Mál nr. 22/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 22/2016

Affallskerfi: Viðgerð. Sameign allra.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. júní 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D, E, F, G, H og I, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 27. júní 2016, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. nóvember 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhús, sem skiptist í 13 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi einnar íbúðar í fjölbýlishúsinu. Ágreiningur er um þátttöku gagnaðila, sem eru eigendur íbúða í samliggjandi stigahúsi, í kostnaði vegna fyrirhugaðrar viðgerðar á þakrennu.

Krafa álitsbeiðanda er:

I. Að viðurkennt verði að stigahúsin séu eitt hús.

II. Að viðurkennt verði að þakrenna teljist til sameignar.

III. Að viðurkennt verði að eigendum íbúða í báðum stigahúsum beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar á þakrennu í samræmi við eignarhluta.

Í álitsbeiðni kemur fram að fjölbýlishúsið skiptist í tvo stigaganga og sé starfandi húsfélagsdeild í hvorum stigagangi fyrir sig. Sex íbúðir séu í hvorri húsfélagsdeild auk þess sem einn af bílskúrum hússins hafi verið aðskilinn frá þeim séreignarhluta sem hann fylgdi upphaflega og skráður sem sjálfstæður eignarhluti. Álitsbeiðanda kveðst ekki vera kunnugt um að það sé starfandi húsfélag fyrir húsið í heild en aðeins einn fundur hafi verið haldinn í húsfélaginu, 9. júní 2016, og hafi það verið vegna þessa máls. Á þeim fundi hafi komið fram að fundarmenn teldu heiðursmannasamkomulag vera í gildi um að húsfélagsdeildirnar sæju um hvorn helminginn af húsinu fyrir sig. Álitsbeiðanda hafi ekki verið kunnugt um samkomulagið og sé ekki aðili að því.

Álitsbeiðandi kveður þakrennu hafa losnað á vesturhlið hússins og hafi það líklega gerst eftir snjóhrun af þakinu síðastliðinn vetur. Eigendur íbúða í einu stigahúsinu samþykkt að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðarinnar en eigendur íbúða í hinu stigahúsinu hafi hafnað því og talið að þeim bæri ekki að taka þátt í slíkum kostnaði þar sem um sameign sumra eigenda væri að ræða. Álitsbeiðandi telur enga stoð að finna í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, um að þakrennan sé sameign sumra eða séreign. Hvort sem þakrenna teljist til lagna, eins og gagnaðilar haldi fram, eða ekki, eigi ákvæði 7. gr. laga um fjöleignarhús ekki við þar sem þakrennan þjóni sameiginlegu ytra byrði og sé þannig hluti af sameiginlegu ytra byrði hússins. Ákvæði 7. gr. laganna sé undantekning frá meginreglunni um sameign allra, með vísan til greinargerðar með frumvarpi að lögum um fjöleignarhús og 3. mgr. 6. gr. laganna, og að almennt beri að túlka undantekningar frá meginreglum þröngt.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þau telji ágreining aðila ekki lúta að því hvort fjölbýlishúsið sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, enda sé það óumdeilt. Ágreiningurinn lúti aftur móti að því hvort að þakrenna sé í óskiptri sameign eigenda hússins eða hvort um sé að ræða sameign sumra, sbr. 7. gr. fyrrgreindra laga.

Tilgangur niðurfallsbrunna og niðurfallsröra sé að safna vatni og veita því frá þaki og innra byrði svala. Umrædd renna taki við regnvatni og beini í niðurfallsrör en við rörið séu einnig tengd rör sem liggja frá gólffleti svala. Rennan sé tengd við niðurfallsbrunn. Gagnaðilar geri athugasemdir við að álitsbeiðandi noti orðið „þakrennan“ en af því megi ráða að um einhvers konar allsherjar vatnslögn sé að ræða, sem nýtist öllum íbúum, en sú sé ekki raunin. Gagnaðilar telja að ekki sé um sameiginlegt þak að ræða þar sem misgengi sé á húsunum, bæði til hliðar og á hæð húsgrunna, og séu þökin á hvoru húsi fyrir sig því sjálfstæðar einingar. Niðurfallsrör séu enn fremur sjálfstæðar einingar í hvoru húsi fyrir sig og ekki tengd á nokkurn hátt né nýtist þau öðrum en viðkomandi stigagangi. Sé því um sameign sumra að ræða skv. 2. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús. Þrátt fyrir að um eitt hús sé að ræða í skilningi 3. gr. sömu laga sé því skipt með tvöföldum vegg og séu þannig aðeins sumir séreignarhlutar um sama gang, lagnir, búnað og flest annað og eigi því 2. tölul. 1. mgr. 7. gr. laganna við.

Hvað varði þá túlkun álitsbeiðanda að niðurfallsrör og niðurfallsbrunnar séu hluti af ytra byrði húss í skilningi 6. og 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé það mat gagnaðila að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma sé litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi. Nauðsynlegt sé að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varði, svo að íbúar fjölbýlishúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis og vísa gagnaðilar um þetta til athugasemda við 2. gr. frumvarps til laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, sem og álits kærunefndar húsamála nr. 46/2013. Hefðbundinn skilningur á ytra byrði hafi almennt verið sá að það séu útveggir, þak, gaflar og útidyr, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, og sé það langsótt að túlka umræddar lagnir til ytra byrðis húss enda sé ekki kveðið beint á um það í lögunum. Um sé að ræða vatnslagnir sem festar séu með smellum en þær séu ekki í „órofa sambyggingu“ við húsið.

Gagnaðilar vísa í dóm Hæstaréttar frá 1. mars 2012 í máli nr. 482/2011 og telja grundvallarforsendu þess að stefndi í því máli hafi verið talinn greiðsluskyldur, og viðgerðin vegna niðurfallsbrunna og niðurfallsröra talin til sameiginlegs kostnaðar, að um sameiginlegar lagnir hafi verið að ræða eftir breytingu á niðurfalli. Eigi það ekki við um fjölbýlishúsið hér enda sé augljóst að um aðskildar lagnir sé að ræða. Telji gagnaðilar að í ákveðnum tilfellum beri að líta til ákvæða 2. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, svo sem þegar ótvíræð skipting sé á milli hluta fjöleignarhúss og vísa gagnaðilar til fyrrgreinds álits kærunefndar húsamála nr. 46/2013 því til stuðnings. Stigahúsin liggi vissulega saman en húsin séu hvort um sig með eigin útvegg sem þó liggi saman að einhverju leyti. Nokkurt misgengi sé á húsunum og sé hvort um sig með sérgreint þak.

Gagnaðilar benda enn fremur á að viðhaldi hafi verið sinnt af hvorri húsfélagsdeild fyrir sig undanfarin 20 ár og án nokkurs samráðs eða samvinnu á milli deildanna. Hafi allir eigendur talið það eðlilegt fram til þessa. Þegar metið sé hvort 2. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús eigi við sé litið til þess hvort óeðlilegt sé að viðhald einstakra húsa í sambyggingum, eins og hér sé um að ræða, sé lagt á alla eigendur húss. Í hverju tilviki þurfi því að meta atriði eins og lagnakerfi, viðhaldssögu, útlit húss og eðli máls.

Fyrir liggi að sérstök húsfélög séu starfandi fyrir hvort stigahús, en ekkert sameiginlegt húsfélag hafi verið starfrækt. Eini sameiginlegi fundur íbúa hafi verið haldinn 9. júní 2016 vegna þessa máls. Engar sameiginlegar framkvæmdir hafi átt sér stað í þau 20 ár sem liðin eru frá því að húsið var byggt og verði því að telja þá venju komna á að hvor húsfélagsdeild sjái um viðhald hvors stigagangs fyrir sig. Geta megi þess að skipt hafi verið um stóran hluta ytri gluggaumbúnaðar í húsinu án þess að samráð eða kostnaðarskipting hafi verið höfð á milli húsfélagsdeilda.

Með vísan til framangreins hafni gagnaðilar því alfarið að þeim beri að taka þátt í kostnaði af umræddri framkvæmd.

III. Forsendur

Óumdeilt er að fjölbýlishúsið teljist eitt hús í skilningi 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og er því fyrstu kröfu álitsbeiðanda vísað frá kærunefndinni. Deilt er um hvort þakrenna á vesturhlið hússins teljist sameign allra og hvort að eigendum beggja stigahúsa beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á henni.

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 fellur allt ytra byrði hússins, þ. á m. útveggir, þak, gaflar og útidyr, þó ekki svaladyr, undir sameign, sbr. 6. gr., og skiptist kostnaður vegna viðgerða á ytra byrði hússins á milli allra eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. sömu laga. Samkvæmt 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, teljast allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn, skólp, síma o.fl. sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu, sameign eigenda.

Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra hana þröngt.

Staðsetning og skipun lagna í fjöleignarhúsum má ætla að miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Svo háttar ekki til hér auk þess sem affallskerfi frá þaki og svölum hússins er hluti af ytra byrði þess og því í sameign allra eigenda.

Samkvæmt 56. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Í 76. gr. laganna segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Þegar þannig háttar til skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Svonefnd húsfélög eru því húsfélagsdeildir í skilningi laga nr. 26/1994.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru ákvæði laganna ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Er eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum. Ákvarðanir varðandi sameign allra eigenda hússins verða aðeins teknar á vettvangi heildarhúsfélagsins. Er því húsfélaginu óheimilt að skipa málum með þeim hætti að húsfélagsdeildirnar eigi að sjá um viðhald á ákveðnum hluta af ytra byrði hússins sem er í sameign allra eigenda þess. Húsfélagsdeildirnar eru því ekki bærar til að taka ákvarðanir er varða sameign allra eigenda heldur ber að taka slíkar ákvarðanir á lögmætum húsfundi húsfélagsins. Af fundargerð húsfélagsins 9. júní 2016 er ekki að sjá að gengið hafi verið til atkvæðagreiðslu til ákvörðunar um viðgerð á umræddri þakrennu. Þar sem ekki hefur verið tekin ákvörðun af hálfu húsfélagsins um að gert skuli við þakrennurnar getur kærunefnd, að svo stöddu, ekki viðurkennt að íbúðum beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðarinnar.

IV. Niðurstaða

Kröfu álitsbeiðanda um álit kærunefndar húsamála á því hvort bæði stigahúsin teljist hús í skilningi 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er vísað frá.

Það er álit kærunefndar að þakrenna sé sameign allra.

Það er álit kærunefndar að ekki sé hægt, að svo stöddu, að krefja eigendur íbúða í öðru stigahúsinu um þátttöku í kostnaði vegna viðgerðar á þakrennu.

Reykjavík, 15. nóvember 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson