Mál nr. 72/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 72/1995
Skipting kostnaðar: Þakeinangrun.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 8. nóvember 1995, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar, um réttindi og skyldur eigenda í fjölbýlishúsinu X nr. 5.
Erindið, sem móttekið var 9. nóvember, var lagt fram á fundi nefndarinnar 15. sama mánaðar. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 29. nóvember, var lögð fram á fundi kærunefndar sama dag og var fjallað um málið og það tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Í fjölbýlishúsinu X nr. 5 eru fjórar íbúðir, þ.e. ein í risi, ein á 1. hæð og tvær í kjallara. Húsið var byggt árið 1879 úr höggnu grágrýti en því var breytt lítillega árið 1890. Árið 1993 var gerð verkáætlun og kostnaðarmat fyrir endurbyggingu hússins, en þar kom m.a. fram að nauðsynlegt væri að einangra þakið og timburveggi í kvisti og útbyggingu sem virtist vera óeinangrað. Fór sú viðgerð fram á þessu ári og fólst í því að tekin voru upp nokkur borð í þakklæðningu til að koma fyrir steinullareinangrun, 10 cm á þykkt. Þakinu var síðan lokað aftur og settur útloftunarþakpappi, en áður hafði ekki verið pappi á þakinu. Kostnaður vegna einangrunar á þaki og stigahúsi var samtals kr. 188.000,-. Þá var auk þess skipt um bárujárn á þaki, kvisti og stigahúsi rishæðar.
Krafa álitsbeiðanda er:
1. Að kostnaður vegna einangrunar þaks greiðist að mestu af eiganda rishæðar en aðrir eigendur hússins greiði afganginn skv. hlutfallstölu.
2. Þess er óskað að kærunefnd gefi álit um það hver sé sanngjarn greiðsluhluti eiganda rishæðar.
Álitsbeiðandi telur að einangrunin þjóni hagsmunum allra í húsinu vegna orkusparnaðar, þrátt fyrir að risíbúðin muni njóta hennar mest. Hiti stígi upp í gegnum húsið og því hiti hver íbúð næstu íbúð fyrir ofan. Því meiri upphitunar sem risíbúðin þarfnist, þeim mun meira þurfi hinar íbúðirnar að hita hana óbeint. Ekki komi skýrt fram í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús hvort einangrun í þaki og stigahúsi teljist séreign eða sameign og því sé eðlilegt að líta til sanngirnissjónarmiða í því sambandi. Vísar álitsbeiðandi til tiltekinna greina laganna málsástæðu sinni til stuðnings.
Sjónarmið gagnaðila eru þau helst að við framkvæmd verksins hafi aðrir eigendur hússins tekið fram að þeir hefðu fyrir sitt leyti engan ávinning af einangrun þaksins og myndu ekki standa straum af þeim kostnaði. Þar af leiðandi hafi sjónarmið álitsbeiðanda ráðið hvaða aðferð var beitt við verkið en misdýrir valmöguleikar hafi verið í þeim efnum. Ljóst sé að verðgildi risíbúðarinnar hafi aukist verulega við framkvæmdina, án þess að það hafi haft áhrif á verðgildi annarra íbúða hússins. Gagnaðilar vísa þeim röksemdum álitsbeiðanda á bug að einangrun risíbúðar sé hagsmunamál þeirra vegna kyndikostnaðar. Þá séu ákvæði 5. gr. laga nr. 26/1994 skýr hvað þetta varðar. Hafna gagnaðilar því að taka þátt í kostnaði vegna einangrunar risíbúðar.
III. Forsendur.
Samkvæmt 2. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun, vera séreign, sbr. 4. gr. Hver íbúðareigandi ber þannig einn kostnað vegna einangrunar á innra byrði veggja, gólfa og lofta íbúðar sinnar. Í 1. tl. 8. gr. laganna segir að allt ytra byrði húss, útveggir, þak o.fl., teljist til sameignar. Það er álit kærunefndar að mörkin milli séreignar og sameignar samkvæmt þessum greinum miðist við fokheldisástand. Sameign á þaki miðist þannig við fokheldi, þ.e. í þessu tilviki klæðningu, pappa og þakefni, en frágangur umfram það teljist sérkostnaður íbúðareiganda.
Í yfirlýsingu R, dags. 13. október 1995, kemur fram að vegna einangrunar á þaki hafi verið settur útloftunarþakpappi, en áður hafi ekki verið pappi á þakinu. Kostnaður vegna þessa þáttar er sameiginlegur kostnaður að mati nefndarinnar. Eins og málið liggur fyrir nefndinni, er hins vegar ekki hægt að sjá hvort hann hefur verið aðgreindur í kostnaði við einangrun þaksins. Í álitsbeiðni er einungis fjallað um einangrunina sjálfa.
Í tilviki því sem hér um ræðir er innra byrði þaks jafnframt veggir og loft risíbúðar. Ágreiningslaust er þannig að öll rishæð hússins er séreignarrými. Kostnaður við einangrun þaksins telst því sérkostnaður eiganda rishæðar, sbr. 50. gr. laganna.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna einangrunar þaks í risíbúð að X nr. 5 sé sérkostnaður álitsbeiðanda.
Reykjavík, 29. desember 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson