Mál nr. 29/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 29. nóvember 2023

í máli nr. 29/2023

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 93.000 kr. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja hana um leigu eftir 31. janúar 2023.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði vísað frá vegna aðildaskorts.

Með kæru, dags. 13. mars og 26. júní 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 29. júní 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Tölvupóstur barst frá varnaraðila 5. júlí 2023 þar sem hann óskaði eftir að málinu yrði lokað þar sem hann væri ekki með nein gögn um greiðslur frá sóknaraðila. Kærunefnd sendi sóknaraðila tölvupóst varnaraðila með bréfi, dags. 27. júlí 2023. Með tölvupósti 11. ágúst 2023 óskaði kærunefnd frekari skýringa og gagna frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti hennar 13. ágúst 2023. Varnaraðila voru send svör sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 15. ágúst 2023. Greinargerð barst ekki frá varnaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um. 

Með tölvupósti 26. september 2023 óskaði kærunefnd frekari upplýsinga frá sóknaraðila sem bárust með tölvupósti hennar 28. september 2023. Upplýsingarnar voru sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 29. september 2023. Með tölvupósti 2. október 2023 bárust athugasemdir frá varnaraðila sem sendar voru sóknaraðila með tölvupósti 5. október 2023 auk þess sem óskað var frekari upplýsinga frá henni. Umbeðnar upplýsingar bárust með tölvupósti sóknaraðila 8. október og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 9. sama mánaðar. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Samkvæmt málatilbúnaði sóknaraðila gerðu aðilar munnlegan leigusamning um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og kröfu varnaraðila um leigu eftir 31. janúar 2023.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður aðila hafa rætt saman símleiðis vegna leigu á herberginu og í framhaldinu hafi sóknaraðili mætt á umsömdum tíma í herbergið. Henni hafi verið gert að greiða tryggingu og leigu til að fá lykla að herberginu. Vinur hennar hafi millifært fjármunina fyrir hennar hönd inn á reikning varnaraðila. Sóknaraðili hafi fengið lyklana afhenda en eftir að hafa séð herbergið hafi henni orðið ljóst að ástand þess hafi ekki verið í samræmi við það sem hafi verið umsamið. Sóknaraðili hafi farið fram á endurgreiðslu en varnaraðili sagt að það væri ekki mögulegt þar sem hún hafi sótt lyklana. Henni hafi verið boðið að annað herbergi yrði fundið fyrir hana. Viku síðar hafi varnaraðili boðið henni annað herbergi. Hún hafi tekið það þar sem hana hafi vantað stað til að sofa á en á milli þess hafi hún gist hjá fjölskyldu sinni. Eftir að hún hafi flutt í herbergið hafi henni verið kynnt tilboð um leigu og ef það hentaði yrði samningur undirritaður síðasta dag mánaðarins. Þann dag hafi sóknaraðili upplýst að aðstæðurnar hentuðu henni ekki og að hún kæmi ekki til með að undirrita samninginn. Hún hafi afhent lyklana og flutt út.

Varnaraðili hafi sagt að tryggingin yrði ekki endurgreidd og hann hafi einnig sett inn kröfu fyrir leigu fyrir næsta mánuð. Hann hafi einnig upplýst að daginn eftir að sóknaraðili hafi flutt út hafi annar leigjandi flutt inn.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila aldrei hafa átt í viðskiptum við hann enda hafi hún ekki sýnt fram á greiðslu til varnaraðila í hennar nafni. Ekki sé unnt að endurgreiða henni eitthvað sem hún hafi ekki greitt. Aðildaskortur sé uppi í málinu.

IV. Niðurstaða            

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Samkvæmt málatilbúnaði sóknaraðila fékk hún afhendan lykil að herbergi varnaraðila 16. janúar 2023. Hún kveður herbergið hafa verið óíbúðarhæft en hún ekki náð sambandi við varnaraðila til að skila lyklum fyrr en 24. janúar 2023. Þá hafi hún fengið afhendan lykil að öðru herbergi sem hún hafi skilað 31. janúar 2023 og nýir leigjendur tekið við því næsta dag.

Sóknaraðili kveður vin sinn hafa lagt inn á reikning varnaraðila fyrir hennar hönd fjárhæð sem nemur leigu að fjárhæð 47.000 kr. fyrir tímabilið 16. til 31. janúar 2023 sem og tryggingarfé að fjárhæð 93.000 kr. Varnaraðili fer fram á að málinu verði vísað frá vegna aðildaskorts enda hafi sóknaraðili ekki greitt neina fjármuni til varnaraðila. Í þessu ljósi óskaði kærunefnd eftir að sóknaraðili legði fram gögn því til stuðnings að vinur hennar hefði lagt fjármuni fyrir hennar hönd inn á reikning varnaraðila. Umbeðin staðfesting barst frá þeim sem innti greiðsluna af hendi en í henni var tekið fram að sóknaraðili væri ekki með bankareikning. Varnaraðili gerði engar athugasemdir við þessa staðfestingu. Með hliðsjón af framangreindu fellst nefndin ekki á frávísunarkröfu varnaraðila.

Einu mótbárur varnaraðila í málinu varða það að uppi sé aðildaskortur, sem nefndin hefur ekki fallist á. Varnaraðili hefur hvorki mótmælt málatilbúnaði sóknaraðila um að herberginu hafi verið skilað 31. janúar 2023 né að nýir leigjendur hafi tekið við því næsta dag. Telur nefndin því að leggja verði til grundvallar málatilbúnað sóknaraðila enda er hann studdur gögnum. Verður því fallist á að óheimilt hafi verið að krefja sóknaraðila um leigu eftir 31. janúar 2023. Þá ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 93.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila herberginu 31. janúar 2023 reiknast dráttarvextir frá 1. mars 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila er óheimilt að krefja sóknaraðila um leigu eftir 31. janúar 2023.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 93.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 1. mars 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 29. nóvember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson