Mál nr. 49/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 49/2015

Ónæði vegna hávaða

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 21. nóvember 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. desember 2015, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. desember 2015, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. mars 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls sjö íbúðir. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að bæta úr gólfefnum í íbúð sinni til að hávaði berist síður niður í íbúð álitsbeiðanda.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að bæta úr gólfefni á íbúð sinni.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi sé ítrekað vakinn upp um miðjar nætur vegna hávaða sem berist frá íbúð gagnaðila. Hávaðinn felist í því að gengið sé um á harðbotna skóm sem veldur miklu ónæði. Álitsbeiðandi sé búinn að senda marga tölvupósta til gagnaðila og kvarta undan hávaðanum en hafi ekki fengið nein svör. Álitsbeiðandi vilji vita hvort gagnaðila sé skylt að vera með hljóðeinangrandi undirlegg undir gólfefnum þar sem honum skilst að í íbúð gagnaðila séu öll gólf flísalögð. Hann vilji fá að vita hvort það sé leyfilegt í blokk.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi og eiginkona hans hafi frá því í janúar 2014 ítrekað verið í sambandi við gagnaðila vegna leigjandans sem búi í íbúð gagnaðila. Álitsbeiðandi sé eini íbúinn í stigaganginum sem hafi gert athugasemdir við leigjandann að fyrra bragði en athugasemdir hafi einnig komið frá öðrum íbúa þegar eftir þeim hafi verið leitað eða eftir að álitsbeiðandi hafi beðið viðkomandi um að hafa samband við gagnaðila. Athugasemdir framan af hafi aðallega verið um hundahald án leyfis og dót í sameign en eftir að málin hafi leysts með hundinn hafi tilkynningarnar snúist um ónæði af umgangi um kvöld og nætur.

Varðandi truflanir vegna hávaða þá standi orð gegn orði og ásakanir á báða bóga. Leigjandinn hafi kvartað undan áreiti af hendi nágranna af ýmsum toga sem sendi gagnaðila athugasemdir um hana auk þess sem hún hafi grun um að álitsbeiðandi sé valdur að skemmdarverkum á bílnum hennar. Leigjandinn hafi einnig tilkynnt að álitsbeiðandi hafi hrint henni niður stigann þegar hún hafi verið að ræða við hann um meintan hávaða frá henni.

Eins og málin standi í dag þá sé nokkuð ljóst að erfitt sé og jafnvel útilokað að koma á sáttum og friði í húsinu. Því hafi verið rætt við starfsmenn Þjónustumiðstöðvar, þ.e. húsnæðisfulltrúa, og ráðgjafa leigjandans um þá lausn mála að leigjanda gagnaðila verði úthlutað annarri íbúð. Gagnaðili hafi ekki heimild til að flytja leigjendur á milli íbúða. Þá hafi gagnaðili látið athuga hvaða gólfefni séu á íbúðinni. Það reyndust vera hefðbundnir gólfdúkar, linoleum með hljóðeinagrandi undirlagi, á öllu nema stofu. Þar séu flísar og þannig hafi það verið þegar gagnaðili keypti íbúðina. Kannski megi laga það og skipta yfir í dúk.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að hann hafi aldrei heyrt um að sett sé hljóðeinangrandi efni undir gólfdúka og að þeir séu ávallt límdir beint á steininn. Þar af leiðandi glymur hátt í íbúð fyrir neðan, sérstaklega þegar gengið sé um á harðbotna skóm alla nóttina. Þá hafi álitsbeiðandi reynt að selja íbúðina í hálft ár en þeir sem hafi komið að skoða hana hætt við útaf hávaðanum og sóðaskapnum í sameign.

III. Forsendur

Ágreiningur er milli aðila vegna meints ónæðis frá leigjanda gagnaðila. Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á að gagnaðila beri að bæta úr gólfefnum á íbúð sinni til að hávaði berist ekki niður í íbúð álitsbeiðanda.

Í 74. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um húsreglur, hvernig þær skuli settar og hvaða fyrirmæli þær skuli hafa að geyma. Húsreglur skulu þannig fjalla um hagnýtingu séreignar að því marki sem lögin leyfa, meðal annars ákvæði um sambýlishætti. Í 3. mgr. þeirrar lagagreinar eru í sjö töluliðum tilgreind atriði sem húsreglur skulu meðal annars fjalla um. Í 7. tölul. kemur fram að í húsreglum skuli fjallað um bann við röskun á svefnfriði í húsinu, a.m.k. frá miðnætti til kl. sjö að morgni, sem og undanþágur frá því banni. Ljóst er að í reglum þessum felast takmarkanir á hagnýtingarrétti eiganda, bæði á séreign og sameign, sem leiðir af búsetu í fjölbýlishúsi og almennum reglum nábýlisréttar, sbr. einnig 3. mgr. 57. gr. laganna.

Samkvæmt 26. gr. laga um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er eiganda skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við og að haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum.

Það er hlutverk kærunefndar að skera úr um deilur eigenda er lúta að ágreiningi um réttindi og skyldur á grundvelli fjöleignarhúsalaga. Í málinu er á hinn bóginn gerð krafa um að gagnaðila sé skylt að bæta úr gólfefnum til að fyrirbyggja að hávaði berist ekki niður í íbúð álitsbeiðanda. Á þessu stigi liggur ekki ljóst fyrir hvort ónæði sem álitsbeiðandi telur sig verða fyrir af þessum sökum stafi af umgengnisháttum leigjanda gagnaðila eða hvort hljóðeinangrun hússins sé ábótavant. Til að leggja mat á þetta telur kærunefnd þörf á áliti sérfróðs aðila. Þar sem ekki liggur fyrir mat fagaðila á því að nauðsynlegt sé skipta um gólfefni á íbúð gagnaðila til að koma í veg fyrir hávaða er ekki unnt að fallast á kröfur álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Kröfu álitsbeiðanda, um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að bæta úr gólfefni á íbúð sinni, er hafnað.

Reykjavík, 14. mars 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson