Mál nr. 2/2024-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 2/2024
Lagnir: Sameign/sameign sumra.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 9. janúar 2024, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. janúar 2024, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. janúar 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. október 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls 25 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húshluta nr. 19 en gagnaðili er húsfélagið.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að skolpstammi og neysluvatnslagnir í húshluta nr. 17 séu í sameign sumra og að kostnaður við framkvæmdir á þessu skuli eingöngu greiddur af húsfélagsdeildinni fyrir þann húshluta.
Álitsbeiðandi kveður að vorið 2023 hafi leki komið upp í íbúð í húshluta nr. 17 og einnig í íbúðinni ofan við hana. Skoðun fagaðila hafi leitt í ljós skemmdir á lóðréttum skolpstamma sem liggi lóðrétt í gegnum forskalaða veggi íbúðanna. Viðgerðir hafi átt sér stað á skolpstammanum og nálægar neysluvatnslagnir í húshluta nr. 17 verið endurnýjaðar í leiðinni. Samkvæmt ákvörðun aðalfundar hafi gagnaðili greitt kostnað vegna téðra framkvæmda. Álitsbeiðandi telur að undantekningarregla 2. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús eigi við þar sem um sé að ræða lóðréttan stamma og neysluvatnslagnir sem eðli málsins samkvæmt sé eingöngu í notkun eignarhluta í téðum húshluta. Samkvæmt teikningum af lögnum hvers stigahúss hafi hvert og eitt þeirra eingöngu afnot af þeim lögnum sem tilheyri því og liggi lagnirnar ekki saman milli stigahúsa. Lagnirnar myndi ekki sameiginlegt frárennsliskerfi. Lega og afnot þeirra sé því með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að þær tilheyri aðeins því stigahúsi sem þær þjónusti.
Gagnaðili kveður að meginregla laga um fjöleignarhús sé sú að lagnir teljist sameign allra. Jafnvel þótt hús hafi verið byggð þannig að lagnir þeirra liggi eingöngu til eða frá sérstökum eignarhlutum þess sé það ekki þar með sagt forsenda fyrir því að eingöngu eigendur þeirra eignarhluta greiði fyrir það viðhald sem lagnirnar þurfi. Teikningar álitsbeiðanda sýni hvernig frárennslislagnir stigahúsanna liggi aðgreindar frá húsinu. Ástæða þess sé sú að það hafi talist hagkvæmt við byggingu hússins en ætti ekki að notast sem viðmið við kostnaðarskiptingu viðhalds. Engu máli skipti þótt lagnirnar liggi um sameiginlegan brunn sem sameini þær í kerfi. Frárennslislagnir stigahúsanna séu lagðar þannig að þær komi vatni frá húsinu með sem skilvirkustum hætti, óháð því hvort innihald þeirra snertist. Þessi heildarhugsun og hönnun sameini þær sem eitt fráveitukerfi.
III. Forsendur
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið og þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo að notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Ber því aðeins að líta til ákvæðis 2. tölul. 1. mgr. 7. gr. í undantekningartilvikum. Að mati kærunefndar hefur ekkert komið fram í máli þessu sem tilefni gefur til að víkja frá þeirri meginreglu að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, enda standa einstaka hlutar kerfisins ekki sjálfstætt þar sem kerfið tengist sameiginlegum brunni þrátt fyrir að þrír aðskildir brunnar séu fyrsta viðkoma fyrir hvert stigahús. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 1. október 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Sigurlaug Helga Pétursdóttir Eyþór Rafn Þórhallsson