Mál nr. 76/1995

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 76/1995

Húsfélag, húsfélagsdeild: Valdsvið vegna kaupa á fasteignatryggingu.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 25. nóvember 1995, beindi A, til heimilis að X nr. 8, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið að X nr. 2-20, hér eftir nefnt gagnaðili, um valdsvið húsfélagsdeildar í X nr. 8 annars vegar og húsfélagsins X nr. 2-20, hins vegar varðandi kaup á fasteignatryggingu.

Erindið, sem móttekið var 25. nóvember sl. var lagt fram á fundi nefndarinnar 29. nóvember sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 18. desember sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 20. s.m. þar sem fjallað var um málið og það tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið að X nr. 2-20, sem byggt var um 1970, er 3ja hæða með 10 stigagöngum. Í hverjum stigagangi eru 6 íbúðir, eða samtals 60 íbúðir í húsinu öllu. Árið 1993 var stofnað húsfélag fyrir X nr. 2-20. Í stigahúsinu X nr. 8 er starfækt sérstök húsfélagsdeild. Á fundi í húsfélaginu X nr. 2-20, sem haldinn var 27. júní sl., var lögð fram tillaga um að stjórn húsfélagsins yrði falið að kaupa "húseigendatryggingu" (hér eftir nefnd fasteignatrygging í álitsgerð þessari) án sjálfsáhættu í vatnstjónum, fyrir allt húsið. Tillagan var samþykkt með 17 atkvæðum gegn 3 (26,14% gegn 6,85%).

Í fréttabréfi frá stjórn húsfélagsins í október sl. kom fram að hagstæðasta tilboðið hafi komið frá tryggingafélaginu R hf. og hafi því verið tekið. Muni tryggingin taka gildi 1. janúar 1996. Síðan segir: "Það skal tekið skýrt fram að frá og með áramótum verða allar íbúðir að vera tryggðar lágmarks húseigendatryggingu (þ.e fasteignatryggingu) með engri sjálfsáhættu í vatnstjónum, eins og samþykkt var á húsfundinum í júní. Þeir sem vilja ekki fylgja húsfélaginu verða því að senda gjaldkera húsfélagsins staðfestingu frá einhverju tryggingarfélagi þar sem fram kemur að þeir séu tryggðir a.m.k. eins tryggingu og húsfélagið kaupir ....".

Í álitsbeiðni kemur fram að meirihluti eigenda íbúða í X nr. 8, eða fimm, vilji halda áfram með þá fasteignatryggingu á stigaganginum sem verið hafi hjá tryggingafélaginu S hf., sbr. ákvörðun fundar húsfélagsdeildarinnar í september 1995. Einn íbúðareigenda hafi verið á móti og viljað taka tryggingu þá sem húsfélagið X nr. 2-20 var að bjóða. Hafi stjórn húsfélagsins X nr. 2-20 verið tilkynnt að meirihluti íbúa að X nr. 8 vildi halda áfram með tryggingu sína hjá tryggingafélaginu S hf. Í svarbréfi stjórnar húsfélagsins X nr. 2-20 komi fram að hverjum og einum íbúðareiganda sé heimilt að tryggja sig sérstaklega, enda sé um sambærilega tryggingu að ræða. Hins vegar geti einstakar húsfélagsdeildir ekki þvingað einstaka íbúðareigendur þar til að fylgja sér í tryggingarkaupum.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að fallist verði á að húsfélagið X nr. 2-20 geti ekki krafist þess að X nr. 8 segi upp fasteignatryggingu sinni.

Að íbúar að X nr. 8 geti ákveðið með einföldum meirihluta að halda áfram með fasteignatryggingu sína.

Gagnaðili bendir á að samþykkt hafi verið á löglegum húsfundi tillaga stjórnar húsfélagsins X nr. 2-20, um kaup á fasteignatryggingu fyrir allt húsið, þar sem hagstæðustu kjör væri að fá. Ákvörðun þessi sé því bindandi fyrir alla eigendur hússins. Ákveðið hafi verið að gefa þeim sem voru á móti tillögunni kost á að kaupa tryggingu þar sem þeir teldu hagkvæmast. Að sjálfsögðu hafi verið átt við einstaklinga en ekki húsfélagsdeildir, enda hafi þær ekki vald til að breyta löglegum ákvörðunum húsfélagsins. Hins vegar hafi ekki verið talin ástæða til að þvinga eigendur til að tryggja hjá ákveðnu félagi, ef það væri gegn vilja þeirra og hagsmunum. Aðalatriðið sé að húsið sé tryggt sambærilegri tryggingu eða ekki lakari en þeirri sem húsfélagið samþykkkti. Fimm af sex eigendum í X nr. 8 hafi óskað þess að allur stigagangurinn verði áfram tryggður hjá ákveðnu tryggingarfélagi, sem sé annað en húsfélagið hafi ákveðið að skipta við.

Af hálfu gagnaðila er hafnað þeim skilningi fimm íbúðareigenda að X nr. 8 að unnt sé að þvinga þann sjötta í þá tryggingu sem þeir hyggist láta húsfélagsdeildina kaupa. Kaup á fasteignatryggingu geti ekki talist til innri málefna stigagangs, sbr. 76. gr. laga nr. 26/1994, þar sem fyrir liggi lögleg ákvörðun eigenda í öllu húsinu um aðra tilhögun. Með þessari ákvörðun meirihluta eigenda að X nr. 8 séu þeir að segja sig úr lögum við Húsfélagið X nr. 2-20, sem sé ólöglegt.

III. Forsendur.

Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er eigandi séreignar ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af atvikum sem nánar eru þar tilgreind. Í 1. mgr. 52. gr. laganna er fjallað um hliðstæða skaðabótaábyrgð húsfélags gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum. Í 53. gr. laganna segir að eigendur og húsfélag skuli jafnan, eftir því sem kostur er, kaupa og hafa vátryggingu til að mæta ábyrgð og áhættu skv. 51. og 52. gr. Síðan segir: "Samþykki húsfundur með einföldum meirihluta greiddra atkvæða miðað við hlutfallstölur, skal kaupa slíka vátryggingu fyrir allt fjöleignarhúsið, þ.e. fyrir alla séreignarhluta og sameign.

Samkvæmt þessu lagaákvæði er ekki lögleidd skyldutrygging til að mæta hugsanlegri skaðabótaábyrgð eiganda fasteignar skv. 51. og 52. gr. Hins vegar er álitin slík nauðsyn á að umræddri ábyrgð sé mætt með tryggingu, að meirihluti eigenda getur tekið bindandi ákvörðun um kaup á vátryggingu fyrir alla húseignina.

Ákvörðun um það hvers konar trygging sé tekin og við hvaða tryggingarfélag sé skipt er að mati kærunefndar fortakslaust í höndum húsfélagsins, bæði varðandi alla sameign svo og séreign, sé um það tekin lögleg bindandi ákvörðun. Verður að túlka ákvæði 76. gr. laga nr. 26/1994 um húsfélagsdeildir þröngt þegar valdsvið deildar skarast við valdsvið húsfélagsins sjálfs. Önnur niðurstaða myndi leiða til óviðunandi réttarstöðu einstaklings sem væri í minnihluta í viðkomandi húsfélagsdeild. Meðan húsfélagið ekki tekur slíka ákvörðun geta húsfélagsdeildir hins vegar keypt tryggingu hver fyrir sig svo bindandi sé fyrir alla eigendur innan húsfélagsdeildar.

Fjölbýlishúsið X nr. 2-20 er eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 og hefur það með sér eitt húsfélag. Löglega boðaður húsfundur samþykkti að fela stjórn húsfélagsins að kaupa vátryggingu fyrir allt húsið þar sem hagstæðustu kjör fengjust. Húsfélagið X nr. 2-20 getur því, með vísan til 2. mgr. 53. gr., tekið bindandi ákvörðun um kaup á tryggingu fyrir húsið í heild og við hvaða tryggingarfélag skuli skipt. Eðli málsins samkvæmt gildir hið sama um einstök stigahús og gildir um séreignarhluta, þ.e. að ákvörðun húsfélagsins er bindandi fyrir þá.

Þar sem húsfélagið að X nr. 2-20 hefur tekið ákvörðun um að tekin verði fasteignatrygging, er sú ákvörðun bindandi fyrir húsfélagsdeildina að X nr. 8. Verður því með hliðsjón af framangreindu að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að hún segi upp fasteignatryggingu sinni og lúti að þessu leyti bindandi ákvörðun húsfélagsins.

Þessi niðurstaða breytir því hins vegar ekki að eigendur einstakra séreignarhluta geta keypt sér aukna tryggingarvernd vegna séreignarhluta sinna, kjósi þeir það. Auk þess hefur húsfélagið X nr. 2-20 lýst því yfir að þrátt fyrir samþykkt húsfundar frá 20. júní sl., sé einstökum íbúðareigendum frjálst að taka sambærilega tryggingu hjá öðru tryggingarfélagi og þá sem húsfélagið hefur samþykkt. Húsfélaginu er þetta heimilt, þrátt fyrir að nokkur vandkvæði séu þessu samfara, svo sem vegna eftirlitsskyldu stjórnar húsfélagsins með því að tryggingarskyldu sé fullnægt, og við uppgjör vegna tjóna.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun um það, hvers konar fasteignatrygging sé tekin og við hvaða tryggingarfélag sé skipt, sé á valdsviði húsfélagsins X nr. 2-20, fyrir alla séreignarhluta og sameign.

Heimild húsfélagsdeildarinnar X nr. 8 til töku fasteignatryggingar fyrir þann húshluta er fallin niður.

Reykjavík, 15. janúar 1996.

Valtýr Sigurðsson

Ingólfur Ingólfsson

Karl Axelsson