Mál nr. 11/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 11/2008

Uppsagnarfrestur. Dráttarvextir. Tryggingarfé.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 20. nóvember 2008, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, f.h. C ehf., hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. desember 2008, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. desember 2008, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 19. febrúar 2009.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með tímabundnum leigusamningi, dags. 25. september 2004, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu D ehf., nú í eigu C ehf., að X nr. 109d. Í upphafi var um að ræða tímabundinn samning í sex mánuði með framlengingarmöguleika frá 1. október 2004 til 31. mars 2005. Að þeim tíma loknum skyldi leigusamningurinn breytast í ótímabundinn samning nema leigusali ákvæði annað, meðal annars í ljósi fenginnar reynslu af skilvísi og umgengni leigjanda. Ágreiningur er um uppsagnarfrest og skil á tryggingarfé, auk dráttarvaxta.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1.  Að gagnaðili viðurkenni áður umsaminn þriggja mánaða uppsagnarfrest.
2. Að dráttarvextir sem reiknaðir voru af leigu verði felldir niður, enda hafi gagnaðili verið með tryggingarféð í sinni vörslu allan tímann.
3. Að gagnaðili falli frá fjárkröfu varðandi skilaúttekt og þau atriði sem sú úttekt (varðandi greiðslu fyrir skilaúttekt, sílenderskipti, málningarvinnu, helluborð og innihurð) leiddi til, auk þess sem krafist er að gagnaðili láti af hendi það sem eftir stendur af tryggingarfé sem enn er í hans vörslu með dráttarvöxtum frá og með 1. júní 2008.
4. Til vara er gerð sú krafa að krafa gagnaðila verði jöfnuð við það tryggingarfé sem hann hefur undir höndum.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi sagt upp leigu í símtali við gagnaðila seinni hluta mars 2008. Við það tilefni hafi gagnaðili tjáð álitsbeiðanda að uppsagnarfrestur væri sex mánuðir. Álitsbeiðandi hafi leiðrétt þetta strax við gagnaðila og tjáð honum að samkvæmt samningi við fyrrum eigendur húsnæðisins væri uppsagnarfrestur þrír mánuðir sem og gagnaðili hafi meðtekið athugasemdalaust. Aldrei hafi meira verið rætt um þetta efni í uppsagnarferlinu, hvorki af hálfu gagnaðila né álitsbeiðanda og því sá skilningur álitsbeiðanda að ekki hafi verið uppi ágreiningur um þetta efni. Við þetta sama tilefni hafi álitsbeiðandi óskað þess við gagnaðila að hann flýtti útleigu eignarinnar eins fljótt og auðið væri til að minnka fjárhagslegt tjón sitt og hafi gagnaðili játað að verða við þeirri ósk. Þrátt fyrir það loforð hafi gagnaðili skráð eignina til sölu á fasteignasölu, sem geri líklega eign frekar erfiða til útleigu sé eignin til sölumeðferðar. Einnig megi geta þess að þegar gagnaðili auglýsti eignina aftur til leigu þá hafi hann hækkað leiguna úr 150.000 krónum í 185.000 krónur sem teljist óeðlilegt hátt miðað við 115 m² fjögurra herbergja íbúð og sú hækkun sé ekki til þess fallin að auðvelda fyrir endurleigu á eigninni.

Álitsbeiðandi hafi skilað af sér hinu leigða húsnæði ásamt lyklum um mánaðamótin apríl/maí. Álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila um miðjan maí til að sækja póst og ítrekað við það tilefni ósk um að gagnaðili flýtti útleigu eins og unnt væri og hafi svar gagnaðila verið á þá leið að illa gengi að leigja út eignina. Hvorki hafi farið milli álitsbeiðanda og gagnaðila við það tilefni né heldur næstu mánuði á eftir, eða þar til gagnaðili sendi með ábyrgðarpósti, uppgjör vegna leiguskila dagsett 28. október 2008 og hafi álitsbeiðandi talið að gagnaðili myndi því halda eftir tryggingu án þess að aðhafast frekar líkt og hann hafði gert við leigutaka beggja vegna við álitsbeiðanda í hinu leigða húsnæði.

Hvað varði uppsagnarfrestinn hafi álitsbeiðandi og fyrrum eigandi húsnæðisins gert með sér leigusamning, dags. 25. september 2004, þar sem tekið hafi verið fram að leigan væri tímabundin til sex mánaða og við tæki ótímabundinn leigusamningur sem þáverandi leigusali hafi tjáð að hefði þriggja mánaða uppsagnarfrest að beggja hálfu. Til tryggingar þessu hafi álitsbeiðandi lagt tryggingu í formi peninga að fjárhæð 352.800 krónur sem jafngilti þriggja mánaða leigu. Á grundvelli þessa sé þess krafist að gagnaðili viðurkenni þennan þriggja mánaða uppsagnarfrest enda hafi hann yfirtekið samninga og skyldur fyrri leigusala gagnvart álitsbeiðanda þegar hann festi kaup á eigninni.

Einnig bendir álitsbeiðandi á að þegar gengið hafi verið frá leigusamningi árið 2004 og lagðar fram rúmar 350.000 krónur í peningum sem tryggingarfé þá hafi gagnaðili tjáð álitsbeiðanda að féð yrði geymt á lokuðum reikningi á kennitölu álitsbeiðanda á verðtryggðum reikningi með vöxtum. Í uppgjöri sé aðeins reiknað upp tryggingarféð með verðbótum en engir vextir séu reiknaðir á fjárhæðina. Þá skipti máli að peningarnir yrðu í það minnsta ávaxtaðir meðan á leigu stæði. Álitsbeiðandi hafi leigt húsnæðið í fjögur ár, staðið skil á sínum hlut og verið í alla staði fyrirmyndar leigjandi. Því hafi verið sárt að fá uppgjörið frá gagnaðila 28. október 2008 þar sem lögð var fram krafa upp á rúmar 1,1 milljón króna.

Hvað varði skilaúttekt, hafi hún farið fram, þá hafi hún ekki verið gerð í viðurvist álitsbeiðanda og því hafi honum ekki verið gefið tækifæri á að koma sínum sjónarmiðum á framfæri. Athugasemdir gagnaðila varða í fyrsta lagi sílenderskipti, hafi þau verið framkvæmd, en þau séu að mati álitsbeiðanda óþörf enda öllum lyklum skilað til gagnaðila þegar skil á hinu leigða fóru fram og allar læsingar í fullkomnu lagi. Í öðru lagi hafi málning á íbúð verið þörf enda hafi hún aldrei verið í lagi og það ítrekað af álitsbeiðanda við bæði fyrrverandi og núverandi leigusala. Jafnframt hafi þess verið óskað á leigutímabilinu að unnin yrði bót á málningunni bæði við fyrri og núverandi eiganda þar sem ógerningur hafi reynst að þrífa veggina þar sem málningin kom þá af með tuskunni. Jafnframt megi það teljast eðlilegt viðhald og hluti þess að viðhalda verðmæti eignar að mála á fjögurra til fimm ára fresti og því hafi verið komið að þessu eðlilega viðhaldi. Í þriðja lagi hafi helluborð sem var glerhelluborð vissulega verið notað meðan á leigutíma stóð og játar álitsbeiðanda að það hafi borið þess merki. Álitsbeiðandi leiðir að sama skapi spurningar að því hvort það megi teljast eðlilegt slit eða hvað má teljast sem slíkt. Klárt sé að helluborðið hafi ekki verið ónýtt. Í ljósi þess að álitsbeiðandi hafi hvorki fengið að vera viðstaddur úttekt né fengið tækifæri til að bera vörnum við, megi leiða að því líkur að þetta teljist óréttmæt krafa af hálfu gagnaðila. Í fjórða lagi komi fram í skilauppgjöri gagnaðila að innihurð sem sé herbergishurð hafi orðið fyrir skemmdum á hlið og þar vanti á lista. Þessi skemmd hafi þegar verið á hurðinni þegar álitsbeiðandi tók við hinu leigða af fyrri eiganda og hafði hann fengið tilkynningu frá álitsbeiðanda um það ásamt öðru sem í ekki var í fullkomnu lagi þegar leiga hófst. Í ljósi framangreinds rökstuðnings, ásamt þeirri staðreynd að hafa ekki verið viðstaddur skilaúttekt sem og beðið uppgjörs í á sjötta mánuð að hálfu gagnaðila, óskar álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði óréttmæti þessara krafna og þær niður felldar.

Eftir að álitsbeiðandi hafi fengið uppgjör, dags. 28. október 2008, sent frá gagnaðila þá hafi álitsbeiðandi óskað tafarlaust eftir fundi með gagnaðila enda talið uppgjörið á engan hátt endurspegla það sem fram hafði farið milli aðila í símtali eftir uppsögnina á leigunni. Gagnaðili hafi samþykkt fund en ekki verið tilbúinn að sættast á rök álitsbeiðanda og hafi engin niðurstaða orðið af þeim fundi nema ákveðið hafi verið að gagnaðili hefði samband við upphaflegan leigusala. Bréf dagsett 17. nóvember barst álitsbeiðanda þar sem gagnaðili haldi fram að fyrrum leigusali hafi alfarið hafnað því að hafa samið um þrjá mánuði. Álitsbeiðandi hafi því haft samband við fyrrum leigusala og hafi hann sagt í því samtali ekki hafa getað svarið að í samtali hefði ekki verið samið um annað en tilgreint sé í samningi. Því sé ekki rétt að hann hafi alfarið hafnað en gat ekki verið viss. Enda hafi fyrrum leigusali lagt áherslu á að það hefði verið stefna fyrri eiganda að komast að samkomulagi við leigutaka ef sérstakar aðstæður eða óskir kæmu upp. Það sé mjög ljóst í minni álitsbeiðanda að þáverandi umsjónarmaður fasteigna fyrri eiganda hafi samið um að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir enda hafi þriggja mánaða trygging leigufjár endurspeglað þann tíma. Tillögu gagnaðila, í bréfinu þann 17. nóvember þar sem hann hafi talið sig vera að koma á móts við álitsbeiðanda með því að fella út kostnað vegna viðhalds, geti álitsbeiðandi ekki sætt sig við.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafi keypt fasteignina X nr. 109d þann 1. júní 2006. Þá hafi hann jafnframt yfirtekið gildandi leigusamning um eignina sem hér er deilt um. Álitsbeiðandi hafi tekið eignina sem var nýtt raðhús á leigu frá og með 1. október 2004 og verið með hana á leigu til 1. október 2008. Álitsbeiðandi hafi sagt upp leigunni 1. apríl 2008 og farið úr húsinu 1. maí 2008. Álitsbeiðandi hafi því dvalið með fjölskyldu sinni í þrjú ár og sjö mánuði í húsnæðinu og leigusamningurinn hafi gilt í alls fjögur ár eða til 1. október 2008. Þann 28. október 2008 hafi álitsbeiðandi fengið sent uppgjör vegna skila á raðhúsinu frá gagnaðila.

Þegar álitsbeiðandi hafi hringt í gagnaðila um mánaðamótin mars/apríl 2008, sagt upp húsnæðinu og sagst ætla að flytja út 1. maí 2008, hafi gagnaðili gert álitsbeiðanda það ljóst að það væri sex mánaða gagnkvæmur uppsagnarfrestur samkvæmt húsaleigulögum og gagnaðili tæki ekki annað í mál en að staðið væri við leigusamninginn. Þrátt fyrir það hafi leigjendur flutt út úr húsnæðinu mánuði síðar. Þá þegar hafi gagnaðili reynt að takamarka tjón sitt og gert allt sem hægt var til að koma húsnæðinu út, bæði með því að bjóða það til sölu og leigu. Nýir leigjendur hafi ekki fengist ekki fyrr en 15. september sl.

Álitsbeiðanda hafi verið gert fyllilega ljóst strax í upphafi að hann bæri ábyrgð á leigugreiðslum næstu sex mánuði og uppgjör færi ekki fram fyrr en að leigutíma loknum. Hann hafi sönnunarbyrðina fyrir öðru. Það sé því rangt sem komi fram hjá álitsbeiðanda að gagnaðili eða fyrri leigusali hafi samþykkt þriggja mánaða uppsagnarfrest, enda liggi ekkert frammi því til sönnunar.

Varðandi athugasemdir álitsbeiðanda um meðferð tryggingarfjár þá sé meðferð þess hjá leigusala samkvæmt húsaleigulögum um að það skuli verðbætt. Aðrir skilmálar komi ekki fram í leigusamningnum og einfaldlega sé rangt og ósannað að halda öðru fram.

Varðandi athugasemdir álitsbeiðanda um einstaka liði í uppgjöri þá sé í fyrsta lagi kostnaður vegna skilaúttektar og sílenderskipta samningsbundinn og sé skv. 8. gr. leigusamningsins samtals 11.000 krónur. Þar sé kveðið á um að fjárhæð geti breyst fyrirvaralaust og að gagnaðili áskilji sér allan rétt í því efni og sé álitsbeiðandi krafinn um 16.000 krónur. Álitsbeiðandi geri heldur ekki athugasemd við fjárhæðina. Í öðru lagi sé málning á öllu húsinu að innan, loft og veggir. Því mótmælir gagnaðili sem röngu og ósönnuðu að eitthvað hafi verið að málningunni í upphafi. Álitsbeiðanda hafi jafnframt fundist eðlilegt að það þurfi að mála á fjögurra til fimm ára fresti. Það sé hins vegar fráleitt að halda því fram og beri vott um slæma umgengni ef þess þyrfti á framangreindum fresti. Minnir gagnaðili jafnframt á að fjölskyldan dvaldi aðeins í húsinu í þrjú ár og sjö mánuði. Álitsbeiðandi hafi ekki gert neina athugasemd við fjárhæðina, 120.000 krónur, enda sé hún sanngjörn og hennar krafist skv. 8. gr. leigusamningsins. Í þriðja lagi sé helluborð sem álitsbeiðandi hafi játað að sé skemmt og finnist honum það eðlilegt að skipta þurfi um það eftir þrjú ár og sjö mánuði. Gagnaðili getur hins vegar ekki fallist á það sem eðlilega endingu, enda ekki séð þetta áður, en á lóðinni séu sex raðhús og 22 íbúðir í eigu gagnaðila með sams konar helluborð. Það sama megi segja um innihurð sem álitsbeiðandi hafi staðfest að sé skemmd. Gagnaðili krefst greiðslu vegna þessara skemmda sem sé mjög stillt í hóf, enda hafi álitsbeiðandi ekki gert athugasemdir við fjárhæðir sem slíkar.

Það sé jafnframt rangt hjá álitsbeiðanda að hann hafi þurft að bíða eftir uppgjöri á sjötta mánuð eins og að leigutíma hafi verið lokið daginn sem hann hafi sagt upp. Hið rétta sé að samkvæmt leigusamningi og húsaleigulögum ljúki húsaleigusamningnum ekki fyrr en 1. október 2008 og í framhaldi af því fari uppgjör fram innan lögbundins tíma. Álitsbeiðandi skuldi hins vegar húsaleigu frá og með 1. apríl 2008 til 15. september 2008 þegar nýr leigjandi hafi fengist að húsnæðinu (álitsbeiðandi hafi hins vegar ekki verið krafinn um hálfan september eins og gagnaðili eigi rétt á). Allan þann tíma hafi greiðsluseðlar fyrir húsaleigu verið aðgengilegir rafrænt í heimabanka álitsbeiðanda og sendir honum á nýtt heimilisfang.

Með vísan til framangreinds fer gagnaðili fram á að kvörtunarefni álitsbeiðanda verði ekki tekin til greina. Kröfur og rökstuðningur álitsbeiðanda séu með öllu haldlaus, rangur og ósannaður og sé í andstöðu við gerðan húsaleigusamning og húsaleigulög. Gagnaðili gerir jafnframt kröfu um að uppgjör frá leigusala, dags. 28. október sl., verði lagt til grundvallar áliti nefndarinnar og kröfur gagnaðila teknar til greina.

Í athugasemdum álitsbeiðanda ítrekar hann að eftir samtal við gagnaðila í lok apríl hafi álitsbeiðandi talið það vera sameiginlegan skilning aðila að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir og talið misskilning gagnaðila byggjast á því að álitsbeiðandi hafi verið með leigusamning gerðan af fyrri eiganda hússins. Hefði álitsbeiðandi haft minnsta grun um að gagnaðili krefðist sex mánaða uppsagnarfrests hefði álitsbeiðandi búið í húsinu áfram þrátt fyrir að þröngt hafi verið orðið um fjölskylduna.

Álitsbeiðandi getur þess að hann hafi í raun ekki átt von á að fá uppgjör vegna leigunnar sent, enda hafi gagnaðili ekki sent uppgjör til nágranna álitsbeiðanda sem þegar höfðu flutt út fyrir meira en ári síðan og því í raun fordæmi komið. Álitsbeiðandi hafi talið að það fé sem lagt hafi verið fram í upphafi myndi duga fyrir leigu á uppsagnarfrestinum, þrír mánuðir, og ekki átt von á að fá neitt af því endurgreitt og byggðist það mat á reynslu fyrrnefndra nágranna álitsbeiðanda.

Þá bendir álitsbeiðandi á að ef einfaldlega þess hefði verið getið í leigusamningi að uppsagnarfrestur væri sex mánuðir þá væri það ljóst, þess í stað standi í leigusamningi að hann sé ótímabundinn og við undirskrift hafi álitsbeiðanda verið tjáð að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir, jafn langur tími og tryggingarféð var vegna leigu. Hvarflaði ekki að álitsbeiðanda annað en að taka því trúanlegu enda hafði hann enga ástæðu til að rengja það ágæta félag sem hann leigði hjá.

Einnig bendir álitsbeiðandi á 43. gr. húsaleigulaga og vekur athygli á að ákvæði þeirrar greinar hafi aldrei verið uppfyllt.

Varðandi málningu þá mótmælir álitsbeiðandi því alfarið að ekki hafi verið orðin brýn þörf á að mála íbúðina, enda hafi það alltaf verið ljóst að málningin á íbúðinni frá upphafi hafi verið afar léleg. Því til sönnunar megi nefna að gagnaðili hafi samþykkt að greiða fyrir málningu nú í sumar á íbúð hjá nágranna sem hafi flutt inn á sama tíma og álitsbeiðandi. Samkvæmt samtali álitsbeiðanda við nágranna hafi sá leigjandi fengið að mála sína íbúð í sumar og gagnaðili greitt fyrir þá vinnu.

Að öðru leyti ítrekar álitsbeiðandi það sem fram kemur í álitsbeiðni.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir húsaleigusamningur, dags. 25. september 2004, þar sem fram kemur meðal annars að í upphafi sé um að ræða tímabundinn samning í sex mánuði með framlengingarmöguleika. Þessir sex mánuðir eru tímabilið 1. október 2004 til 31. mars 2005. Að þeim tíma liðnum breytist leigusamningurinn í ótímabundinn leigusamning nema leigusali ákveði annað, meðal annars í ljósi fenginnar reynslu af skilvísi og umgengni leigjanda.

Samkvæmt 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings vera sex mánuðir þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða.

Álitsbeiðandi kveðst hafa sagt upp leigusamningnum seinni hluta marsmánaðar 2008 en gagnaðili kveður álitsbeiðanda hafa sagt upp um mánaðamótin mars/apríl. Kærunefnd telur að ganga megi út frá því að leigusamningi hafi verið sagt upp fyrir 1. apríl. Samkvæmt því er því ljóst að uppsögninni átti að ljúka 30. september 2008, sbr. 1. mgr. 57. gr. laganna.

Í 34. gr. húsaleigulaga segir að semji aðilar leigusamnings íbúðarhúsnæðis um fyrirframgreiðslu á húsaleigu fyrir lengri tíma en þrjá mánuði leiðir það til þess að leigjandi öðlist kröfu um leigurétt í þrefaldan þann tíma sem hann greiddi fyrir. Að mati kærunefndar þýðir þetta að álitsbeiðandi geti ekki byggt á því að þriggja mánaða fyrirframgreiðsla samkvæmt samningi við fyrri eigendur þýði að samið hafi verið um styttri uppsagnarfrest en leiðir af lögunum.

Í húsaleigusamningnum kemur fram í 4. gr. að sé leigan ekki greidd á réttum gjalddaga reiknast á hana hæstu lögleyfðu dráttarvextir samkvæmt ákvörðun Seðlabanka Íslands á hverjum tíma.

Aðila greinir á um ástand íbúðarinnar við skil hennar. Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994. Í 65. gr. sömu laga segir að komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skuli byggingafulltrúi meta tjónið. Í málinu liggur ekki fyrir að úttekt hafi farið fram á íbúðinni, hvorki við upphaf leigutíma né við lok hans, sbr. 69. gr. húsaleigulaga. Þá er heldur ekki að sjá að úttekt hafi farið fram skv. 7. gr. leigusamnings aðila. Ber gagnaðili halla af framangreindu og því ber honum að falla frá fjárkröfu varðandi skilaúttektina og þau atriði sem sú úttekt leiddi til.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um þriggja mánaða uppsagnarfrest.

Hafnað er kröfu álitsbeiðanda um að dráttarvexti af vangoldinni leigu skuli fella niður.

Fallist er á kröfu álitsbeiðanda þess efnis að honum beri ekki að greiða kostnað vegna skilaúttektar. Þá á álitsbeiðandi kröfu á tryggingarfé sem enn er í vörslu gagnaðila með dráttarvöxtum frá og með 1. júní 2008, að því marki sem sú fjárhæð er hærri en krafa gagnaðila á hendur álitsbeiðanda.

Reykjavík, 19. febrúar 2009

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson