Mál nr. 47/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 47/2015
Bankaábyrgð: Ástand íbúðar. Málun íbúðar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 26. október 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. nóvember 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 17. nóvember 2015, og athugasemdir gagnaðila, dags. 24. nóvember 2015, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 1. febrúar 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 18. ágúst 2014, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða tímabundinn leigusamning sem álitsbeiðandi sagði upp á grundvelli ákvæðis þar um í samningi aðila. Ágreiningur er um hvort gagnaðila hafi verið heimilt að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda vegna skila á íbúðinni og hvort gagnaðila hafi verið heimilt að byggja rétt sinn á ákvæði leigusamnings aðila um að álitsbeiðandi skyldi mála íbúðina við skil á henni.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji að ekki hafi verið réttmætar forsendur fyrir því að gagnaðili hafi gengið að bankaábyrgð hans. Hann hafi gengið frá íbúðinni á fullnægjandi hátt við skil á henni. Hann hafi þar að auki fengið fagmann til þess að aðstoða sig við að mála íbúðina. Byggingarfulltrúi tók ekki út húsnæðið við upphaf leigutíma og getur álit hans á ástandi íbúðarinnar eftir að leigu lauk því ekki haft vægi. Að mati álitsbeiðanda hafi ástand íbúðarinnar við lok leigutíma verið ásættanlegt fyrir gagnaðila og í samræmi við leigusamning aðila. Því hafi gagnaðila ekki verið heimilt að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda.
Þar að auki hafi gagnaðila ekki verið heimilt að byggja rétt sinn á ákvæði leigusamnings aðila um að mála skyldi húsnæðið þar sem ekki var tekið fram í samningnum að leigan skyldi að sama skapi lækkuð um tiltekna fjárhæð, sbr. 4. mgr. 19. gr. og 22. gr. húsaleigulaga. Þessu til rökstuðnings vísar álitsbeiðandi til álits kærunefndar húsamála nr. 14/2013 sem og dóm Héraðsdóms Reykjaness frá 16. september 2010 í máli E-1129/2010. Samkvæmt dóminum fær slíkt ákvæði líkt og er í húsaleigusamningi aðila ekki staðist.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi sagt upp íbúðinni frá og með 31. ágúst 2015. Þegar álitsbeiðandi og sambýliskona hans hafi tekið íbúðina á leigu þá hafi þau sérstaklega tekið fram hversu ánægð þau væru með ástand íbúðarinnar; hún væri hrein og þrifaleg, nýmáluð og gólfin vel lökkuð. Þau hafi því ákveðið strax að leigja íbúðina. Því sé það ósatt sem sambýliskona álitsbeiðanda hafi haldið fram, að íbúðinni hafi verið illa viðhaldið, veggir útnegldir, íbúðin illa máluð, leki á baði og fleira. Gagnaðili hafi lagt fram myndir af íbúðinni sem hún kveður sýna vel í hversu góðu ástandi íbúðin var áður en álitsbeiðandi og sambýliskona hans hafi flutt inn. Í byrjun ágúst 2015 hafi gagnaðili skoðað íbúðina og séð að það hefði verið slæm umgengni þar og að álitsbeiðandi og sambýliskona hans þyrftu að laga ýmislegt áður en þau myndu skila íbúðinni af sér. Gagnaðili hafi tilkynnt þeim að þau myndu þurfa að skrúfu- og naglhreinsa alla veggi, sparsla og pússa og að mjög líklega yrðu þau að mála alla veggi, sem og að skipta út öðrum hlutum sem þau hafi skemmt. Gagnaðili hafi lagt mikla áherslu á að hún myndi fá eignina í sama ástandi og hún var við upphaf útleigu.
Álitsbeiðandi hafi ekki skilað af sér íbúðinni fyrr en um kvöldið þann 31. ágúst. Gagnaðili hafi þó ekki getað tekið út íbúðina þá vegna þess hve skuggsýnt var orðið. Eftir að álitsbeiðendur fóru úr íbúðinni hafi gagnaðili séð hversu illa hún var farin; það hefðu verið skemmdir, mygla og óhreinindi í íbúðinni. Gagnaðili hafi tekið myndir af íbúðinni daginn eftir, þann 1. september, og svo fengið byggingarfulltrúa til að skoða íbúðina vegna þess hversu slæmt ástandið var. Hún hafi þurft að láta byggingarfulltrúa fá myndir af íbúðinni fyrir útleigu ásamt yfirliti yfir kostnað við viðgerðir og þrif á íbúðinni. Auk byggingarfulltrúans hafi viðurkenndur málarameistari verið viðstaddur skoðun íbúðarinnar. Hún hafi fengið málarameistara til að gera kostnaðaráætlun fyrir málningarvinnuna sem og að gera kostnaðaráætlun fyrir aðra liði og hafi byggingarfulltrúinn stimplað og kvittað á þessar kostnaðaráætlanir. Auk þess hafi byggingarfulltrúinn talið að skemmdirnar, óhreinindin og myglan væru langt umfram það sem ætti að vera eftir eðlilega notkun og búsetu í íbúðinni. Gagnaðili hafi svo haft samband við banka þar sem bankaábyrgð álitsbeiðanda var og fengið bankaábyrgðina greidda eftir að hafa skilað inn umsókn um það ásamt myndum af ástandi íbúðarinnar.
Það hafi tekið gagnaðila um einn og hálfan mánuð að gera íbúðina aftur íbúðarhæfa. Kostnaðaráætlunin hafi hljóðað upp á 670.000 krónur, en ábyrgðartryggingin hafi aðeins verið 250.000 krónur.
Í greinargerð sinni fer gagnaðili ítarlega í gegnum allt það sem hún telur að hafi verið skemmt, myglað og óhreint, auk þess að leggja fram myndir af þessum hlutum. Gagnaðili telur að íbúðin hafi verið illa máluð og öll vinnubrögð við málningarvinnu hafi verið slæm, m.a. hafi að öllum líkindum verið notuð ódýr málning og málning sem sé alveg mött. Þá hafi íbúðin ekki verið nægjanlega vel þrifin og öll umgengni um íbúðina virst hafa verið slæm. Þá hafi ýmsir hlutir skemmst á meðan álitsbeiðandi hafi haft íbúðina á leigu, rispur verið á gólfi og ekki verið skipt um ónýtar ljósaperur. Þar að auki hafi verið mygla í sumum gluggum íbúðarinnar.
Vegna þessa telur gagnaðili sig hafa verið í fullum rétti til þess að óska eftir því að fá greidda ábyrgðartryggingu álitsbeiðanda, skv. 63. gr. húsaleigulaga, vegna slæmrar umgengni og skemmda.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að ekki hafi verið tekið fram í leigusamningnum hvernig málningu ætti að nota. Þegar hann og sambýliskona hans hafi tekið við íbúðinni hafi hún öll verið út negld. Þau hafi ekki vitað að það væri komin mygla í glugga á snyrtingu hússins. Þau hafi kynnt sér hvað það myndi kosta að skipta um allt plast í baðinnréttingunni, líkt og gagnaðili hafi krafist. Þau hafi fengið upplýsingar hjá plastviðgerðarmanni um að plastið, sem væri hátt í 20 ára gamalt, væri komið á tíma og eðlilegt að það yrði endurnýjað þar sem það verður viðkvæmara með tímanum. Því telur álitsbeiðandi að um eðlilegt slit sé að ræða á innréttingunni og hafi því ekki átt að bæta gagnaðila það. Að mati álitsbeiðanda hafi ekki þurft að endurnýja gardínur íbúðarinnar. Hann og sambýliskona hans hafi verið með tvö lítil börn og verið mikið heima með þau. Því hafi verið mikil notkun á íbúðinni og öllu sem henni fylgdi, t.d. eldavélinni. Eldavélin hafi verið notuð nánast á hverjum degi og oft tvisvar á dag, hún hafi ekki passað inn í innréttinguna þannig það hafi gert þeim erfitt að halda öllu hreinu þar í kring. Eldavélin hafi þar að auki verið mjög gömul og krafist mikils viðhalds.
Þar af leiðandi telur álitsbeiðandi að allt sem hafi verið talið upp af gagnaðila, hafi verið eðlilegt slit á íbúðinni. Íbúðinni hafi verið skilað nýþrifinni og nýmálaðri og þótt það hafi vantað örlítið upp á að þetta væri fullkomið hjá álitsbeiðanda og sambýliskonu hans, þá hafi íbúðin verið í sama ástandi og þegar þau hafi tekið við henni. Að mati þeirra séu það óraunhæfar kröfur að ætlast til að fá íbúðina í betra ástandi en þegar þau tóku við henni.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að það sé rangt hjá álitsbeiðanda að það hafi verið lélegt viðhald á íbúðinni, áður en álitsbeiðandi hafi tekið við henni. Hafnar gagnaðili því alfarið að skemmdir í íbúðinni séu vegna eðlilegs slits, enda sé fjölmargt sem hafi skemmst á þeim 16 mánuðum sem álitsbeiðandi hafi leigt íbúðina, hlutir sem ekki hafi séð neitt á í íbúðinni fyrir þann tíma.
Engar athugasemdir hafi komið fram af hálfu álitsbeiðanda eða sambýliskonu hans um að þeim bæri ekki að mála íbúðina fyrir skil, enda komi það skýrt fram í húsaleigusamningnum. Þar að auki hafi öll málningarvinnan verið léleg og hafi málarameistari og byggingarfulltrúi vottað það. Að mati gagnaðila er það rangt að álitsbeiðandi telji að ástand íbúðarinnar hafi verið vegna eðlilegs slits. Það standist ekki 63. gr. húsaleigulaga, um skil leiguhúsnæðis, þar sem kveðið sé á um að leigjanda beri að skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi jafnframt óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem leigjanda eru sannanlega óviðkomandi.
Álitsbeiðandi hafi tilkynnt gagnaðila í byrjun ágúst 2015 að ef eitthvað þyrfti að gera fyrir íbúðina eftir að henni væri skilað, þá gæti gagnaðili tekið það af ábyrgðartryggingunni. Gagnaðili telur, samkvæmt þeim myndum sem hún hafi lagt fram, að ljóst sé að íbúðin hafi verið í slæmu ástandi þegar henni var skilað. Þær fullyrðingar álitsbeiðanda að íbúðin hafi verið illa máluð og veggir útnegldir í upphafi leigu eigi ekki við nein rök að styðjast og vísar gagnaðili til myndanna sem hún hafi lagt fyrir í málinu.
Gagnaðili hafnar því að þær lagfæringar sem gera þurfti á íbúðinni teljist til viðhalds sem eigi að falla á hana sem leigusala þar sem um var að ræða skemmdir og slæma umgengni álitsbeiðanda. Byggingarfulltrúi hafi komið sem hlutlaus aðili til að skoða íbúðina að beiðni beggja aðila. Á grundvelli mats byggingarfulltrúans hafi banki samþykkt kröfu gagnaðila um útborgun bankaábyrgðar. Þegar íbúðinni var skilað að kvöldi 31. ágúst 2015 var orðið skuggsýnt og álitsbeiðandi og sambýliskona hans orðin mjög þreytt. Því hafi gagnaðili áskilið sér rétt til þess að meta íbúðina daginn eftir. Hún hafi því ekki samþykkt ástand íbúðarinnar um leið og henni var skilað þann 31. ágúst 2015.
III. Forsendur
Álitsbeiðandi krefst staðfestingar á því að gagnaðila hafi verið óheimilt að fá greidda út bankaábyrgð sem álitsbeiðandi hafði lagði fram vegna hugsanlegra skemmda á húsnæðinu á leigutíma.
Álitsbeiðandi hafnar þessu og byggir það á því að hann og sambýliskona hans hafi skilað af sér íbúðinni á fullnægjandi hátt og að allt sem hafi rýrnað í íbúðinni hafi verið vegna eðlilegs slits, að því undanskildu að þau hafi ekki tekið eftir myglu í glugga hússins. Þar að auki hafi þeim ekki borið skylda til þess að mála íbúðina fyrir skil þar sem ákvæðið um að þau skyldu mála íbúðina hafi verið ógilt. Í 5. gr. húsaleigusamningsins er m.a. fjallað um skil húsnæðis. Þar segir að í lok leigutíma skuli leigjandi á sinn kostnað lagfæra öll göt á veggjum og skila íbúðinni nýmálaðri í samráði við leigjanda. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Samkvæmt 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skal leigusali jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúk, teppi og önnur gólfefni með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Samkvæmt 22. gr. laganna er heimilt í leigusamningum um íbúðarhúsnæði að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt kafla laganna um viðhald leiguhúsnæðis, enda eigi leigugjaldið að lækka að sama skapi. Í slíkum tilvikum skal þess nákvæmlega getið í leigusamningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær. Í greinargerð með 22. gr. húsaleigulaga segir að heimilt sé að semja sérstaklega um að leigjandi taki á sig auknar viðhaldsskyldur gegn afslætti á leigugjaldi. Í leigusamningi aðila kemur fram að leigjandi taki á sig auknar viðhaldsskyldur með vísan til 22. gr. húsaleigulaga. Á hinn bóginn kemur þar ekki fram að álitsbeiðanda sé veittur afsláttur af leiguverði af þeim sökum eins og áskilið er í umræddri grein. Það er því álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að láta álitsbeiðanda greiða fyrir málun íbúðarinnar. Því hafi ekki verið heimilt að krefjast greiðslu úr bankaábyrgð álitsbeiðanda vegna þess.
Í málinu hafa verið lagðar fram myndir sem gagnaðili tók af íbúðinni áður en hún var leigð út og myndir sem hún tók daginn eftir að henni var skilað sem sýna eigi að ástandi íbúðarinnar hafi verið áfátt við skil. Ýmsir hlutir í íbúðinni hafi verið brotnir, ýmis rýrnun hafi orðið á innréttingum og húsmunum íbúðarinnar og hún ekki nægilega vel þrifin. Þá liggur fyrir í málinu kostnaðaráætlun byggingarfulltrúa vegna tjóns á íbúðinni. Þrátt fyrir að gagnaðili hafi lagt fram myndir sem eru teknar af íbúðinni við upphaf leigutíma, þá sýna þær, að mati kærunefndarinnar, ekki með fullnægjandi hætti fram á að tjón hafi orðið á íbúðinni af völdum leigjanda að undanskildum eftirtöldum atriðum sem voru í ólagi: Baðþil, plexigler undir og yfir ljósi í baðvasksinnréttingu, hangandi eldhúsljós, rimlar eða myrkvunargluggatjöld, sbr. mat byggingarfulltrúa að upphæð 119.247 krónur.
Af gögnum málsins má sjá að álitsbeiðandi hafi ekki þrifið baðherbergi, eldhús og svalir á fullnægjandi hátt. Hefur byggingarfulltrúi metið kostnað vegna þessara liða á 22.000 krónur. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það mat kærunefndarinnar að gagnaðila hafi verið heimilt að ganga að tryggingu álitsbeiðanda sem nemi 141.247 krónum.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið heimilt að ganga að bankaábyrgð álitsbeiðanda, sem nemi 141.247 krónum.
Reykjavík, 10. febrúar 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson