Mál nr. 47/2012
Fimmtudaginn 30. ágúst 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 47/2012:
Kæra A og B
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 27. mars 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 29. desember 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 29. desember 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C 22.200.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var 24.420.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala og var íbúðin metin á 27.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 29.700.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kærenda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 36.474.047 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 6.774.047 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærendur eiga tvær bifreiðir, D sem metin er á 64.800 kr. og E sem metin er á 373.086 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána komu einnig hlutabréf/stofnfjárbréf að fjárhæð 1.000.000 kr. Veðrými sem kemur til frádráttar vegna annarra eigna nemur því samtals 1.437.886 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 2. apríl 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 16. maí 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 21. maí 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kærendum með tölvupósti þann 4. júní 2012.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur óska eftir endurskoðun á ákvörðun Íbúðalánasjóðs og tiltaka sérstaklega frádrátt vegna hlutabréfa/stofnfjárbréfa og bifreiðarinnar E. Hvað varði hlutabréf/stofnfjárbréf sé um sitt hvort einkahlutafélagið að ræða, annars vegar F, og hins vegar G. Með kærunni fylgdu rekstrar- og efnahagsreikningar hvors félags, en eins og þar komi fram sé eiginfjárstaða beggja félaganna neikvæð. Vegna fjárhagskreppunnar hafi ekki verið grundvöllur til að halda áfram rekstri G og því hafi rekstur félagsins legið niðri um tíma. Þá hafi verkefnum F fækkað um 40% á sama tíma. Kærendur halda því fram að hlutabréf/stofnfjárbréf í nefndum félögum séu verðlaus og telja að það muni taka 3–5 ár að rétta við eigið fé félaganna. Bifreiðin E sé árgerð 1966 sem sé ófrágengin frá kaupári 2006 og ekki líklegt að nokkuð fáist fyrir hana í núverandi ástandi. Með kæru fylgi myndir því til staðfestingar.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Íbúðalánasjóður tekur fram að farið hafi verið fram á verðmat í samræmi við 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Fyrir hafi legið verðmat fasteignarinnar sem unnið hafi verið fyrir Íslandsbanka og hafi Íbúðalánasjóður talið að verðmæti fasteignar kærenda væri meðaltal verðmatanna. Við mat á verðmæti hlutabréfa og bifreiða hafi verið stuðst við verðmat þeirra í skattframtali.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í málinu hafa kærendur gert ítrekaðar athugasemdir mat þeirra aðfararhæfu eigna sem dregnar voru frá við endurreikning áhvílandi veðlána þeirra. Af hálfu Íbúðalánasjóðs hefur komið fram að við mat á verðmæti hlutabréfa og bifreiða hafi verið stuðst við verðmat í skattframtali, en kærendur byggja á því að það mat sé of hátt. Af hálfu úrskurðarnefndar hefur verið á því byggt að ákvörðun Íbúðalánasjóðs um niðurfellingu skulda til samræmis við reglur laga nr. 29/2011 og samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila sé stjórnsýsluákvörðun og að fylgja beri málsmeðferðarreglum stjórnsýslulaga við ákvarðanatökuna. Hefur Íbúðalánasjóði verið veitt heimild til þess að fella niður skuldir heimila til samræmis við fyrrgreint samkomulag með lögum nr. 29/2011. Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur í reglugerð um framkvæmd niðurfærslunnar, þar á meðal um mat á greiðslubyrði lántaka og maka hans, mat á tekjum og verðmat fasteigna, svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna. Af því leiðir sú niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að upplýsa mál áður en ákvörðun er tekin í því. Jafnvel þótt í fyrrgreindum reglum frá 15. janúar 2011 sé ekki að finna undantekningar, getur það eitt og sér ekki leyst Íbúðalánasjóð undan þeirri skyldu að meta verðmæti eigna þegar um þær er deilt eða þegar umsækjandi byggir á því að skráð opinbert mat þeirra sé ekki rétt. Þótt almennt megi styðjast við þær upplýsingar sem fram koma í skattframtölum umsækjenda, ber Íbúðalánasjóði að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast og að meta hvert og eitt mál sérstaklega, eftir atvikum að gefa umsækjanda kost á að sýna fram á raunverð eigna telji umsækjandi eignir rangt metnar í skattframtali.
Í máli þessu hafa kærendur byggt á því fyrir úrskurðarnefndinni að upplýsingar um eignir þeirra, sem fram koma skattframtölum, séu rangar. Í fyrrgreindum reglum kemur skýrt fram að ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur. Fyrrgreint verðmat eigna hefur því bein áhrif á það hvort og hversu mikil lækkun skulda verður í hverju og einu tilviki. Hafa kærendur lagt fram gögn sem sýna að verðmæti þeirra eigna sem dregnar voru frá niðurfærslu þeirra hafi verið annað og mun lægra en fram komi í skattframtali. Ekki verður hins vegar séð að Íbúðalánasjóður hafi, í ljósi andmæla kærenda, lagt sjálfstætt mat á verðmæti eignanna til að sannreyna að hve miklu leyti um sé að ræða aðfararhæfar eignir sem teljist hafa veðrými í skilningi 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Er málið því ekki upplýst að þessu leyti.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. 2.2. lið í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila, verður því að fella hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs úr gildi og leggja fyrir Íbúðalánasjóð taka mál kærenda aftur til efnislegrar meðferðar.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs um endurútreikning á lánum A, og B, áhvílandi á íbúðinni að C er felld úr gildi, og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka málið aftur til meðferðar.
Ása Ólafsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir
Gunnar Eydal