Mál nr. 75/1995
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 75/1995
Stjórn húsfélags: Heimild til að veita undanþágu frá þinglýstri kvöð. Lögmæti: Eignarhald og nýting.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 20. nóvember 1995, beindu A og B, til heimilis að X nr. 56 , hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stéttarfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili, um skort á skilyrðum til eignarhalds á íbúð gagnaðila og brot á umgengnisreglum í fjölbýlishúsinu X nr. 56.
Erindið, sem móttekið var 24. nóvember sl., var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. nóvember. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 14. desember sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 20. s.m., þar sem fjallað var um málið og það tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið X nr. 56 var byggt árið 1991. Í húsinu eru 28 íbúðir á 8 hæðum, þ. e. 4 á hverri hæð, nema þeirri neðstu og efstu, þar sem eru 2. Á íbúðum hússins er þinglýst kvöð, dags. 27. nóvember 1991. Í 1. tl. hennar kemur fram að íbúð í húsinu megi aðeins selja þeim sem séu 55 ára og eldri og að þar megi ekki aðrir búa en eigendur og makar og uppkomin börn þeirra, nema hússtjórn samþykki undanþágu frá því um stundarsakir. Samkvæmt 2. tl. er íbúðareiganda einungis heimilt að leigja íbúð sína þeim er uppfylla ofangreind aldursskilyrði. Hússtjórn sker úr um hvort væntanlegur kaupandi eða leigutaki fullnægi ofangreindum skilyrðum, sbr. 3. tl. Í 7. tl. segir að kvöðum verði ekki breytt nema að fengnu skriflegu samþykki 2/3 hluta íbúðareigenda.
Með kaupsamningi, dags. 23. desember 1993, seldi R hf., sem var annar tveggja byggingaraðila að húsinu, íbúð á 2. hæð þess til gagnaðila, stéttarfélagsins C. Í samningi þessum er tekið fram að kaupanda sé kunnugt um kvaðir á hinu selda en seljendur ábyrgist samþykki hússtjórnar um undanþágu, skv. 1., 2. og 3. tl. kvaðarinnar.
Með yfirlýsingu, dags. 23. desember 1993, veitti stjórn húsfélagsins umrædda undanþágu. Fram kom að undanþágan gilti á meðan gagnaðili væri eigandi íbúðarinnar en félli niður yrði hún seld. Undir yfirlýsingu þessa rita þrír stjórnarmanna húsfélagsins, en stjórnina skipa fjórir menn.
Álitsbeiðendur fluttu í íbúð sína í mars 1994, en hún er við hlið íbúðar gagnaðila. Segjast þeir frá upphafi hafa orðið fyrir miklu ónæði vegna umgangs, gleðskapar og drykkjuláta sem fylgi leigjendum íbúðar gagnaðila. Þá hafi talsvert verið um unglinga í íbúðinni, enda virðist engin skilyrði vera fyrir leigu íbúðarinnar, svo sem um fjölda íbúa eða aldur þeirra, en gagnaðili leigi félagsmönnum íbúðina í stuttan tíma í senn og eftir atvikum einnig utanfélagsmönnum. Þurft hafi að kveðja til lögreglu vegna ónæðis af völdum leigjenda, enda líkist notkun íbúðarinnar frekar hótelrekstri en búsetu eldri borgara. Ástandið sé með öllu óviðunandi og árangur af viðræðum við gagnaðila lítill. Telja álitsbeiðendur að gagnaðili uppfylli ekki skilyrði til eignarhalds að íbúðinni og leigjendur fullnægi ekki skilyrðum um búsetu í húsinu.
Álitsbeiðendur leggja álitaefni fram í 5 liðum. Kærunefnd telur að efnislegur ágreiningur aðila felist í eftirtöldum atriðum:
1. Hvort yfirlýsing stjórnar húsfélagsins, þar sem veitt var undanþága frá þinglýstri kvöð, hafi stoð í kvöðinni eða í ákvæðum laga nr. 26/1994 um verk- og valdsvið stjórnar?
2. Hvort eignarhald og nýting gagnaðila á íbúð sinni teljist lögleg og í samræmi við kvöð á henni, og hver sé réttarstaða aðila?
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að stjórn húsfélagsins hafi haft fulla heimild til að veita undanþágu frá aldursskilyrðum íbúa og eigenda umræddar íbúðar, enda komi fram í kvöðinni að hún geti veitt slíka undanþágu um stundarsakir. Í yfirlýsingu stjórnar komi fram að undanþága frá aldursskilyrði sé í gildi meðan gagnaðili sé eigandi íbúðarinnar. Undanþágan sé tímabundin og gagnaðili hafi undirgengist þá kvöð að íbúðin verði einungis seld þeim sem eru 55 ára eða eldri.
Gagnaðila hafi verið ljóst við kaupin að kvöð var á eigninni um aldur íbúa hússins. Stjórn húsfélagsins hafi hins vegar undirritað yfirlýsingu um undanþágu frá þeirri kvöð og því hafi kaupin komist á. Eignaraðild gagnaðili sé því formlega rétt. Ekki verði séð að gagnaðili eða afnotahafar íbúðar hans hafi gerst sekir um gróf eða ítrekuð brot, þannig að 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 eigi við. Gagnaðili hafi gert allt sem í hans valdi standi til að leysa þetta ágreiningsmál. Íbúðin hafi verið sett á söluskrá og hún auglýst. Þá hafi gagnaðili ekki leigt íbúðina til utanfélagsmanna í lengri tíma. Því miður hafi ekki tekist að selja hana enn.
III. Forsendur.
1. Á íbúðum fjölbýlishússins nr. 56 við X hvílir þinglýst kvöð frá 27. nóvember 1991. Þar segir svo í 1. tl.: "Íbúðina má aðeins selja þeim sem eru 55 ára og eldri og í íbúðunum mega ekki aðrir búa en þeir, svo og makar og uppkomin börn þeirra, nema hússtjórn samþykki undanþágu frá því um stundarsakir." Vegna kaupa gagnaðila á íbúð í húsinu veitti stjórn húsfélagsins honum undanþágu frá ofangreindri kvöð er gilda skyldi á meðan gagnaðili ætti íbúðina, en falla niður við sölu hennar.
Í 7. tl. kvaðarinnar segir að henni verði ekki breytt, nema að fengnu skriflegu samþykki 2/3 hluta íbúðareigenda. Í máli þessu er óumdeilt að undanþága stjórnar var ekki borin undir húsfund til samþykktar eða synjunar.
Kærunefnd telur að þegar metin er heimild stjórnar til að veita undanþágu frá aldursskilyrði verði að líta til tilgangs kvaðarinnar. Markmiðið með slíkri kvöð hlýtur að vera að tryggja sem best kaupendum þessara eigna að búseta og umgengni í húsinu sé í samræmi við þarfir eldri borgara. Tilgangur með kaupum gagnaðila á íbúð í umræddu húsi er á engan hátt samrýmanlegur þessu markmiði. Kvöð þessi hefur í för með sér skerðingu á afnota- og ráðstöfunarrétti eigenda viðkomandi eignar, enda eru undanþáguheimildir í henni mjög þröngar. Ákvæði kvaðarinnar um heimild stjórnar til að veita undanþágu um stundarsakir verður að skýra í samræmi við ákvæði kvaðarinnar í heild, þar sem gert er ráð fyrir að upp geti komið sú staða að eigandi íbúðar eða íbúi fullnægi ekki aldursskilyrðum um stundarsakir. Slíku er ekki til að dreifa í máli gagnaðila sem hvorki getur uppfyllt aldursskilyrði íbúðareigenda né heldur miðar úthlutunarreglur við aldur íbúa. Þá fer slíkur rekstur mjög illa saman við markmið með umgengni í húsi fyrir eldri borgara. Ákvæði kvaðarinnar um heimild stjórnar til að veita undanþágu um stundarsakir getur því að mati kærunefndar ekki átt við um gagnaðila.
Það er því álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins hafi hvorki haft heimild samkvæmt ákvæðum í kvöðinni sjálfri, né heldur skv. lögum nr. 26/1994, sbr. ákvæði 69.-70. gr. um meginverkefni stjórnar húsfélags, til að veita undanþágu frá aldursskilyrðum íbúa og eiganda umræddrar íbúðar, svo sem hún gerði með yfirlýsingu dags. 23. desember 1993. Stjórn húsfélagsins fór því út fyrir valdsvið sitt með yfirlýsingu þessari.
Gagnaðili er hins vegar lögformlegur eigandi íbúðar þeirrar sem hann keypti í húsinu nr. 56 við X, enda verður að ganga út frá því að hann hafi verið grandlaus um að stjórn hússins skorti heimild til að veita honum umrædda undanþágu. Löggerningur þessi telst því gildur. Húsfundur gæti hins vegar samþykkt að freista þess að fá kaupsamning gagnaðila ógildan með dómi. Náist ekki samþykki húsfundar getur hver eigandi, á eigin kostnað og áhættu, staðið að slíkri málshöfðun. Ef til málshöfðunar kæmi gæti gagnaðili hugsanlega átt bótakröfu á hendur húsfélaginu eða þeim stjórnarmönnum sem að yfirlýsingunni stóðu. Gagnaðili hefur nú sett íbúð sína á sölu. Farsælast væri því að bíða átekta og þannig að gagnaðili verði ekki fyrir tjóni vegna sölunnar.
Samkvæmt 74. gr. laga nr. 26/1994 skal stjórn húsfélags semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar, að því marki sem lög þessi leyfa.
Í málinu liggur ekki fyrir hvort sérstakar húsreglur séu til fyrir eignina, sbr. 74. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðila ber að sjá til þess að íbúar á hans vegum uppfylli almennar umgengnisskyldur, skv. lögum nr. 26/1994, þannig að umgengni þeirra valdi ekki öðrum íbúum hússins óþægindum eða ónæði. Þá ber einnig að taka sérstakt tillit til eðlis og tilgangs sambýlis í húsinu.
Í 55. gr. laga nr. 26/1994 er fjallað um úrræði húsfélags við vanefndum og brotum eiganda eða afnotahafa íbúðar. Þar kemur fram að brot þurfa að vera gróf eða ítrekuð til þess að úrræði ákvæðisins eigi við. Eins og mál þetta liggur fyrir kærunefnd, leggur nefndin ekki mat á það hvort skilyrði áðurnefndrar 55. gr. séu hér uppfyllt. Nefndin vill þó benda á að við það mat kynni að verða litið til þess hversu aðrir eigendur hússins hafi þrengt eignarrétt sinn með því að hlíta umræddri kvöð um aldursmörk, í þeim tilgangi að tryggja sérstaklega næði og ákveðið sambýlismunstur.
IV. Niðurstaða.
Það er því álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins nr. 56 við X, hafi hvorki haft heimild samkvæmt þinglýstri kvöð né samkvæmt lögum nr. 26/1994, til að veita undanþágu frá aldursskilyrðum íbúa og eiganda umræddrar íbúðar, svo sem hún gerði með yfirlýsingu, dags. 23. desember 1993. Stjórn húsfélagsins fór því út fyrir valdsvið sitt með yfirlýsingu þessari.
Eignarhald gagnaðila og nýting íbúa á vegum hans er lögleg, en í ósamræmi við kvöð á íbúðinni.
Húsfundur eða einstakur íbúðareigandi getur höfðað mál til að fá eignaraðild gagnaðila hnekkt með dómi. Gagnaðila ber að sjá til þess að íbúar á vegum hans virði almennar og sérstakar umgengnisreglur í húsinu. Um úrræði húsfélags við vanefndum og brotum eigenda og afnotahafa vísast til 55. gr. laga nr. 26/1994.
Reykjavík, 17. janúar 1996.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Benedikt Bogason