Mál nr. 88/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 20. nóvember 2019

í máli nr. 88/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að ábyrgðartryggingu varnaraðila vegna leigu fyrir júlí 2019.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 3. september 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 4. september 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 17. september 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 18. september 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 24. september 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 24. september 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 6. október 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 8. október 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2018 til 30. september 2019 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna leigu fyrir júlí 2019.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi viljað losna fyrr undan tímabundnum leigusamningi aðila eða 2. apríl 2019. Sóknaraðili hafi tilkynnt henni að hún væri með þriggja mánaða uppsagnarfrest sem myndi þá byrja að líða frá fyrsta degi næsta mánaðar, þ.e. 1. maí 2019 og ljúka 31. júlí 2019. Sóknaraðili hafi reynt að auglýsa íbúðina á uppsagnarfrestinum í þeim tilgangi að varnaraðili gæti losnað fyrr. Það hafi ekki gengið eftir og sóknaraðili hafi því krafið hana um leigu vegna framangreindra þriggja mánaða.

Varnaraðili hafi afhent íbúðina 31. júlí 2019 en neitað því að sóknaraðila væri heimilt að ganga að tryggingunni fyrir júlímánuð. Hún hafi þó ekki greitt leigu fyrir þann mánuð.

Sóknaraðili hafi gert kröfu í tryggingu varnaraðila en hún hafnað kröfunni 21. ágúst 2019.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hún hafi sagt leigunni formlega upp með tölvupósti 2. apríl 2019. Í svari sóknaraðila hafi komið fram að uppsögnin gæti miðað við 30. júní 2019 fyndist nýr leigjandi og að íbúðin yrði auglýst í maí 2019. Varnaraðili hafi gert tilraun til að skila íbúðinni formlega fyrir lok júní og tæmt íbúðina, þrifið hana og málað. Sóknaraðili hafi hafnað því að taka við lyklum þar sem nýr leigjandi hefði ekki fundist. Þann 4. júlí 2019 hafi varnaraðili ítrekað með tölvupósti til sóknaraðila að fá að skila lyklum. Formleg skil á lyklum hafi þó ekki getað farið fram fyrr en í lok júlí þegar sóknaraðili hafi loks fallist á að taka við þeim.

Varnaraðili hafi flutt úr íbúðinni um miðjan júní í góðri trú, enda enga tilkynningu fengið frá sóknaraðila um að íbúðin hefði ekki verið leigð út á ný. Varnaraðili hafi þá þegar byrjað að mála og þrífa íbúðina. Í tölvupóstsamskiptum 24. júní 2019 hafi fyrst komið fram að íbúðin hefði ekki verið leigð út. Varnaraðili hafi þá spurt hvar auglýsinguna væri að finna og bent á að hún hefði margoft farið inn á heimasíðu sóknaraðila og leitað að henni án árangurs. Næsta dag hafi komið svar frá sóknaraðila með link á auglýsingu sem hafi ekki verið áður inni á heimasíðunni. Því sé ljóst að loforð sóknaraðila um að auglýsa íbúðina til leigu í maí hafi verið svikið. Augljóst sé að engin eftirspurn sé eftir íbúð sem ekki sé auglýst.

Krafa sóknaraðila í tryggingarféð hafi komið fram 16. ágúst 2019, rúmum sex vikum eftir að íbúðin hafi verið tóm og tilbúin til skila og sýnist hún því hvorki standast 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga né 1.-3. mgr. 64. gr. sömu laga. Í báðum ákvæðunum sé miðað við að leigusali skuli gera bótakröfu innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðis.

Í grófum dráttum hafi varnaraðili farið þess á leit við sóknaraðila í upphafi apríl að skila íbúðinni fyrr. Í svari sóknaraðila hafi það verið samþykkt að skil gætu farið fram 30. júní 2019 gegn því skilyrði að nýr leigjandi fyndist fyrir það tímamark. Það liggi ljóst fyrir að mikil eftirspurn sé eftir íbúðum af þessu tagi og hafi sóknaraðila verið í lófa lagið að standa við það loforð sem gefið hafi verið við umleitan leigjanda, þ.e. að auglýsa íbúðina frá og með maí 2019. Svo virðist sem sóknaraðili hafi fyrst auglýst íbúðina 25. júní 2019 og þar með gert það nánast ómögulegt að finna nýjan leigjanda fyrir umrætt tímamark. Þrátt fyrir að ekki hafi tekist að skila lyklum sökum þess að sóknaraðili hafi hafnað viðtöku liggi fyrir að varnaraðili hafi hætt að hagnýta íbúðina, þrifið hana og málað um miðbik júní 2019. Jafnvel þótt skil séu miðuð við mánaðamótin júní/júlí eða jafnvel það tímamark sem varnaraðili hafi ítrekað beiðni sína um að fá að skila lyklum með tölvupósti 4. júlí 2019, liggi fyrir að krafa sóknaraðila sé ekki innan þeirra tímamarka sem kveðið sé á um í framangreindum lagaákvæðum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðila hafi verið óheimilt að segja samningnum upp lögum samkvæmt, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nema samið yrði um það sérstaklega. Ekkert slíkt samkomulag hafi verið til staðar í leigusamningi aðila. Til að koma til móts við aðstæður varnaraðila hafi sóknaraðili þó ákveðið að samþykkja þriggja mánaða uppsagnarfrest sem gæti orðið styttri fyndist nýr leigjandi. Í 57. gr. húsaleigulaga segi að uppsagnarfrestur hefjist fyrsta dag næsta mánaðar. Þar sem sóknaraðili hafi sett fram skilyrt samþykki fyrir þriggja mánaða uppsagnarfresti hafi hann byrjað að telja frá 1. maí 2019 og myndi því enda 31. júlí 2019 nema íbúðin leigðist út fyrr.

Íbúðin hafi verið auglýst en ekki verið leigð út á ný fyrr en 31. júlí 2019. Íbúðin sé á […] en frá því í febrúar hafi tekið lengri tíma að leigja út íbúðir á svæðinu. Nú standi tólf íbúðir í eigu sóknaraðila auðar á svæðinu. Til hliðsjónar sé annað fyrirtæki að auglýsa svipaðar íbúðir til leigu á sama svæði og séu átján íbúðir í auglýsingu hjá þeim. Samtals séu því um þrjátíu íbúðir á svæðinu auglýstar til leigu. Ljóst sé því að það taki lengri tíma að leigja út íbúðir á framangreindu markaðssvæði, sérstaklega í kjölfar áfalla sem hafi skollið á það á þessu ári sem hafi meðal annars haft í för með sér aukið atvinnuleysi.

Þrátt fyrir að íbúðin hafi verið auglýst um sumarið hafi hún ekki farið í útleigu fyrr en 21. ágúst, enda kólni fasteignamarkaðurinn oftast á sumrin, hvort sem um sé að ræða sölu fasteigna eða útleigu.

Aðilar hafi átt í töluverðum samskiptum í aðdraganda skila varnaraðila á hinu leigða í lok júlí 2019. Tölvupóstum varnaraðila hafi nánast alltaf verið svarað samdægurs eða byrjun næsta dags.

Varnaraðili hafi skilað íbúðinni í lok uppsagnarfrests 31. júlí 2019. Ætluð góð trú hennar geti ekki hafa verið til staðar, enda lítið mál að fá það staðfest hvort heimilt væri að skila íbúðinni eða ekki með einföldum tölvupósti.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að samkvæmt tölvupóstsamskiptum aðila þar sem varnaraðili hafi spurt um uppsagnarfrest og hvort hann væri þrír mánuðir hafi sóknaraðili ekki látið hana vita að verið væri að veita henni svigrúm. Varnaraðili hafi haldið að þarna væri einungis verið að tala um rétt hennar til uppsagnar, enda annað ekki tekið fram. Einnig hafi henni ekki fundist það vera sett skilyrt fram að hún ætti að skila íbúðinni 31. júlí þegar staðið hafi orðrétt í tölvupóstsamskiptum „Þú ert með 3ja mánaða uppsagnarfrest, myndir þú vilja skila íbúð 31. júlí n.k. ?“.

Varnaraðili setji spurningamerki við það að íbúðin hafi ekki verið leigð út vegna skorts á leigjendum. Hún hafi sjálf sett inn auglýsingu til að hraða útleigu. Við það hafi hún fengið mörg skilaboð og sjáist á meðfylgjandi gögnum að áhugi fyrir íbúðinni hafi verið þónokkur. Varnaraðili hafi jafnframt verið látin vita að búið væri að sækja um íbúðina. Þessi samskipti varnaraðila við aðra hugsanlega leigjendur séu dagsett fyrir fjórtán vikum, eða frá því að leigjandi hafi sett inn auglýsingu 24. júní 2019 og dagana þar á eftir.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um hvort varnaraðila beri að greiða leigu fyrir júlí 2019. Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram ábyrgðaryfirlýsingu banka til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigusamningur aðila var tímabundinn með gildistíma til 30. september 2019. Með tölvupósti varnaraðila, sendum sóknaraðila 2. apríl 2019, sagði hún upp leigunni. Í svarpósti sóknaraðila var tekið fram að varnaraðili væri með þriggja mánaða uppsagnarfrest og var hún spurð hvort hún vildi skila íbúðinni 31. júlí 2019. Varnaraðili féllst á það en sagði að ef hún gæti skilað fyrr væri hún til í það. Sóknaraðili kvaðst geta sett íbúðina í auglýsingu í maí og ef leigutaki fengist gæti varnaraðili losnað 30. júní 2019. Varnaraðili féllst á það.

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd ljóst að samkvæmt samkomulagi aðila skyldi leigutíma ljúka fyrr en tímabundinn leigusamningur aðila kvað á um, eða 31. júlí 2019. Þá telur kærunefnd jafnframt ljóst af framangreindum tölvupóstsamskiptum aðila að varnaraðili hafi mátt gera ráð fyrir því að losna undan leigusamningi 30. júní 2019 að því gefnu að nýir leigjendur fyndust. Samkvæmt gögnum málsins gekk það ekki eftir að finna nýja leigjendur og þannig voru ekki uppfyllt skilyrði þess að varnaraðili myndi losna undan samningnum 30. júní 2019. Gegn neitun sóknaraðila telur kærunefnd varnaraðila ekki hafa tekist sönnun þess að íbúðin hafi ekki verið auglýst til leigu í maí 2019. Að framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að leigutíma hafi lokið 31. júlí 2019.

Með bréfi sóknaraðila, dags. 16. ágúst 2019, gerði hann kröfu í bankaábyrgð varnaraðila og segir að varnaraðili hafi flutt úr íbúðinni og eftir standi kostnaður eftir skil á íbúðinni að fjárhæð 202.205 kr. Í bréfi sóknaraðila til varnaraðila, dagsettu sama dag, segir að krafan byggi á kröfu eftir skil á íbúð samkvæmt skoðunarskýrslu sem hafi verið gerð 31. júlí 2019. Um sé að ræða kostnað vegna vanskila. Þá barst kæra sóknaraðila 3. september 2019 vegna höfnunar varnaraðila á kröfu hans. Þannig er ljóst að krafa sóknaraðila var gerð innan lögbundinna tímamarka, sbr. 7. og 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Að öllu því virtu, sem að framan hefur verið rakið, er það niðurstaða kærunefndar að varnaraðila ber að greiða leigu fyrir júlí 2019 og er sóknaraðila því heimilt að ganga að bankaábyrgðinni. Samkvæmt kröfu sóknaraðila er umkrafin fjárhæð 202.205 kr. og hafa ekki komið fram athugasemdir við þá fjárhæð af hálfu varnaraðila. Kærunefnd fellst því á kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila að fjárhæð 202.205 kr.

Reykjavík, 20. nóvember 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson