Mál nr. 21/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 21/2016

Breytingar á sameign. Útlitsbreyting á sameign sumra. Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 29. júní 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 4. ágúst 2016, lögð fyrir nefndina sem og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. ágúst 2016. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. febrúar 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar eru eigendur hvor að sinni íbúðinni, í sama fjölbýlishúsi. Ágreiningur er um niðurfallsrör sem gagnaðilar létu leggja utan á húsið, útlitsbreytingar á bílskúr gagnaðila og gangstéttarhellur sem gagnaðilar tóku upp fyrir framan íbúð álitsbeiðanda.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðilum hafi verið óheimilt að setja utanáliggjandi niðurfall frá eldhúsi sínu á annarri hæð eignarinnar niður í jarðveg fyrir utan glugga hjá álitsbeiðanda.

Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að ganga frá hellulögn fyrir framan stofu og herbergisglugga hjá álitsbeiðanda sem þau hafi tekið upp fyrir rúmu ári síðan.

Að viðurkennt verði að gagnaðilum hafi verð óheimilt að breyta framhlið á bílskúr sínum þannig að nú er framhliðin einn glerveggur

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð í kjallara í janúar 2015. Eftir afhendingu eignarinnar hafi hann tekið eftir því að plaströr lá niður suðurhlið hússins frá annarri hæð og niður í jarðveginn upp við húsið, en gagnaðilar hafi án heimildar flutt eldhús sitt til í íbúðinni. Þá hafi gagnaðilar tekið upp gangstéttarhellur, sem hafi verið upp við húsið, og breytt framhlið á bílskúr. Auk þessa sé álitsbeiðandi ósáttur við að eigendur bílskúra leigi þá út sem íbúðir.

Í greinargerð gagnaðila segir að þau hafi í mars 2014 fengið leyfi hjá hinum tveimur þáverandi eigendum íbúðarhússins, sem sé þríbýli, til þess að leggja niðurfallsrör meðfram vegg hússins. Hvað bílskúrinn varði hafi gagnaðilar verið að innrétta hann sem íbúð smám saman frá árinu 2014 er þau keyptu íbúðina.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að húsfélag eignarinnar sé húsfélagið að tveimur stigahúsum og þess vegna þurfi skriflegt leyfi allra eigenda fyrir útlitsbreytingum á húseign og framkvæmdum á sameign, svo sem að setja niðurfall á hlið hússins. Sama gildi um að leggja hitaveitu meðfram vegg aftan við bílskúr auk útlitsbreytinga á bílskúr. Afla þurfi tilskilinna leyfa fyrir framkvæmdum þessum samkvæmt fjöleignarhúsalögum.

III. Forsendur

Fasteignin sé alls sex eignarhlutar, er eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga, sbr. 1. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994. Samkvæmt 39. gr. laganna eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt til að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum sem varða sameignina, bæði innan húss og utan, sem og um sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Ákvörðunarréttur þessi á skv. 2. mgr. meðal annars við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar sem séreignar og setningu reglna þar um.
Sameiginlegar ákvarðanir skulu skv. 4. mgr. teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi.

Ákvörðun um að setja utanáliggjandi niðurfallsrör frá annarri hæð niður í jarðveg eignarinnar er ákvörðun sem varðar sameign hússins og verður að hljóta umfjöllun og meðferð á löglega boðuðum húsfundi. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þáverandi eigendur hafi samþykkt framkvæmdina í mars 2014 en ekki liggja fyrir gögn í málinu um hvernig hið meinta samþykki var veitt. Slíkt samþykki verður þó skv. 39. gr. fjöleignarhúsalaga aðeins veitt á löglega boðuðum húsfundi allra eigenda.

Í 41. gr. fjöleignarhúsalaga er að finna reglur um töku ákvarðana. Samkvæmt b-lið 1. mgr. ákvæðsins þarf til ákvörðunartöku um byggingu og endurbætur, sem ekki breyta sameign verulega, samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Telur kærunefnd að til ákvörðunar um utanáliggjandi niðurfallsrör þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda á löglega boðuðum húsfundi. Ekki liggur því fyrir lögmæt ákvörðun þar um í málinu.

Bílskúrar á lóðinni eru samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu í sameign sumra eigenda. Ákvæði 3. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að sé um sameign sumra en ekki allra að ræða nægi að þeir sem hlut eigi að máli standi saman að ákvörðun nema um atriði eða framkvæmd sé að ræða sem snerti líka hagsmuni hinna þótt ekki liggi fyrir greiðsluskylda þeirra, svo sem útlitsatriði. Kærunefnd telur að breyting á framhlið bílskúrs í glervegg hafi í för með sér breytingu á útliti bílskúrsins og þar með heildareignarinnar. Sé breytingin talin veruleg þurfi samþykki allra fyrir henni skv. 1. mgr. 30. gr. laganna en sé útlitsbreytingin ekki veruleg nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir skv. 2. mgr. ákvæðisins, sbr. einnig a- og b-lið 1. mgr. 41. gr. laganna. Telur kærunefnd að breytingin á bílskúrnum sé veruleg þannig að samþykki allra eigenda á löglega boðuðum húsfundi hefði verið nauðsynleg.

Gagnaðilar hafa hvorki mótmælt því að hafa tekið upp gangstéttarhellur fyrir framan íbúð álitsbeiðanda né að honum beri skylda til að koma þeim í fyrra horf. Ekki virðist því ágreiningur þar um.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun húsfundar um að leggja niðurfallsrör frá annarri hæð niður í jarðveg fasteignarinnar.

Það er álit kærunefndar að ekki liggi fyrir lögmætt samþykki húsfundar fyrir því að breyta framhlið bílskúrs gagnaðila í glervegg.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að koma gangstéttarhellum í sama horf og þær voru í áður en þeir hófu framkvæmdir á lóð fasteignarinnar.

Reykjavík, 15. febrúar 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson