Mál nr. 54/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 54/2015

Lögmæti húsfunda.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. desember 2015, beindi B, forráðamaður A ehf., f.h. félagsins, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, en greinargerð barst ekki frá gagnaðilum.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 25. maí 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á þriðju hæð hússins í norðurhluta en gagnaðilar eru annars vegar eigendur íbúðar á 2. hæð hússins í norðurhluta og hins vegar íbúðar á 2.–3. hæð í suðurhluta. Ágreiningur er um lögmæti húsfundar sem haldinn var 10. september 2015.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að húsfundur sem var haldinn 10. september 2015 sé lögmætur.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi haldi því fram að fundurinn hafi verið löglegur og samþykktir fundarins séu skuldbindandi fyrir alla félagsmenn. Gagnaðilar haldi því fram að fundurinn hafi verið ólöglegur, a.m.k. til ákvörðunartöku, og gagnaðilar því ekki skuldbundnir af samþykktum fundarins. Gagnaðilar hafi talið að boðun fundarins hafi verið óljós og aldrei hafi komið staðfesting á tíma eftir að eigendur hafi skýrt frá því hvort þeir kæmust eða ekki. Fundargerð fundarins hafi borist mánuði eftir fund og ekki liggi fyrir hvers vegna hún hafi ekki borist fyrr. Ekki hafi fundist svör frá fundarritara um ástæður seinkunar. Þá gæti fundurinn ekki talist löglegur, a.m.k. ekki til ákvarðana, þar sem að ekki hafi legið fyrir fundinum formlegt skriflegt umboð frá öðrum gagnaðila sem heimilaði F að sitja fundinn. Álitsbeiðandi telji að þær ástæður sem gagnaðilar nefni hafi engin áhrif á lögmæti fundarins. Fundarboðið hafi verið skýrt og boðað hafi verið til fundarins með lágmarks fyrirvara. Í fundarboðinu hafi komið fram að boðað væri til almenns húsfundar, hvenær og hvar fundurinn færi fram, mál fundarins hafi verið upptalin og tillögur skýrar. Ekki hafi skipt máli að fundargerðin hafi verið send til félagsmanna mánuði eftir fundinn. Fundurinn hafi verið löglegur og fundargerðin undirrituð af þeim sem voru á fundinum. Fundarstjóra hafi því ekki borið skylda til að senda fundargerðina til félagsmanna en hann hafi hins vegar gert það þegar framkvæmdir áttu að hefjast til að upplýsa eigendur.

Ekki hafi verið nauðsynlegt að skriflegt tilboð í framkvæmdir lægi fyrir á fundinum til þess að veita einum félagsmanni heimild til að láta framkvæma nauðsynlegt og aðkallandi viðhald á sameign.

Fundarstjóri hafi ekki gert athugasemdir við að F hafi komið á fundinn í umboði gagnaðila án skriflegs umboðs, en hafi þó kallað eftir skriflegri staðfestingu frá gagnaðila eftir fundinn. Gagnaðili hafi staðfest skriflega að hafa beðið F að sitja fundinn fyrir sig. Það sé því enginn vafi á því að F hafi setið fundinn í umboði gagnaðila. Aftur á móti telji gagnaðili að þó að tæknilega séð hafi F ekki haft umboð á fundinum vegna vöntunar á skriflegu umboði, þá ógildi það ekki fundinn, heldur eingöngu umboð sem F hafði til að taka ákvarðanir á fundinum. Það breyti þó ekki niðurstöðu fundarins eða ógildi hann.

Upplýsingagjöf á fundinum hafi verið fullnægjandi og í fullu samræmi við raunveruleikann. Það hafi verið ljóst á fundi í september 2014, þar sem gagnaðilar hafi verið viðstaddir, að þak hafi verið í slæmu ásigkomulagi og komið að viðhaldi. Ekki hafi legið fyrir neinn ágreiningur um að ráðast þyrfti í viðgerð á þakinu. Ástæðan fyrir því að ekki hafi verið búið að laga þakið sé sú að eigendum 2. hæðar norðurhluta hafi verið falið í september 2014 að óska eftir tilboðum í þakviðgerðina en þau hafi ekki sinnt því. Það hafi einnig komið skýrt fram að álitsbeiðandi hafi haft umboð frá eigendum vinnustofu á 1. hæð og að G, eigandi verslunarrýmis á 1. hæð sem ekki hafi komið á fundinn, hafi ekki sett sig upp á móti nauðsynlegum framkvæmdum eins og þakviðgerðinni. Hann hafi ekki mótmælt því. Engar upplýsingar sem komi fram á fundinum eða í fundargerðinni séu rangar.

F hafi ekki undirritað fundargerðina. Á fundinum hafi verið samkomulag milli F og álitsbeiðanda, fundarstjóra sem einnig hafi verið ritari, að fundargerðin yrði hreinrituð og undirrituð í framhaldinu. Fundarstjóri hafi síðan sent F fundargerðina eins og talað hafi verið um en þegar F hafði ekki skilað fundargerðinni viku síðar hafi fundarstjóri kallað eftir henni. Fundarstjóri hafi þurft að bíða eftir fundargerðinni í um tvær vikur í viðbót og hafi sent F tvisvar áminningu á því tímabili. Álitsbeiðandi telur óeðlilegan drátt hafa verið á því að F undirritaði fundargerðina.

Álitsbeiðandi telur að húsfundurinn sé löglegur og að gagnaðilum beri að viðurkenna lögmæti fundarins og samþykktir hans.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi telur að húsfundur félagsins 10. september 2015 sé lögmætur og að samþykktir fundarins séu skuldbindandi fyrir alla félagsmenn. Fram kemur í álitsbeiðni að gagnaðilar haldi því fram að fundurinn hafi verið ólöglegur og að þær séu ekki skuldbundnar af samþykktum fundarins. Þær hafi talið að boðun fundarins hafi verið óljós og að F hafi ekki haft umboð frá öðrum gagnaðila til að sitja fundinn og því hafi hann ekki haft umboð til að samþykkja fundargerðina.

Af gögnum málsins verður ráðið að boð fyrir fund 10. september 2015 hafi verið sent til fundarmanna 6. september 2015. Í fundarboðuninni sé greint frá tíma og stað fundarins, frá þeim málum sem tekin verða fyrir og meginefni tillagna, sbr. 2. mgr. 60. gr. laga um fjöleignarhús. Telur kærunefnd því að umrædd fundarboðun hafi verið í samræmi við lög um fjöleignarhús.

Af gögnum málsins verður einnig ráðið að annar gagnaðila, hafi veitt F umboð til að koma fram fyrir hennar hönd á fundi húsfélagsins 10. september 2015. Þá skiptir ekki máli að umboðið hafi verið staðfest eftir húsfundinn enda kemur fram í 58. gr. laga um fjöleignarhús að rétt til fundarsetu hafi makar félagsmanna og að þeir geti farið með atkvæðisrétt fyrir félagsmenn á fundi án sérstaks umboðs. Telur kærunefnd því að F hafi mátt skrifa undir fundargerðina og teljist því samþykktir fundarins skuldbindandi gagnvart gagnaðila.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að fundur sem var haldinn 10. september 2015 sé lögmætur.

Reykjavík, 25. maí 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson