Mál nr. 45/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 45/2015

Kostnaðarskipting: Skólplögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. október 2015, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, mótt. 12. nóvember 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. nóvember 2015, og athugasemdir gagnaðila, mótt. 14. desember 2015, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 7. mars 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið að D xx–xxx, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi að D xx. Gagnaðilar eru eigendur annarra eignahluta. Ágreiningur er um þátttöku gagnaðila í kostnaði vegna viðgerða á skólplögnum og lagfæringu á niðurfalli á D xx.

Kröfur álitsbeiðanda eru

1. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á skólplögnum og lagfæringu á niðurfalli á D xx m.v. eignarprósentu.

2. Að skorið verði úr um hvort sá sem aftengdi niðurfall í þvottahúsi D xx beri ábyrgð á kostnaði við að koma tengingu aftur á niðurfallið.

3. Að skorið verði úr um hver beri ábyrgð á að greiða skemmdir sem komi til með að verða á íbúð E á x. hæð D xx.

4. Að skorið verði úr um hvernig skipta beri kostnaði við að tengja ótengt niðurfall utanhúss á norðurhlið hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningsefnið varði kostnaðarskiptingu vegna endurnýjunar á skólplögnum sem séu framundan, lagfæringu á niðurfalli sem hafi verið aftengt og tengingu ótengds niðurfalls utanhúss norðanmegin. Við skoðun á lögnum að D xx í janúar 2015 hafi komið í ljós að þær væru ónýtar.

Vorið 2014 hafi skólplögn í íbúð C, annars gagnaðila, á x. hæð að D xxx sprungið. Þáverandi eigandi tveggja stærri eignarhluta að D xx og xxx sem álitsbeiðandi og B, annar gagnaðila, hafi keypt af, var F. C og F hafi ráðist í endurnýjun á skólplögnum á D xxx án þess að hafa tilkynnt E, eiganda að 17,39% hluta í fjöleignarhúsinu, um það. Við þær framkvæmdir hafi C, í samráði við pípulagningarmeistara, ákveðið að aftengja niðurfall í kjallara að D xx þar sem þvottahús, geymsla og mælagrind séu staðsett. Óásættanlegt sé að niðurföll séu aftengd í kjallara þar sem þrýstiloki gæti gefið sig eða rör farið í sundur.

Í október 2014 hafi álitsbeiðandi og B keypt hvort um sig 34,79% eignarhlut í húsinu af F. Fljótlega hafi komið í ljós að skólplagnir hafi verið í ólagi í D xx. Við sölu hafi seljandi neitað að gefa upplýsingar um húsið á þeirri forsendu að þeir hafi eignast húsið í skuldaskilum. Álitsbeiðandi hafi fundið söluauglýsingu á netinu frá árinu 2007 þar sem fram hafi komið að skólp- og vatnslagnir hafi verið endurnýjaðar. Við nánari skoðun í janúar 2015 hafi komið í ljós að svo væri ekki. Álitsbeiðandi hafi þá leitað til O sem hafi tjáð henni að kostnaðarskipting á lagfæringu skólplagna færi eftir eignarprósentu í fjöleignarhúsinu.

Fimm húsfundir hafi verið haldnir vegna málsins auk fundar með lögmanni O í september. Á síðasti fundi, dags. 15. október, hafi C tilkynnt að hann hygðist senda öllum íbúum hússins reikning vegna aftengingar niðurfalls, sem hann einn hafi tekið ákvörðun um að framkvæma og án þess að hafa rætt við aðra eigendur hússins. C hafi sagst hafa tekið þátt í kostnaði hans megin í húsinu en hafi ekki getað lagt fram reikninga því til staðfestingar. Á fundinum hafi gagnaðilar alfarið hafnað öllum afskiptum af framkvæmd og greiðslu fyrir skólplagnir, lagfæringu á niðurfalli sem hafi verið aftengd og tengingu ótengds niðurfalls utanhúss norðanmegin.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að húsfundargerð sem hafi fylgt með álitsbeiðni hafi að þeirra mati ekki verið í samræmi við það sem fram hafi farið á fundinum þar sem húsfundargerðin hafi verið rituð með hag eiganda að D xx að leiðarljósi. Fundargerðin hafi jafnframt verið skrifuð eftir fundinn og einungis af eigendum að D xx án nokkurs samráðs við eigendur að D xxx. Þegar B hafi verið fenginn til að skrifa undir fundargerðina hafi hann ekki treyst sér til þess að muna til hlítar allt sem fram hafi farið á fundinum, auk þess sem hann hafi greint frá því að fleiri mikilvæg atriði hefðu komið fram á fundinum hafi eigendur að D xx ekki slitið honum. Af þessum sökum hafi B þótt það eðlileg framvinda að halda annan húsfund þar sem farið yrði yfir málin.

Árið 2014 hafi vatnslagnir sprungið á D xxx og hafi verið fengnir pípulagningarmeistarar til að mynda lagnirnar. Hafi niðurstaðan verið sú að skólplögnin væri orðin gömul og því orðið tímabært að skipta henni út ásamt vatnslögnunum. Þar sem lagnir hafi sprungið hafi eigendur að D xxx þurft að bregðast tafarlaust við til þess að forða eignum sínum frá frekara tjóni. Þar sem ekkert hafi bent til annars en að lagnirnar væru í séreign eiganda að D xxx og þar sem vatns- og hitaveituinntök séu sér fyrir D xx annars vegar og D xxx hins vegar, þá hafi eigendur að D xxx aldrei haldið öðru fram en að sú framkvæmd sem þeir hafi farið í hafi alfarið átt að vera kostuð af þeim.

C hafi fundað með forsvarsmönnum G og H, sem sé móðurfélag F sem hafi átt báðar íbúðir á efri hæðum D xxx og xxx. Eftir fundinn hafi verið ákveðið að C og G myndu ráðast í framkvæmdir og skipta um lagnir á efri og neðri hæð D xxx. E, eiganda neðri hæðar D xx, hafi jafnframt verið tilkynnt um þessar framkvæmdir en hún hafi sagst þurfa að bíða með framkvæmdir á D xx því hún hefði ekki fjárhagslega efni á neinum framkvæmdum.

Í kjölfarið hafi verið ráðist í miklar framkvæmdir á D xxx þar sem skipt hafi verið um skólp- og vatnslagnir. Þar sem lagnir í húsinu hafi ekki verið taldar sameiginlegar á milli D xx og xxx, hafi eigendur D xxx borið allan kostnað af framkvæmdunum.

B hafi keypt íbúð sína af G í október 2014 en ekki af F líkt og fram komi í álitsbeiðni. Í söluyfirliti hafi komið fram að seljandi hafi eignast fasteignina í skuldaskilum og hafi aldrei haft afnot af henni. B hafi því skoðað íbúðina ákaflega vel og spurt seljanda hvaða framkvæmdir hafi átt sér stað. Honum hafi verið tjáð að skólp hafi farið í sundur á D xxx og að eigendur hafi verið nýbúnir að skipta því út og allar lagnir því nýjar í hans hluta hússins. Auk þess hafi eigendur að D xxx látið tengja niðurföll við þakrennur við þann húshluta þar sem þeirra íbúðir standa. Þetta hafi þeim þótt eðlileg framvinda þar sem þeir hafi getað nýtt til þess tæki og þekkingu sem hafi verið á staðnum í tengslum við skólpframkvæmdir og kostnaður hafi því orðið lægri en ef þeir hefði þurft að kalla annan verktaka til síðar til þess að tengja þakrennur við niðurföll.

Gagnaðilar taki það sérstaklega fram að þeir hafi fengið upplýsingar um það frá álitsbeiðanda og forsvarsaðilum H, eiganda F, að álitsbeiðandi hafi fengið afslátt af kaupverði sínu vegna yfirvofandi skólpframkvæmda á D xx. Álitsbeiðandi hafi haft öll tækifæri til þess að kynna sér eignina og sögu hennar áður en hún hafi keypt eignina. Gagnaðilar furði sig á að álitsbeiðandi hafi ekki haft vitneksju um ástand skólplagna og sögu þar að lútandi á D xx þegar álitsbeiðandi hafi keypt eignina.

Álitsbeiðandi fullyrði að staðfest sé að lagnir í geymslum og þvottahúsum á D xx og xxx tengist og séu sameiginlegar. Gagnaðilar hafi miklar efasemdir um að þessi staðhæfing sé rétt og til að fá úr þessu skorið hafi gagnaðilar beðið eigendur að D xx um leyfi til þess að láta mynda umrædda lögn. Þau hafi á hinn bóginn neitað þeim um það. I hafi heldur ekki fengið leyfi til að mynda og setja litaprufu í niðurfall í kjallara D xx en eftir að hafa skoðað myndir frá janúar 2015 staðfesti I að engar tengingar séu á skólpi milli D xx og xxx.

Þá hafni gagnaðilar því að C hafi látið aftengja niðurfall í kjallara á D xx. Í framkvæmdunum hafi aðeins verið unnið að endurnýjun á lögnum á D xxx. Gagnaðilar ítreka að niðurfall í kjallara D xx tengist ekki niðurfalli í kjallara D xxx en niðurföll í D xxx virka og eru tengd. Myndband af skólplögnum D xxx sýni það þegar sett sé litaprufa í niðurfallið að hún skili sér og komi inn á nýju skólplögn D xxx í brunni.

Gagnaðilar hafi ekki lagt fram reikninga vegna skólpframkvæmda sem fram hafi farið á D xxx. Slíkt hafi meðal annars ekki verið gert þar sem gagnaðilar hafi ekki talið sig skylduga til þess að leggja fram slíka reikninga þar sem um hafi verið að ræða vinnu á þeirra séreign. Einnig hafi C unnið hluta af framkvæmdunum sjálfur og undir handleiðslu pípulagningarmeistara sem að verkinu hafi komið. Þá hafi verðlag að öllum líkindum hækkað vegna sambærilegra framkvæmda og vilja gagnaðilar því, í staðinn fyrir að leggja fram kvittanir vegna framkvæmdanna sem fram fóru árið 2014, láta gera verðmat á framkvæmdinni hjá til þess hæfum matsaðila.

Meðan á skólpframkvæmdum hafi staðið á D xxx hafi C ítrekað spurt eigendur að D xx hvort þeir vildu ekki nýta tækifærið og skipta um skólp hjá sér. E hafi tjáð þeim að hún hefði ekki átt efni á því og ekki hafi verið áhugi hjá eiganda efri hæðar D xx. Eigendur D xxx hafi því lokið framkvæmdunum vegna skólpviðgerða án frekari aðkomu eiganda að D xxx. Við eftirgrenslan gagnaðila hjá N hafi komið fram að engar lagnateikningar séu til af húsnæðinu. Hafi starfsmaður O bent þeim á að í slíkum tilfellum þyrfti að afla álits fagaðila á því hvort lagnir væru sameiginlegar í húsnæðinu. Gagnaðilar hafi því haft samband við J sem hafi framkvæmt skólpviðgerðir á D xxx árið 2014. Álit pípulagningarmeistara fyrirtækisins hafi verið að um algjörlega aðskilin lagnakerfi sé að ræða. Gagnaðilar hafi haft samband við fleiri fagaðila sem könnuðust ekki við að lagnakerfi væru sameiginleg í sambærilegum húsum í hverfinu. Gagnaðilar hafi því ekki talið sig skylduga til að greiða vegna skólpframkvæmda á D xx enda alfarið séreign álitsbeiðanda.

Ef niðurstaða kærunefndar sé sú að gagnaðilar skuli taka þátt í kostnaði vegna skólpframkvæmdanna þyki gagnaðilum eðlilegt að kostnaður við skólpframkvæmdir á D xxx árið 2014 myndi leggjast við kostnað vegna skólpframkvæmda á D xx og heildarkostnaður síðan deilast milli aðila eftir eignarhlutum.

Eigendur að D xxx hafi látið tengja tvö af þremur niðurföllum við þakrennur og þar sem eigendur að D xx hafi ekki sýnt neinn áhuga á því að fara í framkvæmdir hafi gagnaðilar talið sanngjarnt að leyfa eigendum að D xx að sjá um tengingu við niðurfall á síðustu þakrennunni á sinn kostnað. Gagnaðilar vilji fá álit kærunefndar um hvort að undantekning 5. mgr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga eigi við í þessu tilfelli.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að samkvæmt eignaskiptasamningi sé um að ræða eitt hús, sameiginlegt frárennsliskerfi enda lagnakerfið hannað sem ein heild og hlutar þess starfi ekki sjálfstætt.

C sé eini núverandi eigandi hússins sem hafi tekið þátt í kostnaði af skólpframkvæmdum á D xxx. Fullyrðing C um að hafa boðið E að taka þátt í skólpframkvæmdum séu með öllu ósannar því aldrei hafi verið rætt við E eða boðað til húsfundar varðandi framkvæmdirnar og megi því ætla að aldrei hafi staðið til að endurnýja skólp í öllu húsinu.

Eigendur að D xx hafi fengið til sín pípulagningarmeistara til að líta á myndatökur af lögninni. Hans álit hafi verið að lagnakerfið í húsinu teldist sameiginlegt.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi vísað til máls kærunefndar húsamála nr. 53/1995. Gagnaðilar telja málið gefa góða mynd af þeim grundvallarmismun sem sé á milli þeirrar fasteigna að K x og xx og D xx–xxx. Í viðkomandi máli hafi mátt lesa að ein stofnlögn liggi undir báðum húshlutum en slík sé ekki raunin á D xx–xxx líkt og gagnaðilar hafi fært rök fyrir. Í gögnum frá álitsbeiðanda megi sjá rissu, grunnmynd frá M, sem álitsbeiðendur hafi væntanlega teiknað ofan á. Á þessari rissu hafi gætt nokkurar ónákvæmni þar sem hinir tveir stofnar lagnakerfisins sem mætist úti á lóð komi ekki nægilega vel fram. Þó megi sjá að álitsbeiðandi ýji að tveimur stofnlögnum. Gagnaðilar hafi einnig fengið afrit af sömu grunnmynd frá M sem ekki var búið að teikna inn á. Helsti galli rissunarr sé augljóslega að ekki komi nógu vel fram að frárennslikerfið hafi ekki verið hannað sem ein heild, heldur sé lagnakerfið hannað þannig að einstakir hlutar þess geti starfað sjálfstætt. Auk þess vilji gagnaðilar að það komi skýrt fram að hita- og kaldavatnsinntök séu alveg sér fyrir hvorn húshluta og komi inn í þvottahúsum þeirra.

Fram kemur að B hafi haft samband við L, en fyrirtækið hafi myndað skólplagnir á D xx og séu myndirnar hluti af gögnum sem álitsbeiðandi leggji fram. Í símtalinu hafi B spurt hvort það væri álit L að lagnirnar væru sameiginlegar. L kvaðst ekki getað svarað því í skyndi en hafi þó bent B á að um miðjan nóvember hafi hann myndað skólplagnir á D xxxx sem sé húsið við hliðina á D xx–xxx. Hafi það verið hans álit að ekki hafi verið um sameiginlegar lagnir að ræða þar og þar sem svo væri hafi hann talið ólíklegt að þær væru sameiginlegar á D xx–xxx.

Í athugasemdunum er frekari umfjöllum um ágreining aðila sem ekki þykir ástæða til að rekja sérstaklega.

III. Forsendur

Ágreiningur aðila snýst aðallega um hvort gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á skólplögnum og lagfæringu á niðurfalli á D xx.

Af greinargerð gagnaðila má ráða að ágreiningur sé um það hvort skólp- og vatnslagnir á D xx teljist til séreignar og kostnaður við endurnýjun á þeim teljist sérkostnaður álitsbeiðanda eða hvort umræddar lagnir séu í sameign og kostnaður vegna þeirra sé sameiginlegur allra eigenda hússins sem skuli skiptast á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Í 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér sé um meginreglu að ræða. Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna sem ber að skýra þröngt. Í 7. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 segir að til séreignar teljist lagnir og tilfæringar, hverju nafni sem þær nefnast og hvar sem þær eru, sem eingöngu þjóna þörfum viðkomandi séreignar.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd hefur í fjölda álitsgerða, þar sem ágreiningsefni þetta hefur komið til skoðunar, túlkað ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Almennt hefur kærunefnd litið svo á að lagnir teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga, þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna sameiginlegra lagna skipt eftir hlutfallstölu eignarhluta. Þá skiptist kostnaður við að lagfæra skemmdir vegna tjóns sem lagnir hafa valdið á milli eigenda eftir hlutfallstölu eignarhluta.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að umræddar lagnir teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið enda óumdeilt að D xx–xxx telst eitt hús í skilningi laganna. Skal kostnaði við framkvæmdina því skipt eftir hlutfallstölum eignarhluta hússins sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Þá skal kostnaður vegna tengingar niðurfalls utanhúss á norðurhlið hússins jafnframt skipt eftir hlutfallstölum eignarhluta hússins með sömu rökum.

Gagnaðili krefst þess að skorið verði úr um hvernig skipta beri kostnaði vegna endurnýjunar á skólplögn, lagfæringar á niðurfalli og tengingar ótengds niðurfalls á D xx og hvaða áhrif fyrri skólpframkvæmdir á vegum annars gagnaðila hafi á þá skiptingu. Gagnaðilar byggja á því með vísan til 5. mgr. 46. gr. laga um fjöleignarhús að kostnaður við framkvæmdir á frárennslislögnum á D xxx árið 2014 skuli leggjast við kostnað vegna framkvæmda á D xx og heildarkostnaður síðan deilast milli aðila eftir eignarhlutum.

Í 46. gr. laga nr. 26/1994 er mælt fyrir um frávik frá reglum 45. gr. sömu laga um kostnaðarskiptingu. Ákvæði 46. gr. laga nr. 26/1994 hefur aðeins að geyma tvær heimildir til frávika, þ.e. annars vegar þegar hagnýting séreignar, breyting á hagnýtingu séreignar eða búnaður í séreign hefur í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld og hins vegar þegar um er að ræða hús sem hefur að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar. Ljóst er að hvorug heimildin getur átt við um þær deilur sem hér um ræðir. Það er því álit kærunefndar að ekki sé tilefni til að víkja frá hefðbundinni kostnaðarskiptingu skv. A-lið 1. mgr. 45. gr. laganna.

Ljóst er að alla jafna sé ekki fyrir því lagastoð að kostnaður einstakra sameigenda eða hluta þeirra við eldri framkvæmdir hafi áhrif á greiðsluskyldu við síðar tilkomnar framkvæmdir. Sanngirnissjónarmið mæli þó með því að tekið sé tillit til þessa enda leiði sú framkvæmd til þess að lækka kostnað við verkið nú. Hefur kærunefnd staðfest það í fjölda álita.

Álitsbeiðandi heldur því fram að C, annar gagnaðila, hafi ákveðið að aftengja niðurfall í kjallara að D xx og að hann hafi á húsfundi þann 15. október sl. tilkynnt að hann hygðist senda öllum íbúum hússins reikning vegna þessa. Gagnaðili hafnar því að hafa aftengt niðurfallið. Kærunefnd telur að ekki sé sannað í málinu að gagnaðili hafi aftengt niðurfall í kjallaranum. Í húsfundargerð frá húsfundinum þann 15. október, sem álitsbeiðendur lögðu fram, kemur ekkert fram um umrædda tilkynningu gagnaðila.

Líkt og fram hefur komið þá skiptist kostnaður við að lagfæra skemmdir vegna tjóns sem lagnir hafa valdið á milli eigenda eftir hlutfallstölu eignarhluta. Bera allir eigendur fjöleignarhússins því ábyrgð á skemmdum sem koma til með að verða á íbúð 1. hæðar D xx vegna framkvæmdanna.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðilum beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á skólplögnum og lagfæringu á niðurfalli.

Reykjavík, 7. mars 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson