Mál nr. 59/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 59/2020

Endurgreiðsla tryggingarfjár.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótteknu 7. maí 2020, beindi A, fyrir hönd B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnt gagnaðili.    

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. maí 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. júní 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. september 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 29. apríl 2015, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að D. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 1. maí 2015. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 717.000 kr. að fullu. 

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi fallið frá X. janúar 2020 og erfingjar skilað íbúðinni 13. janúar 2020. Þeim hafi verið tjáð að því fyrr sem íbúðinni yrði skilað því fyrr væri unnt að leigja hana út. Þegar gagnaðili hafi verið inntur eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins hafi hann sagt að þegar nýr leigjandi kæmi í íbúðina yrði það endurgreitt. Þegar fjórtán vikur hafi verið liðnar hafi gagnaðili endurgreitt 386.045 kr. Gagnaðili hafi sagt að það hefði gengið hægt að útbúa nýjan leigusamning og að álitsbeiðandi þyrfti að greiða fyrir þann tíma. Ekki hafi verið minnst á þetta í leigusamningi en þar segi: „Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann geri kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Ella skal hann skila leigutaka tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar“.

Gagnaðili hafi ekki gert kröfu í tryggingarféð og engin kvittun borist um það hvað 330.955 kr. hafi farið í, sem hafi staðið eftir af tryggingarfénu. Það eina sem hafi borist frá gagnaðila hafi verið kvittun frá banka vegna innlagnar að fjárhæð 386.045 kr. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir fullri endurgreiðslu en því ekki verið svarað.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að samkvæmt ákvæði í leigusamningnum hafi uppsagnarfrestur verið sex mánuðir. Uppsögn hafi borist 6. janúar 2020. Yrði íbúðinni ekki ráðstafað á uppsagnartíma myndi samningi ljúka 31. júlí 2020. Lyklum hafi verið skilað 13. janúar 2020. Það að skila íbúðinni til gagnaðila hafi ekki breytt uppsagnarfrestinum. Íbúðinni hafi verið ráðstafað til endurleigu 15. mars 2020 og þar með hafi leigusamningur aðila fallið úr gildi 14. mars 2020.

Greiðslur vegna leigu, rekstrar- og öryggisgjalds fyrir tímabilið 1. febrúar til 14. mars 2020 að fjárhæð 403.933 kr. hafi ekki verið innt af hendi við samningslok. Kröfur um þessar greiðslur höfðu eins og áður segir verið sendar leigutaka, sbr. 5. ákvæði samningsins um fjárhæð og greiðslu leigugjalds, þannig að krafan hafi legið ljós fyrir.

Við uppgjör, dags. 7. apríl 2020, hafi tilgreind vanskil verið dregin frá leigutryggingu og mismunur lagður inn á reikning leigutaka, tilgreindum af aðstandendum, sbr. tilkynning með tölvupósti til aðstandenda leigutaka, 10. mars 2020. Vísað sé til 7. liðar samningsins um þetta.

Með vísan til tölvupóstsamskipta gagnaðila og aðstandenda álitsbeiðanda, sem hafi fylgt kæru, sé áréttað innihald þeirra vegna yfirlýsinga um að viðkomandi hafi hvorki fengið upplýsingar né svör.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að það gefi augaleið að það sé mjög erfitt að segja upp leigusamningi með sex mánaða fyrirvara þegar leigjandi falli frá.

Aðstandendur hafi fengið upplýsingar um að því fyrr sem þau myndu skila íbúðinni því fyrr gæti hún farið í útleigu á ný. Þess vegna hafi þau eytt tveimur dögum daginn eftir jarðarför í að tæma og þrífa íbúðina svo að hægt væri að skila henni sem allra fyrst. Þeim hafi verið tjáð að þá væri rúmlega hálfur mánuður fram að mánaðamótum og það gæfi eigendum tíma til að mála og leigja hana út fyrir 1. febrúar 2020.

Óskað hafi verið eftir því við gagnaðila í janúar 2020 að fá upplýsingar um endurgreiðslu tryggingarfjárins en það eina sem hann hafi sagt hafi verið að þetta væri í vinnslu og hann myndi láta vita þegar þetta væri afgreitt. Aldrei hafi verið minnst á að það yrði tekið af tryggingarfénu en í leigusamningi segi að leigusali skuli segja til um svo fljótt sem verða megi hvort hann geri kröfu í tryggingarféð eða hafi uppi áskilnað um það. Í húsaleigulögum sé kveðið á um fjögurra vikna frest og þá megi ætla að innan fjögurra vikna hefði gagnaðili átt að setja sig í samband við aðstandendur til að upplýsa um það hvort hann hygðist gera kröfu í tryggingarféð þar sem íbúðinni hafði ekki verið ráðstafað í endurleigu. Það hafi aldrei komið neitt um það frá gagnaðila, enginn hafi haft samband og sagt að hann hygðist taka af tryggingarfénu. Þá hafi ekki verið gerð formleg krafa í það. Þá hafi fyrst borist kvittun fyrir tryggingarfénu með greinargerð gagnaðila í máli þessu.

III. Forsendur

Leigusamningur aðila tók gildi á árinu 2015 og því er kærunefndin álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Í 45. gr. húsaleigulaga segir að nú deyi leigjandi áður en leigutíma sé lokið og sé þá dánarbúi leigjanda heimilt að segja leigusamningi upp með venjulegum fyrirvara, enda þótt leigusamningur hafi verið gerður til lengri tíma. Samkvæmt 2. tölul. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu.

Í þágildandi 39. gr. húsaleigulaga sagði að leigusala væri rétt að krefja leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi bæri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga sagði að leigusala væri óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því, án samþykkis leigjanda, nema genginn væri dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó væri leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Tryggingarfé í vörslu leigusala skyldi vera verðtryggt, en ekki bera vexti. Að leigutíma loknum skyldi leigusali segja til um svo fljótt sem verða mátti hvort hann gerði kröfu í tryggingarfé eða hefði uppi áskilnað um það. Ella skyldi hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum, án ástæðulauss dráttar. Leigusala væri aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu, án þess að gera kröfu í það lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr.

Samkvæmt gögnum málsins var leigusamningnum sagt upp skriflega 6. janúar 2020 af hálfu álitsbeiðanda. Í uppsögninni kemur fram að íbúðin verði laus 15. janúar 2020 og að lyklum verði skilað. Uppsögnin var undirrituð af aðstandenda álitsbeiðanda og gagnaðila. Þá var undirrituð staðfesting á því að lyklum hafi verið skilað 13. janúar 2020.

Deilt er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða leigu frá 1. febrúar til og með 14. mars 2020 en nýir leigjendur tóku við eigninni að sögn gagnaðila 15. mars 2020. Gagnaðili heldur eftir tryggingarfé sem nemur leigu vegna þess tímabils. Álitsbeiðandi afhenti gagnaðila eignina 13. janúar 2020 en staðfesting þess efnis er undirrituð af aðilum eins og áður hefur komið fram. Fram kemur á skjalinu í stöðluðum texta að uppsagnarfrestur sé samkvæmt ákvæðum leigusamnings en ritað á skjalið að íbúðin verði laus og lyklum að henni skilað 15. janúar 2020. Taldi aðstandandi að þar með væri leigusamningi aðila lokið og óskaði eftir endurgreiðslu tryggingarfjársins. Af tölvupóstsamskiptum aðila 23. janúar 2020 að dæma gat álitsbeiðandi þó ekki gengið út frá því að svo væri. Spurði álitsbeiðandi hvenær til endurgreiðslunnar kæmi og svaraði gagnaðili að endurgreiðslan færi fram um leið og búið væri að ráðstafa íbúðinni og þegar samningi álitsbeiðanda lyki yrði uppgjörsgreiðsla greidd inn á tilgreindan reikning álitsbeiðanda. Kom þó fram af hálfu gagnaðila að hann ætti von á að íbúðinni yrði ráðstafað á ný á næstu dögum. Rúmum mánuði síðar, eða 28. febrúar 2020, sendi álitsbeiðandi tölvupóst og óskaði upplýsinga um hvort málið væri frágengið og fékk þau svör að nýr eigandi myndi taka við íbúðinni 15. mars 2020 og samningi álitsbeiðanda lyki þannig 14. mars 2020. Telur kærunefnd því að samningi aðila hafi lokið 14. mars 2020 og álitsbeiðanda beri að greiða leigu til þess dags. Er kröfu álitsbeiðanda því hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 18. september 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson