Mál nr. 83/1995
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 83/1995
Ákvörðunartaka: Klæðning.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 13. desember 1995, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við húsfélagsdeildina X nr. 8, hér eftir nefnd gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X nr. 8.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 20. sama mánaðar. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 15. janúar 1996, var lögð fram á fundi kærunefndar 17. sama mánaðar, fjallað var um málið og það tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Í fjölbýlishúsinu X nr. 6-8 eru tveir stigagangar, hvor um sig með níu eignarhlutum. Á húsfundi hjá húsfélagsdeildinni X nr. 8, þann 23. nóvember 1995, var samþykkt að klæða hálfa austurhlið X nr. 6-8 með 5 atkvæðum gegn atkvæði álitsbeiðanda.
Vegna mótmæla álitsbeiðanda á fundinum 23. nóvember var þann 12. desember 1995 haldinn sameiginlegur fundur X nr. 6-8. Í fundargerð fundarins kemur fram eftirfarandi bókun "Menn voru almennt sammála um að fresta málinu, þangað til X nr. 6 væri búinn að ákveða hvort þeir vildu láta klæða austurhlið hússins." Í fundargerð segir ennfremur: "B á X nr. 6 vildi láta bóka að þeir á X nr. 6 fengju ársfrest til að taka ákvörðun í málinu og að leitað yrði eftir faglegu mati á því hvernig ástand hússins væri á þeim hliðum sem eftir eru."
Í málinu hefur verið lögð fram skýrsla R, verkfræðings. Í skýrslunni kemur m.a. fram að samkvæmt upplýsingum húseigenda leki austurhlið hússins, aðallega undir gluggum. Nokkrar sprungur séu sýnilegar og ljóst að vatnsbretti séu byrjuð að losna af. Þá hraki útliti hússins vegna ryðtauma frá ryðgandi járni á gluggum. Aðkallandi sé að gera við leka staði, þar sem þeir geti valdið frekari skemmdum, á lögnum og innahúss frágangi. Tilgreina komi hefðbundin sprunguviðgerð eða klæðning að utan. Áður en ákvörðun um að klæða austurhlið sé tekin þurfi að kanna betur ástand glugga og steypu í húsinu. Kostnaður við að klæða alla austurhliðina er áætlaður um 4,6-6 milljónir króna. Kostnaður við hefðbundna sprunguviðgerð og málningu á austurhlið er áætlaður um 1,5-3 milljónir króna.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
1. Að talið verði að um ákvörðunartöku og framkvæmdir vegna viðgerða, málningarvinnu eða klæðningar á húsinu fari eftir 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994, en ekki eftir 38. gr. laganna.
2. Að viðgerð eða klæðning á hálfri austurhlið hússins verði talin falla undir 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og þarfnist því samþykkis allra eigenda.
Álitsbeiðandi beindi einnig til kærunefndar kröfu um að talið yrði að ákvörðunartöku varðandi utanhússframkvæmdir á húsinu bæri að fresta fram á árið 1997, þar sem margir eigendur í húsinu væru enn að greiða fyrir framkvæmdir við suðurgafl hússins sem lokið hefði í október sl. Þetta atriði heyrir hins vegar ekki undir kærunefnd og er vísað til löglegrar ákvörðunar húsfélags.
Í álitsbeiðni kemur fram að formaður húsfélagsdeildarinnar X nr. 8 hafi upplýst á fundinum 23. nóvember að X nr. 8 myndi klæða sinn hluta eingöngu og X nr. 6 myndi sjá um sig síðar, þegar þeim hentaði. Einfaldur meirihluti að X nr. 8 dygði til samþykktar þessu, sbr. 38. gr. laga nr. 26/1994. Einnig hafi komið fram að mál þetta hefði ekki verið til umræðu í X nr. 6 og ekki áhugi þar fyrir hendi. Álitsbeiðandi hafi mótmælt þessum skilningi meirihlutans. Í kjölfarið hafi síðan verið haldinn sameiginlegur húsfundur X nr. 6 og 8, þann 12. desember 1995.
Álitsbeiðandi telur ósannað að húsið liggi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi eða að klæðning á austurhlið sé nauðsynleg viðgerð sem framkvæma þurfi vegna vanræsklu á viðhaldi, svo sem formaður húsfélagsdeildarinnar X nr. 8 hafi haldið fram á húsfundi 23. nóvember 1995. Engin tilmæli eða áskoranir þar að lútandi hafi enda komið fram fyrr en á húsfundi 23. nóvember. Því eigi ákvæði 38. gr. laga nr. 26/1994 ekki við.
Álitsbeiðandi telur að klæðning á hálfri austurhlið hússins falli undir 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og þarfnist því samþykkis allra eigenda. Um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á.m. útliti hússsins, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktum teikningum. Auk þess sé nánast óframkvæmanlegt að klæða einungis hálfa austurhliðina, bæði með tilliti til eigendaskipta og allra framtíðaráætlana varðandi sameign hússins. Álitsbeiðandi lýsir sig ósamþykkan slíkri skiptingu á framkvæmdum við húsið. Klæðning á allri austurhlið hússins sé hins vegar framkvæmd sem falli undir 2. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og þarfnist því einungis samþykkis 2/3 eigenda.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að meirihluti eigenda að X nr. 8 sé búinn að fá nóg af sprunguviðgerðum og telji peningum kastað á glæ með því að fara þá leið. Til lengri tíma litið geti verið alveg jafn dýrt að láta fara fram sprunguviðgerðir. Gagnaðili vísar í skýrslu R, verkfræðings, máli sínu til stuðnings.
III. Forsendur.
Samkvæmt 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst allt ytra byrði húss, þ.á.m. útveggir og gaflar, vera sameign, sbr. 6. gr. Í máli þessu er ekki ágreiningur um að fjölbýlishúsið X nr. 6-8, sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús. Ytra byrði þess er því í sameign allra eigenda í húsinu. Allir íbúðareigendur í X nr. 6-8 eiga því rétt á að taka þátt í ákvörðunartöku varðandi klæðningu á austurhlið hússins, sbr. 1.-2. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994.
Einhliða ákvörðun húsfundar í húsfélagsdeildinni X nr. 8, þann 23. nóvember 1995, um klæðningu á hluta af austurhlið hússins var ólögmæt, enda bar að taka um slíkt sameiginlega ákvörðun á sameiginlegum húsfundi.
Í skýrslu R, verkfræðings, kemur fram að aðkallandi sé að gera við lekastaði, þar sem þeir geti valdið frekari skemmdum, á lögnum og innanhússfrágangi. Bent er á tvær mögulegar leiðir til úrbóta, þ.e. sprunguviðgerð eða klæðningu, og kemur fram að frekari athugun þurfi að fara fram áður en sagt verði hvor þeirra henti betur. Skýrslan er dagsett 10. janúar 1996 og hefur ekki verið lögð fyrir húsfund. Ekki verður séð að á húsfundum 23. nóvember og 12. desember 1995 hafi legið fyrir faglegar forsendur fyrir umræddri viðgerðaþörf. Með vísan til þess verður að telja að ekki hafi verið sýnt fram á að aðrir eigendur hafi ekki fengist til samvinnu um nauðsynlegar viðgerðir. Nefndin telur því að skilyrði ákvæðis 38. gr. laga nr. 26/1994 um heimild til þess að grípa til einhliða aðgerða, séu ekki uppfyllt.
Húsfélagið X nr. 6-8 verður að taka sameiginlega ákvörðun um klæðningu á austurhlið hússins, eigi til hennar að koma. Kostnaður við slíka framkvæmd er sameiginlegur öllum eigendum hússins, sbr. 1. tl. 43. gr. laga nr. 26/1994. Eins og mál þetta liggur fyrir kærunefnd, sbr. framlagða skýrslu verkfræðings, myndu 2/3 hlutar eigenda hússins geta tekið ákvörðun um klæðningu á austurhlið hússins, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. 3. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar í húsfélagsdeildinni X nr. 8, þann 23. nóvember 1995, um klæðningu á hluta af austurhlið hússins hafi verið ólögmæt.
Húsfélagið X nr. 6-8 verður að taka sameiginlega ákvörðun um klæðningu á austurhlið hússins, eigi til slíks að koma. Um ákvörðunartöku vegna klæðingar fer eftir 2. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Reykjavík, 21. febrúar 1996.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson