Mál nr. 3/2024-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 3/2024
Sameiginlegur bílakjallari. Kostnaðarskipting vegna viðgerða.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 13. janúar 2024, beindi stjórn bílageymslu A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. febrúar 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. febrúar 2024, og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. apríl 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. október 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C 1-3 sem skiptist í þrjá matshluta. C 1 er matshluti 01, C 3 er matshluti 02 og sameiginleg bílageymsla er matshluti 03. Samtals eiga 38 eignarhlutar frá matshlutum 01 og 02 bílastæði í bílakjallaranum en samtals eru 86 eignarhlutar í húsinu. Álitsbeiðandi er stjórn bílakjallarans og gagnaðili er Húsfélagið C 1.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða 49,54% hlutdeild í kostnaði vegna viðgerða á útvegg og hellulögn við bílakjallarann, útiljósa tengdum bílakjallaranum og viðgerð á leka sem varð á milli sameiginlegrar geymslu í matshluta 01 og bílakjallarans..
Deilt er um kostnaðarskiptingu vegna viðgerða á útvegg og hellulögn við innkeyrslu að bílakjallaranum. Einnig vegna viðgerða á útiljósum tengdum bílakjallaranum og viðgerða á leka sem kom upp í vegg milli geymslu og bílakjallarans. Álitsbeiðandi kveður að eigendur eignarhluta í C 3 eigi ekkert í þessum hluta, en nokkrir eigi bílastæði í bílakjallaranum. Uppakstur frá bílakjallaranum sé um ramp með stórum og miklum veggjum, beggja megin, sem ætla megi að séu tilkomnir meðal annars af tilkomu geymslugangs og geymslu handan við rampinn. Þar á þessum stóru veggjum séu neyðarútgangar frá geymslugangi og útgangur geymslu handan rampsins. Meðal annars vegna þessa sé gagnaðila skylt að taka þátt í viðhaldi á þessum veggjum, lýsingu og niðurföllum sem hindri að utanaðkomandi vatn geti komist inn í geymslugang beggja vegna við niðurakstur rampsins. Umferð annarra en eigenda bílakjallara um rampinn sé takmörkuð en sé þó notuð af eigendum geymslnanna við fermingu og affermingu farartækja. Allir eigendur að C 1 hafi lykil að þeirri hurð sem sé neyðarútgangur frá geymslugangi. Neyðarútgangurinn sé ólæstur. Það sé ekki réttlátt að þeir sem eigi viðkomandi sameign og hafi flóttaleið um hurð sem liggi í gegnum endavegg út í rampinn og sé lýstur með ljósum sem eigendur bílakjallarans hafi greitt fyrir taki ekki þátt í kostnaði við viðhald á þessu sameiginlega svæði.
Gagnaðili byggir málatilbúnað sinn á 3. og 5. mg. 46 gr. laga um fjöleignarhús. Hann kveður akstursrampa niður í bílakjallara tilheyra bílakjallara að öllu leyti. Einungis eigendur stæða þar noti hann en aðrir eigendur hafi eðli máls samkvæmt ekki aðgengi að læstum hurðum bílakjallarans. Geymslugangur, sem liggi meðfram bílakjallaranum, ætti að mestu eða öllu leyti að teljast til bílakjallara, en um sé að ræða læsta flóttaleið. Þá hafi auka geymslu verið bætt við þegar C 1 hafi verið í byggingu og sé hún staðsett beint á móti fyrrgreindum geymslugangi. Þessi geymsla hafi aldrei verið í almennri notkun og aðeins stjórnarmenn í gagnaðila hafi lykla að henni og nánast engin umgangur sé um hana. Hún tilheyri því að mestu bílakjallaranum með hliðsjón af eðli framkvæmda. Hjólageymslan sé ekki í læstu rými en eins og áður hafi komið fram hafi þetta rými aldrei verið í notkun og íbúar ekki haft aðgang að því. Sama megi segja um gönguhurð við enda geymslugangs sem sé fyrst og fremst flóttaleið.
III. Forsendur
Rampurinn sem liggur að bílageymslunni er á sameiginlegri lóð hússins. Neðsti hluti hans er hellulagður en sitthvoru megin við bílageymsluna eru hurðar sem leiða að geymslum í matshluta 01 og þarf því jafnframt að ganga um hellulagða svæðið til að komast að þeim. Er því um að ræða opið svæði á sameiginlegri lóð hússins. Ágreiningur snýst um kostnað vegna viðgerðar á hellulögn og niðurfalli, sem og lagfæringu á lýsingu við bílskýlið og geymslugangana.
Eignaskiptayfirlýsing hússins gerir ekki ráð fyrir að annað sé lagt til grundvallar en hlutfallstölur séreigna þegar kemur að lóð hússins og heildarhúsi. Þannig er gert ráð fyrir að hlutfallstala C 1 í sameign sé 49,54%, C 3 sé 41,41% og bílageymslunnar 9,05%. Þá telur kærunefnd að rampur að bílageymslunni geti ekki talist í sameign sumra á grundvelli 7. gr. fjöleignarhúsalaga, enda er ákvæðið skýrt þröngt í framkvæmd og lóð og ytra byrði húss er almennt í sameign allra.
Ákvæði 46. gr. fjöleignarhúsalaga hefur að geyma reglur um frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu, annars vegar þegar hagnýting séreignar hefur í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld og hins vegar þegar um er að ræða húsnæði sem hafa að einhverju eða öllu leyti að geyma húsnæði til annars en íbúðar eða atvinnuhúsnæði eingöngu. Þau frávik geta ekki átt við í því tilviki sem hér um ræðir. Fjöleignarhúsalögin, sem eru ófrávíkjanleg skv. 2. gr. þeirra þegar um íbúðarhúsnæði er ræða, hafa ekki að geyma frekari heimildir til frávika frá kostnaðarskiptingu 45. gr. þeirra Telur kærunefnd því að umdeildur kostnaður sé sameiginlegur og skiptist eftir hlutfallstölum í samræmi við A lið 45. gr. laganna. Er því fallist á með álitsbeiðanda að kostnaðarhlutdeild gagnaðila vegna framkvæmdanna sé 49,54%.
Leki kom upp í vegg á milli geymslu í sameign allra í matshluta 01 og bílageymslunnar. Með hliðsjón af þeim gögnum sem liggja fyrir í málinu telur nefndin að greiðsluþátttaka vegna viðgerða á veggnum skuli reiknast á grundvelli hlutfallstölu í heild/lóð, enda virðist sem um sé að leka frá burðarvirki hússins, sem er í sameign allra, sbr. 2. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhúss. Sama á við um lagfæringu á útvegg, sbr. 1. tölul. sama ákvæðis.
Að öllu framangreindu virtu ber því að fallast á kröfur álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda.
Reykjavík, 1. október 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Sigurlaug Helga Pétursdóttir Eyþór Rafn Þórhallsson