Mál nr. 55/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 55/2015

Lögmæti húsfunda.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. desember 2015, beindi B, forráðamaður A ehf., f.h. félagsins, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 29. desember 2015 lögð fyrir fundinn.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 25. maí 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á þriðju hæð hússins í norðurhluta en gagnaðili er eigandi íbúðar á annarri hæð hússins í norðurhluta. Ágreiningur er um lögmæti húsfundar 18. október 2015.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að húsfundur sem var haldinn 18. október 2015 sé ólögmætur.

Í álitsbeiðni kemur fram að boðað hafi verið til húsfundarins, sem haldinn var 18. október 2015, með einungis tveggja daga fyrirvara og að það sé ólöglegt. Álitsbeiðandi telji einnig að dagskrá fundarins hafi ekki verið í samræmi við lög. Í dagskrá fundarins hafi verið stjórnarkjör en það sé ólöglegt á almennum húsfundi. Með dagskrárliðum fundarins hafi engin greinargerð fylgt og engar tillögur tilgreindar. Tilgangur fundarins hafi því verið óljós. Fyrir fundinn hafi álitsbeiðandi gert athugasemd við fundarboðum og dagskrá fundarins. Gagnaðili hafi ekki tekið tillit til þeirra athugasemda og hélt fundinn.

Gagnaðili heldur því fram að álitsbeiðandi hafi ekki boðað forföll á fundinn með lögmætum hætti né sent aðila með umboð fyrir sína hönd. Fundurinn hafi farið fram með eðlilegum hætti eftir dagskrá fundarins, fundarstjóri skipaður, fundargerð rituð og undir hana ritað samkvæmt fundarsköpum og hún send til allra aðila, undirrituð. Fundurinn hafi farið fram með fullkomlega löglegum hætti og engar athugasemdir gerðar við þennan fund af hálfu þeirra sem sóttu hann. Því veki það furðu gagnaðila að álitsbeiðandi skuli hafa sent inn kæru vegna fundar sem hann hafi ekki sjálfur sótt og hafi verið boðaður með fullkomlega löglegum hætti, á sama hátt og hann sjálfur hafi gert, þ.e. með tölvupósti til allra eigenda.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi telur að húsfundur félagsins 18. október 2015 sé ólögmætur á þeirri forsendu að boðað hafi verið til hans með of litlum fyrirvara. Þá telur hann að ólöglegt hafi verið að hafa stjórnarkjör á almennum húsfundi og að fundargerðin hafi ekki verið nægilega skýr þar sem að með dagskrárliðum hafi ekki fylgt greinargerð og engar tillögur hafi verið greindar. Tilgangur fundarins hafi því verið óljós og fundarmönnum ekki verið skylt að sækja fundinn.

Samkvæmt 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er ekki þörf á sérstakri stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er heimilt að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og skal þá beita ákvæðum laganna um stjórn eftir því sem við á um hann. Í athugasemdum við 67. gr. frumvarps þess sem varð að lögum nr. 26/1994 er vísað til 15. liðar almennra athugasemda við lagafrumvarpið þar sem segir meðal annars: „Þá fara eigendur saman með stjórnunarmálefni, en einnig má fela einum eiganda að fara með verkefni stjórnar í slíkum húsum. Er hér slakað á formfestu núgildandi löggjafar sem er óraunhæf í minni húsum. Er óþarfi að íþyngja mönnum meira í því efni en nauðsynlegt er og það er fráleitt nauðsynlegt að hafa þunglamalegt stjórnkerfi í litlum húsum.“ Í máli þessu er um að ræða hús með fimm eignarhlutum og því ekki þörf á sérstakri stjórn.

Á umræddum húsfundi fór ekki fram kosning til stjórnar húsfélagsins en lögð var fram tillaga um að á næsta fundi yrði kosinn forráðamaður hússins. Eins og framar greinir er heimilt að fela einum eiganda að annast verkefni stjórnar, sbr. 2. mgr. 62. gr., en ekki er nánar kveðið á um í lögunum hvernig standa skuli að slíku vali. Telur kærunefnd að ákvörðun þar um skuli tekin á húsfundi með hliðsjón af d-lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús þannig að þörf sé fyrir samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi. Ekki er þannig unnt að fallast á að ólöglegt hafi verið að bera upp tillögu um að eigendur myndu kjósa forráðamann hússins á næsta fundi húsfélagsins.

Samkvæmt 60. gr. laga um fjöleignarhús skal boða almenna húsfundi með minnst fjögurra og mest 20 daga fyrirvara. Af gögnum málsins verður ráðið að fundarboð fyrir fundinn 18. október 2015 hafi verið sent til fundarmanna 16. október 2015. Þegar af þeirri ástæðu telur kærunefnd að fundurinn hafi verið ólögmætur.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að fundur sem var haldinn 18. október 2015 sé ólögmætur.

Reykjavík, 25. maí 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson