Mál nr. 49/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 49/2008

Hagnýting sérafnotaflatar og lagna.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 29. október 2008, beindi B, f.h. húsfélagsins X nr. 1, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. nóvember 2008, athugasemdir B f.h. álitsbeiðanda, ódagsettar, mótt. 28. nóvember 2008, og athugasemdir gagnaðila, dags. 3. desember 2008, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 6. febrúar 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1 þar sem eru 20 eignarhlutar íbúða og 16 eignarhlutar að stæðum í bílageymslu. Ágreiningur er um hagnýtingu á sérafnotaflötum og um raflagnir á þeim flötum.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að taka niður alla skápa af veggjum við bílastæði í bílageymslu utan tiltekins skáps sem húsfélagið hefur samþykkt og heimilað í bílskýlinu.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að taka niður raflagnir sem hann hefur sett upp og tengt inn á lagnakerfi sameignar og fjarlægja þau ljós sem við hina ólögmætu lögn eru tengd á sérafnotafleti/flötum í bílskýlinu.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé einungis heimilt að geyma muni í samþykktum skáp en aðra muni beri honum að fjarlæga.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili, sem er eigandi tveggja samliggjandi bílastæða í horni bílageymslu, hafi í lok ársins 2006 sett upp tíu skápa á veggi við bílastæði í bílageymslunni í andstöðu við vilja og ákvörðun álitsbeiðanda. Samkvæmt 11. gr. húsreglna fyrir bílskýli að X nr. 1, sem samþykktar voru í september 2007, sé óheimilt að setja upp skápa eða þess háttar þar til reglur séu komnar um gerð þeirra. Húsfélagið hafi samþykkt síðar að einungis væri heimilt að setja upp einn skáp af tiltekinni stærð og gerð á vegg fyrir framan bílastæði hvers og eins. Af myndum megi ráða að nýting annarra á sérafnotaflötum í bílageymslu sé í samræmi við framangreint og að fylgt sé samræmdu útliti. Jafnframt liggi fyrir að gagnaðili hafi hengt upp sérstök ljós og tengt þau við rafmagn sameignar. Gagnaðili nýti sérafnotaflöt með svipuðum hætti og bílskúr í séreign sem skapi ýmis óþægindi gagnvart öðrum eigendum hússins, auk þess sem sérstök hætta stafi af ofangreindri nýtingu, enda sé umrætt rými nýtt að hluta til sem geymsla og ýmsir munir þar geymdir sem ekki eigi heima í bílageymslu eða bílskýli.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús sé athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar eða sérafnotaflatar. Ljóst sé að ekki er gert ráð fyrir að eigendur nýti sérafnotafleti á þann veg sem gagnaðili geri, enda sérstaklega tekið af skarið í húsreglum hverjar heimildir hver og einn hafi þar að lútandi. Gagnaðila sé því óheimilt að nýta sérafnotaflöt sinn með þeim hætti sem hann nú gerir. Bílageymslan sem slík sé í sameign þeirra sem þar eiga bílastæði og sérafnotafletir eru einungis merkt bílastæði. Hér sé því einnig um að ræða útlitsbreytingu sem ekki hafi hlotið tilskilið samþykki húsfundar, þ.e. samþykki allra. Allt framangreint fái staðfestu í álitum kærunefndar fjöleignarhúsamála í málum nr. 11/2007 og 26/1999. Gagnaðili sé þannig bundinn af þeirri kvöð að nýta umrædd stæði einungis fyrir ökutæki og dót þeim fylgjandi og þá í skáp af tiltekinni stærð og gerð.

Álitsbeiðandi bendir á að það skapi hættu á tjóni og almannahættu ef sterk ljós sem ekki sé gert ráð fyrir á vegum húsfélags séu tengd í óleyfi inn á rafmagn sameignar að ógleymdum aukakostnaði sem falli á alla eigendur vegna slíkrar nýtingar. Slíkt fái ekki staðist án samþykkis allra, sbr. 4. tölul. 8 gr., 1. mgr. 27. gr. og 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 svo dæmi séu tekin. Sú nýting eða háttsemi að tengja ljós við lagnir sameignar auki einnig líkur á því að tjón sem rakið getur verið til framangreinds ljósabúnaðar eða tengingar hans, verði ekki bætt af viðkomandi tryggingafélagi. Þrátt fyrir að um sérafnotaflöt/-fleti sé að ræða sé ljóst að ráðstöfun þessi hafi áhrif á réttarstöðu allra eigenda með tilliti til vátryggingaskilmála verði tjón. Gagnaðila sé því óheimilt að tengja sérstök ljós inn á raflagnir sameignar, enda liggi ekki fyrir því tilskilið samþykki húsfélagsins.

Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að á húsfundi 1. júní 2006 hafi verið samþykkt að setja upp skápa í bílageymslu og að bílastæðasjóður myndi greiða fyrir einn skáp í hvert stæði. Stjórnin hafi leitað að hagstæðum skápakaupum og gagnaðili fengið lægsta tilboðið. Rætt hafi verið um á stjórnarfundi að kaupa mann til að setja upp skápana. Gagnaðili hafi boðist til að setja þá upp án endurgjalds og tilkynnt í lok árs 2006 að það yrði gert. Aldrei hafi gagnaðili orðið var við óánægju eða ágreining um skápamálin fyrr en kom að uppsetningu þeirra. Þá hafi tveir íbúar hússins hringt í gagnaðila og kváðust ekki vilja fá skápa, enda hefðu þeir aldrei verið samþykktir að þeirra sögn. Þessir tveir séu núverandi formaður og gjaldkeri húsfélagsins. Ákveðið hafi verið að greiða þeim andvirði skápanna, en aðrir hafi þakkað fyrir og sumir hafi viljað fá fleiri en einn skáp í sitt stæði. Ekkert hafi orðið af þessu því engir skápar hafi verið til. Gagnaðili hafi hins vegar átt nokkra gallaða skápa og sett upp hjá sér án þess að nokkur hafi gert athugasemd við það og hafi full eining ríkt í þáverandi stjórn um uppsetningu skápanna í stæði gagnaðila. Skáparnir séu sjö en ekki tíu eins og fram kemur í álitsbeiðni. Hins vegar séu þrír skápar með tvöfalda hurð. Álitsbeiðandi hafi síðar samþykkt að einungis væri heimilt að setja upp einn skáp (við hvert bílastæði) af tiltekinni stærð og gerð. Gagnaðili kannist ekki við að það hafi nokkurn tíma verið rætt á húsfundi.

Þá geymi gagnaðili í skápunum aðeins verkfæri og hluti sem tilheyri bílunum og mótorhjóli sínu, eins og bón, rúðuvökva, frostlög og fleira í þeim dúr en ekki eldfim efni eins og fram komi í álitsbeiðni.

Ekkert ljós hafi verið á bílastæði gagnaðila og hann hafi því fengið rafvirkja til að hjálpa sér við að setja upp aukalampa, svipaða og þá sem fyrir eru í bílageymslunni. Hér hafi ekki verið um sterk ljós að ræða eins og fram komi í álitsbeiðni. Hugmynd gagnaðila með þessu hafi verið að spara rafmagn sameignarinnar þar sem tímarofi sé á ljósunum inni í sjálfum bílastæðunum og kveikja þurfi á þeim á um tíu mínútna fresti. Með þessu hafi gagnaðili getað kveikt á sínum ljósum án þess að þurfa að kveikja á öllum ljósum bílageymslunnar. Enginn hafi gert athugasemd við þetta og hafi fleiri íbúar talað um að þeir vildu fá slíkt hið sama í sínu bílastæði.

Um miðjan maí 2007 hafi formaðurinn afhent gagnaðila bréf fyrir hönd stjórnar þar sem stjórn húsfélagsins fór vinsamlegast fram á að gagnaðili tæki niður raflögn á bílastæði sem tengd hafði verið við rafmagnsgrein sameignar. Gagnaðili hafi orðið við þessu og tekið niður umrædda lampa og aftengt raflögnina, en ekki tekið sjálfa raflögnina niður þar sem hún hafi verið sett í þar til gerða plaststokka á veggnum. Áður en gagnaðili hafi látið setja þessar raflagnir upp hafi hann ráðfært sig við rafvirkjameistara hússins, sem hafi ekki séð neitt athugavert við þetta. Formaðurinn hafi tilkynnt síðar að aðeins mætti nota aukaljós með því að stinga þeim í samband með gúmmíkapli við þær innstungur sem fyrir væru í bílageymslunni. Síðar hafi gagnaðili látið tengja gúmmíkapal við raflögn sína og notað hana sem framlengingarsnúru.

Gagnaðili tekur fram að aldrei hafi verið ákveðið né settar upp reglur um stærð, lögun eða gerð skápa í bílageymslunni. Gagnaðila hafi hins vegar verið falið af þáverandi stjórn að kaupa svipaða skápa í hvert stæði.

Síðan bendir gagnaðili á að þegar myndir þær sem fylgja álitsbeiðninni hafi verið teknar, hafi hann verið að vinna við lagfæringu á sólpalli sínum og því sett ýmislegt í stæðið til geymslu á meðan.

Í tíð fyrstu stjórnar hafi allt verið mjög laust í reipum og fundargerðir marklausar. Eitt fylgiskjalanna sé ljósrit upp úr stílabók frá þessum tíma eða frá árinu 2006 og sé hvergi að finna í fundargerðarbók. Bókunin „Skápar á bílastæði. Samþ.“ sé þar að auki afar óljós, en engin tillaga sé þar skráð. Hvorki komi fram hvort átt sé við leyfi fyrir skápum til handa einum eða fleiri, gerð þeirra, útlit eða fjölda né heldur fjölda atkvæða sem hafi veitt tillögunni atkvæði sitt. Settar hafi verið húsreglur eftir þann tíma eða í september 2007 þar sem sérstaklega var tekið á skápamálum í bílageymslu og fyrir liggur og varðar fjölda og útlit skápa. Þetta var samþykkt síðar.

Að lokum ítrekar gagnaðili enn og aftur að hans vegna sé ekki málið að taka niður skápana heldur að málið fengi réttláta meðferð. Á sínum tíma hafi hann beðið um að málið yrði lagt fyrir húsfund til atkvæðagreiðslu en því verið hafnað.

III. Forsendur

Í málinu er ekki deilt um eignarhald bílastæða gagnaðila sem hefur því einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir tveimur bílastæðum með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins, sbr. 1. mgr. 26. gr. laganna.

Í eignarráðunum felst almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni. Þá ber eiganda séreignar skv. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 að haga afnotum og hagnýtingu hennar svo að aðrir eigendur í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum.

Í 1. mgr. 74. gr. laga nr. 26/1994 segir að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfa. Í húsreglum skal meðal annars fjalla um hagnýtingu séreigna að því marki sem unnt er, sbr. 7. tölul. 2. mgr. 74. gr. laganna.

Gögnum málsins fylgdu reglur fyrir bílskýli sem samþykktar voru á húsfundi í september 2007. Í 11. gr. reglnanna kemur fram að óheimilt sé að stúka af stæðin með þiljum eða þess háttar, jafnframt að óheimilt sé að setja upp skápa eða þess háttar þar til reglur séu komnar um gerð þeirra.

Reglurnar beri ekki með sér með óyggjandi hætti að þær hafi hlotið lögformlega staðfestingu á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, en þær eru sagðar hafa verið samþykktar með tólf atkvæðum gegn engu og þrír skrifa undir, sem virðist vera stjórnin. Reglunum verður því ekki beitt við úrlausn máls þessa, auk þess sem kærunefnd telur að 5. og 9. gr. séu þess eðlis að þær útheimti samþykki allra eigenda viðkomandi fjöleignarhúss, sbr. 5. tölul. A-liðar 41. gr. laganna.

Eins og fram hefur komið er afrit fundargerðar frá 1. júní 2006 þar sem stendur „Skápar á bílastæði. Samþ.“ meðal málsgagna. Hefur gagnaðili byggt á því að skápana hafi hann sett upp á grundvelli þessarar samþykktar.

Það er álit kærunefndar að sú nýting álitsbeiðanda á séreignarstæði sínu hafi verið honum heimil skv. 26. gr. laga nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 57. gr., enda er ekki fallist á það með álitsbeiðanda að uppsetning geymsluskápa í bílastæðinu teljist breyting á hagnýtingu séreignar sem falli undir ákvæði 27. gr. laga nr. 26/1994. Þá er ekki heldur fallist á að ákvæði 30. gr. laganna eigi við þar sem bílageymslan sem slík sé í sameign og því sé um að ræða breytingu sem ekki hafi verið gert ráð fyrir á teikningu.       Gagnaðili hefur gefið þá skýringu á uppsetningu ljósa að hún sé til þess að hann gæti nýtt sér stæðin en ekkert ljós hafi verið þar. Í kjölfar athugasemda hafi hann fjarlægt lampa og aftengt raflögn en þar sem hún hafi verið lögð í stokk standi hún enn. Hann hafi hins vegar tengt gúmmíkapal við raflögn sína og notað sem framlengingarsnúru. Kærunefnd telur það falla innan eðlilegar hagnýtingar bílastæðanna að gagnaðili geti sinnt þar þrifum farartækja sinna enda sé tekið eðlilegt tillit til annarra eigenda hvað það varðar. Í þeim tilgangi er honum nauðsyn á að fá eðlilega lýsingu. Gagnaðili tók niður lampa og aftengdi raflögn sem álitsbeiðandi hafði gert athugasemdir við. Álitsbeiðandi hefur hins vegar ekki komið til móts við gagnaðila varðandi lýsingu en þar sem tímarofi er á ljósunum þarf að kveikja á þeim reglulega. Gagnaðili hefur síðan tengt ljós í stæði sínu með framlengingarsnúru. Kærunefnd telur ekki ástæða til að banna slíka notkun enda alltaf fyrir hendi sá möguleiki að greiða rafmagnsnotkun í samræmi við notkun eftir sérstökum mæli. Þá telur kærunefnd að ekki sé unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að einungis tilteknir munir verði geymdir í samþykktum skáp en aðrir ekki, enda hefur gagnaðili lýst því yfir þar séu einungis geymd verkfæri og hlutir sem tilheyra eðlilegum rekstri bíla, svo sem bón, rúðuvökvi og fleira en ekki eldfim efni. Kærunefnd tekur hins vegar ekki afstöðu þess hvort eldvarnaeftirlitið hafi gert athugasemdir við þessa nýtingu gagnaðila.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna ber þeirri kröfu álitsbeiðanda að gagnaðila sé skylt að taka niður alla skápa af veggjum við bílastæði sín í bílageymslu utan tiltekins skáps.

Jafnframt er þeirri kröfu hafnað að gagnaðila sé skylt að taka niður raflagnir sem hann hefur sett upp og fjarlægja ljós.

Hafnað er kröfu álitsbeiðanda þess efnis að gagnaðila sé einungis heimilt að geyma tiltekna muni í samþykktum skáp en aðra muni beri honum að fjarlægja.

Reykjavík, 6. febrúar 2009

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason