reglum neinar undanþágur sem gætu átt við í þeim tilvikum þegar sérstaklega stendur á hjá umsækjendum. Þá má ráða af lögskýringargögnum að við setningu laga nr. 29/2011 hafi beinlínis verið ákveðið að víkja frá reglum um svokallað lágmarksveðrými eða lágmarksfjárhæð sem líta mætti fram hjá við ákvörðun um niðurfærslu lána. Af þessu leiðir að allar eignir umsækjenda koma til frádráttar við ákvörðun um niðurfærslu, svo fremi sem þær teljist aðfararhæfar í skilningi 2. mgr. 1. gr. laganna.

Samkvæmt því sem að framan er rakið er hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs því staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi niðurstöðu endurútreiknings á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir, formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir

Inga Þöll Þórgnýsdóttir