Mál nr. 68/1995
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 68/1995
Eignarhald: Þvottahús, geymsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 10. október 1995, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við aðra eigendur, utan tvo, í fjölbýlishúsinu X nr. 17, hér eftir nefnd gagnaðilar, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X nr. 17.
Erindið var móttekið 30. október sl. og lagt fram á fundi nefndarinnar 1. nóvember. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 24. nóvember, hefur borist nefndinni. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 29. nóvember og tók það til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 17 samanstendur af 9 eignarhlutum og er byggt um 1965. Ágreiningur málsaðila varðar eignaraðild kjallaraíbúðar álitsbeiðenda að sameiginlegu þvottahúsi og sérgeymslu í kjallara.
Kröfur álitsbeiðenda eru eftirfarandi:
1. Að álitsbeiðendur verði taldir eigendur að þvottahúsi í fjölbýlishúsinu í samræmi við eignarprósentu kjallaríbúðarinnar í heildareigninni.
2. Að álitsbeiðendur verði taldir eigendur að sérgeymslu í kjallara fjölbýlishússins.
Álitsbeiðendur rökstyðja kröfur sínar með því að samkvæmt þinglýstum heimildarskjölum varðandi kjallaraíbúðina, allt frá byggingu hússins 1965, hafi eignarhlutdeild kjallaraíbúðarinnar í fjölbýlishúsinu verið 8%. Samkvæmt yfirlýsingu R, sem reiknað hafi úteignarhlutföll í fjölbýlishúsinu, hafi verið gert ráð fyrir hlutdeild kjallaraíbúðarinnar í þvottahúsi og sérgeymslu. Þannig hafi eignarhlutföll verið í hartnær 30 ár. Eigendur kjallaraíbúðarinnar hafi greitt alla skatta og gjöld af sameign í samræmi við þetta. Af þessu sé ljóst að eignarréttur kjallaraíbúðarinnar sé ótvíræður. Í annan stað hafi íbúðareigendur fallist á það hinn 25. september 1977 að kjallaraíbúðin yrði samþykkt. Með því hafi þeir fallist eða undirstrikað þá eignaskiptingu sem hefði í raun verið óbreytt frá smíði hússins. Ekki skipti máli þótt þvottahús hafi ekki verið nýtt, bæði vegna þess að eigendur kjallaraíbúðarinnar áttu ekki tækin í þvottahúsinu og eins þess að aðstaða í kjallaraíbúð var þannig að nýtingar þvottahússins var ekki þörf fyrr en nú á seinni tíma.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að þegar umrædd íbúð hafi verið samþykkt á árinu 1978, hafi þáverandi eigandi, C, orðið að leggja fram samþykktar teikningar sem sýnt hafi þvottahús og geymslu innan íbúðarinnar til að svo mætti vera. Á þessari forsendu hafi aðrir eigendur í húsinu gefið leyfi sitt til að íbúðin yrði samþykkt. C hafi selt íbúð sína árið 1983 til D, óbreytta og án hlutdeildar í sameign. D hafi síðan selt íbúðina álitsbeiðendum 1988, á sömu forsendu.
Álitsbeiðendur hafi breytt íbúðinni án tilskilinna leyfa og útbúið sér eldhús, þar sem áður hafi verið þvottahús og geymsla, og herbergi þar sem eldhús var áður. Í framhaldi af þessu hafi þau óskað eftir því við aðra eigendur í húsinu að fá að eignast hlut í sameiginlegu þvottahúsi auk geymslu. Þann 20. febrúar 1992 hafi álitsbeiðendur selt E íbúðina ásamt hlutdeild í sameiginlegu þvottahúsi og geymslu, sem þau hafi vísað á og hafi raunar verið klósett í stigagangi.
Vel kunni að vera að R hafi gefið sér rangar forsendur við útreikning á eignarprósentu kjallaraíbúðar. Álitsbeiðendum hafi verið boðin endurgreiðsla gjalda ef prósentan reyndist röng, en því hafi ekki verið sinnt. Gagnaðilar ráði ekki við hvað standi í einstökum kaupsamningum, þar sem þeir hafi ekki verið bornir undir þá.
III. Forsendur.
Eignaskiptasamningur fyrir X nr. 17 hefur ekki verið gerður. Í þinglýstu afsali F til C, dags. 13. maí 1978, er hinni seldu fasteign lýst svo: "3 herbergi, eldhús, baðherbergi, hol, sér þvottahús, allt þetta húsnæði er í suðaustur horni hússins, kjallara að X nr. 17... Hinn seldi eignarhluti er talinn vera 8% af allri eigninni... Kaupanda er kunnugt um að hin selda eign er ekki samþykkt sem íbúð af byggingaryfirvöldum Y" Í þinglýstu afsali C til D, dags. 9. mars 1983 er hinni seldu fasteign lýst þannig: "fjögurra herbergja íbúð á jarðhæð í suðausturhorni hússins nr. 17 við X, ásamt sérgeymslu í kjallara og öðru því sem eigninni fylgir og fylgja ber, þar með talin lóðarréttindi..." Í kaupsamningi álitsbeiðenda og E um íbúðina, dags. 12. ágúst 1988, er íbúðinni lýst á eftirfarandi hátt. "3ja herbergja kjallaraíbúð í húsinu nr. 17 við X, ásamt sérgeymslu í kjallara, svo og öllu því sem eign þessari fylgir og fylgja ber, þ.m.t. tilheyrandi sameign og lóðarréttindi. Hið selda telst vera 8%fasteignarinnar..." Svipuð lýsing er í afsali til álitsbeiðenda, dags. 5. september 1989, nema hvað þar er ekkert tekið fram um sérgeymslu í kjallara. Á áðurnefndum kaupsamningi er nú að finna eftirfarandi áritun, dags. 4. apríl 1990: "Ég undirritaður reiknaði á sínum tíma út eignaskiptingu og var þá reiknað með að íbúðin fengi sérgeymslu og aðgang að þvottahúsi og annarri sameign. R." Í þinglýstum kaupsamningi álitsbeiðenda við G og E, dags. 20. febrúar 1992, er hinu selda lýst sem "3ja-4ra herbergja íbúð á jarðhæð, ásamt 25 m2 bílskúr... ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber, þ.m.t. tilheyrandi lóðarréttindi."
Á teikningu af kjallaraíbúð, samþykktri í byggingarnefnd Y 12. janúar 1978, kemur fram að þvottahús og geymsla eru inni í íbúðinni.
Fyrir kærunefnd hefur verið lögð yfirlýsing C, dags. 22. nóvember sl. Í yfirlýsingu þessari kemur fram að við kaup íbúðarinnar hafi hann ekki öðlast hlutdeild í þvottahúsi hússins né sérgeymslu utan íbúðarinnar. Ennfremur er því lýst yfir að hann hafi ekki eignast þessi réttindi á meðan hann var eigandi íbúðarinnar og fékk hana samþykkta í byggingarnefnd. Þessi réttindi hafi ekki fylgt íbúðinni við sölu hennar til kaupanda hans. Einnig hefur verið lögð fyrir kærunefnd yfirlýsing D, dags. 5. október 1993, þar sem hann lýsir því yfir að við sölu hans á íbúðinni til álitsbeiðenda hafi skýrt og ítrekað verið tekið fram að hvorki fylgdi með í kaupunum sérgeymsla né eignaraðild að þvottahúsi. Þvottahús og geymsla hafi verið inni í íbúðinni.
Kærunefnd telur óhjákvæmilegt annað en að meta umræddar eignarheimildir og fyrirliggjandi ágreining á grundvelli reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.
Í 5.-9. gr. laga nr. 26/1994 er m.a. fjallað um skiptingu fjöleignarhúss í séreign, sameign sumra og sameign. Í 2. mgr. 10. gr. segir síðan að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign í samræmi við hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta. Hvorki í tilvitnuðum lagaákvæðum né öðrum ákvæðum laganna er gert ráð fyrir að aðgangur og réttur einstakra séreignarhluta að sameign, eða einstökum hlutum hennar, sé takmarkaður, s.s. vegna þess að viðkomandi eignarhluti sé ekki nýttur sem íbúð eða slíkt sé ekki í samræmi við byggingarleyfi eða fyrirmæli í byggingarlöggjöf. Lögin eru þannig fortakslaust á þeirri forsendu byggð að hverjum og einum eignarhluta fylgi hlutdeild í sameign á grundvelli hlutfallstölu, burtséð frá stærð hans, notkun eða nýtingarmöguleikum. Er þar um alla sameign viðkomandi húss að ræða, þar á meðal sameiginleg bílastæði og þvottahús. Hér er ekki um neina efnislega breytingu að ræða frá lögum nr. 59/1976 um fjölbýlishús.
Frá meginreglu þessari eru þó tvær undantekningar. Í fyrsta lagi gera lögin sjálf ráð fyrir fráviki, sbr. 2. tl. 1. mgr. og 2. mgr., 7. gr. þeirra um sameign sumra og í öðru lagi kann að vera kveðið á um slíkt í eignarheimildum, sbr. tilvísun 1. tl., 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 þar að lútandi.
Það er álit kærunefndar að undantekningarregla 2. tl. 1. mgr. og 2. mgr., 7. gr. komi hér ekki til álita, enda er viðkomandi séreignarhluti ekki lokaður af frá hinni umdeildu sameign með þeim hætti sem þar greinir.
Við mat á eignarheimildum, sbr. tilvísun 1. tl., 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994, verður að leggja til grundvallar að viðkomandi séreignarhluti hefur verið til aðgreindur frá upphafi og honum reiknuð sérstök hlutfallstala við upphafleg eignaskipti í húsinu. Í eignarheimildum kemur hvergi fram að réttur viðkomandi séreignarhluta til sameignar sé takmarkaður með einhverjum þeim hætti sem gagnaðilar vilja byggja á. Er þó ótvírætt að fyrir því bera gagnaðilar sönnunarbyrðina, en í athugasemdum með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga er í fyrsta lagi tekið fram að löglíkur séu jafnan fyrir því að umrætt húsrými sé í sameign og í öðru lagi er á því byggt að reglur um sameign sumra séu undantekning, miðað við sameign allra sem sé meginregla. Þá liggur fyrir að kjallaríbúð hefur frá upphafi verið talin 8% fasteignarinnar, en skv. óstaðfestri yfirlýsingu R miðaðist sú tala við óskert sameignarréttindi.
Kjallaraíbúðin hlaut samþykki byggingaryfirvalda sem íbúðarhúsnæði á árinu 1978, en aðrir eigendur í húsinu höfðu þá veitt til þess samþykki sitt, með yfirlýsingu, dags. 25. september 1977. Það eitt og sér getur ekki breytt eignarhlutföllum í húsinu, nema aðilar undirgangist slíkt sérstaklega með afdráttarlausri yfirlýsingu um tilfærslu eignarréttinda. Um slíkt var ekki að ræða hér.
Kærunefnd telur því, með vísan til ofangreinds, að kjallaraíbúð álitsbeiðenda að X 17, fylgi eignarhlutdeild í sameiginlegu þvottahúsi. Af þessu leiðir hins vegar ekki að álitsbeiðendur eigi sjálfkrafa rétt til að nýta þau tæki sem aðrir eigendur hafa keypt til notkunar í þvottahúsi og verða aðilar eftir atvikum að ná sérstöku samkomulagi þar um.
Af fyrirliggjandi gögnum verður ekki afdráttarlaust ráðið hvort geymslur séu reiknaðar sem séreign eða sameignarrými í hlutfallstölum viðkomandi íbúða. Ekkert liggur fyrir um að við skiptingu umrædds rýmis í sérgeymslur til handa einstökum eigendum hússins, hafi verið gert ráð fyrir sérstöku geymslurými til handa umræddri kjallaraíbúð, né að haft hafi verið uppi tilkall eða áskilnaður þar að lútandi af hálfu eigenda hennar eða þeirri tilhögun nokkru sinni verið mótmælt af þeirra hálfu. Verður að byggja á því að bindandi samkomulag, þeirra sem hlut áttu að máli, hafi tekist um þá skipan og þannig stofnast a.m.k. nokkurs konar ígildi séreignar,viðkomandi eigendum til handa. Samkvæmt því verður ekki fallist á að álitsbeiðendur geti nú, einhliða og gegn mótmælum annarra eigenda, átt lögvarða kröfu á breytingum á þeirri tilhögun. Kærunefnd telur því að umræddum eignarhluta fylgi ekki sérgeymsla í kjallara hússins.
Kærunefnd vill taka fram að ágreiningur þessi lýtur ekki aðeins að lagatúlkun heldur einnig og ekki síður að sönnun á eignarrétti. Nefndin telur hins vegar rétt að veita álit í málinu á grundvelli laga og fyrirliggjandi gagna, enda brýnt fyrir aðila að réttarstaða þeirra sé upplýst eftir megni. Í málinu liggja fyrir yfirlýsingar fyrri eigenda um meintan eignarrétt sinn, þ.á.m. um skilning þeirra á hlutdeild kjallaraíbúðarinnar í sameign hússins. Yfirlýsingar þessar eru gefnar í tilefni þess að ágreiningur var kominn upp. Yfirlýsingar sem þannig eru gefnar hafa ekki gildi vitnaframburðar sem gefinn er fyrir dómi. Kærunefnd getur ekki útilokað að unnt sé að sýna fram á með slíkum hætti að réttindi til sameignar, hafi ekki fylgt íbúðinni við sölu.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að líkur séu fyrir því að kjallaraíbúð álitsbeiðenda að X nr. 17, fylgi eignarhlutdeild í þvottahúsi.
Það er álit kærunefndar að líkur séu fyrir því að kjallaraíbúð álitsbeiðenda að X nr. 17, fylgi ekki sérgeymsla í kjallara hússins.
Reykjavík, 21. febrúar 1996.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson