Mál nr. 24/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 24/2016

Lögmæti aðalfundar: Tímasetning. Þátttaka í kostnaði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. júní 2016, sendi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. ágúst 2016, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. september 2016, og athugasemdir gagnaðila, dags. 20. september 2016, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. nóvember 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhús, sem er alls átta eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar nr. 102 í húsinu. Ágreiningur er um hvort aðalfundur gagnaðila hafi verið lögmætur sem og um greiðsluskyldu álitsbeiðanda vegna lögfræðikostnaðar gagnaðila.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

I. Að viðurkennt verði að aðalfundur gagnaðila hafi verið ólögmætur.

II. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hlutdeild í lögfræðikostnaði vegna kæru álitsbeiðanda í máli 37/2015 fyrir kærunefnd húsmála.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi beðið skriflega um húsfund í byrjun apríl 2016 og tekið fram í beiðni sinni að aðalfundur ætti að vera haldinn í apríl samkvæmt 59. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Í lok maí 2016 hafi aðalfundur gagnaðila verið boðaður 2. júní s.á. en álitsbeiðandi hafi ekki fengið svar við beiðni sinni. Álitsbeiðandi kveður aðalfundinn því hafa verið haldinn utan löglegs fundartíma en hann hafi verið erlendis í fríi þegar hann var haldinn. Hafi álitsbeiðandi einnig ítrekað óskað eftir að sjá reikninga gagnaðila sem hann eigi rétt á skv. 69. gr. laga um fjöleignarhús en án árangurs. Eftir aðalfund gagnaðila hafi komið í ljós reikningar vegna lögfræðiþjónustu og telur álitsbeiðandi að formaður gagnaðila hafi stofnað til þeirra skulda án samþykkis húsfundar. Reikningarnir hafi síðan verið samþykktir á aðalfundi gagnaðila, en álitsbeiðandi hafi ekki verið viðstaddur.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ný stjórn gagnaðila hafi verið kosin á aðalfundi 2. júní sl. en fyrrverandi stjórn hafi upplýst að aðalfundur hafi ekki verið haldinn í lok apríl þar sem reikningar hafi ekki verið tilbúnir til framlagningar frá endurskoðanda og því hafi ekki verið hægt að boða til aðalfundar með lögmætum fresti fyrr en gert var. Þetta séu lögmætar ástæður fyrir frestun aðalfundar auk þess sem honum hafi verið frestað um skamman tíma og vísi gagnaðili til máls kærunefndar húsamála nr. 9/2015 í því samhengi. Álitsbeiðandi hafi kosið að vera erlendis þegar fundurinn var haldinn og valdi það ekki ólögmæti fundarins.

Gagnaðili telur að um misskilning sé að ræða varðandi kostnað vegna lögfræðiþjónustu. Stjórn gagnaðila hafi fengið lögmann til að stýra aðalfundinum 2. júní 2016 en gagnaðili hafi ekki greitt kostnað vegna þess. Aðrir reikningar vegna lögfræðiþjónustu, sem álitsbeiðandi telji sér ekki skylt að greiða, hafi verið ræddir og samþykktir á aðalfundi 2. júní 2016. Enginn hafi mótmælt greiðsluþátttöku vegna lögfræðikostnaðar nema álitsbeiðandi.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er vísað til 73. gr. laga um fjöleignarhús og bent á að löggiltur endurskoðandi hafi aldrei verið kosinn á aðalfundi. Enn fremur að formaður gagnaðila hafi aldrei mætt á aðalfundi og með því hafi hann sýnt húsfélaginu algjört tómlæti, auk þess sem gjaldkeri hafi selt sína íbúð og því sé formaður einnig orðinn gjaldkeri.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að skoðunarmaður reikninga hafi verið kosinn á aðalfundi 23. apríl 2015 en enginn hafi óskað þess á aðalfundi að kosinn yrði löggiltur endurskoðandi. Á aðalfundi 2. júní 2016 hafi aftur á móti verið lögð fram tillaga og samþykkt um að kosinn yrði löggiltur endurskoðandi. Gagnaðili kveður formann hafa verið erlendis þegar aðalfundir hafi verið haldnir og að fyrri stjórnarmenn gagnaðila hafi þá séð um málefni húsfélagsins. Þá hafi ekki verið haldinn fundur af hálfu gagnaðila vegna kæru álitsbeiðanda og því hafi nýr gjaldkeri ekki enn verið kosinn. Gagnaðili kveður álitsbeiðanda hafa fengið lánaða möppu með öllum upplýsingum um gagnaðila frá gjaldkera, sem hann hafi skilað aftur. Því sé það ekki rétt að hann hafi ekki fengið að skoða reikninga gagnaðila.

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um lögmæti aðalfundar sem haldinn var 2. júní 2016. Álitsbeiðandi vísar til þess að aðalfundur húsfélags skuli haldinn ár hvert fyrir lok aprílmánaðar skv. 1. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og þar sem umræddur fundur hafi verið haldinn eftir þann tíma hafi hann verið ólögmætur.

Kærunefnd fær ráðið af fundargerð aðalfundar 2. júní 2016 að ársreikningur gagnaðila vegna ársins 2015, sem útbúinn var af endurskoðendaskrifstofu, hafi ekki verið tilbúinn í lok apríl 2016. Því hafi dregist að boða til aðalfundar fram yfir lok aprílmánaðar. Engar athugasemdir komu fram á fundinum þess efnis að hann væri ólögmætur vegna tímasetningar hans en óumdeilt er að fulltrúar allra eignarhluta hússins voru boðaðir. Því verður ekki annað ráðið en að samkomulag hafi verið á milli fundarmanna um að hann væri lögmætur þrátt fyrir að hann hafi verið haldinn að aprílmánuði liðnum. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að aðalfundur gagnaðila, sem haldinn var 2. júní 2016, hafi verið lögmætur, þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús.

Einnig er deilt um hvort álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna lögfræðiþjónustu, sem hann kveður ekki hafa verið stofnað til með samþykki allra eigenda.

Stjórn húsfélags er rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar skv. 70. gr. fjöleignarhúsalaga. Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 1. mgr. 42. gr. segir að húsfundur geti tekið ákvarðanir skv. C-, D- og E-liðum 41. gr. án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn. Við ákvörðunartöku um það hvort samþykkt sé að greiða kostnað vegna lögfræðiþjónustu nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Af fundargerð aðalfundar gagnaðila sem haldinn var 2. júní 2016 er ljóst að ársreikningar, þar sem gerð var sérstaklega grein fyrir kostnaði vegna lögfræðiþjónustu, voru samþykktir einróma. Þrátt fyrir að álitsbeiðandi hefði mætt á aðalfundinn og greitt atkvæði gegn því að samþykkja framangreinda ársreikninga, og þar með greiðslu lögfræðikostnaðar, hefði ákvörðun fundarins um samþykki til greiðslu kostnaðarins staðið óbreytt. Það er því álit kærunefndar húsamála að álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í reikningum vegna lögfræðiþjónustu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að aðalfundur gagnaðila 2. júní 2016 hafi verið lögmætur.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í lögfræðikostnaði.

Reykjavík, 15. nóvember 2016.

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson