Mál nr. 31/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 31/2016

Endurgreiðsla tryggingafjár

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 11. ágúst 2016, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 26. september 2016, lögð fyrir nefndina, sem og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. október 2016, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. október 2016. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. desember 2016.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi tók á leigu íbúð af gagnaðila í sex mánuði. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingafjár í lok leigutíma.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða tryggingafé sem álitsbeiðandi lagði fram við upphaf leigutíma ásamt vöxtum.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi tók á leigu íbúð í eigu gagnaðila í sex mánuði, frá 1. desember 2015. Gagnaðili hafi hvorki skilað tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. við lok leigutíma né gert kröfu í tryggingarféð.

Í athugasemdum gagnaðila koma fram ávirðingar á hendur álitsbeiðanda sem hafa ekki áhrif á efnislega niðurstöðu þessa máls og er hafnað af hálfu álitsbeiðanda í athugasemdum hennar við greinargerð gagnaðila. Í athugasemdum kemur einnig fram að álitsbeiðandi hafi ekki sinnt þrifum á sameign og umhirðu lóðar og sé kostnaður við það 15.000 kr. á mánuði eða 90.000 kr. fyrir þá sex mánuði sem álitsbeiðandi beri ábyrgð á. Þá hafi allir gluggar íbúðarinnar verið nýmálaðir en rakaskemmdir komist í lakk vegna þess að álitsbeiðandi hafi ekki gætt þess að lofta vel út. Kostnaður vegna þessa sé 100–150.000 kr.

Álitsbeiðandi hafnar því að hafa ekki sinnt þrifum á sameign og umhirðu lóðar sem og að hafa valdið rakaskemmdum á gluggum.

Í athugasemdum gagnaðila við athugasemdir álitsbeiðanda segir að leigusamningur hafi verið til níu mánaða og tryggingarfé gangi upp í greiðslu á þeim þremur mánuðum sem út af standi.

III. Forsendur

Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. ásamt vöxtum. Gagnaðili neitar endurgreiðslu á þeirri forsendu að álitsbeiðandi hafi ekki sinnt þrifum á sameign og viðhaldi í garði og að rakaskemmdir hafi orðið á gluggum hins leigða.

Fullyrðing álitsbeiðanda um að samningur aðila hafi verið til sex mánaða, eða til 31. maí 2016, fær stoð í sms-skeyti frá gagnaðila til álitsbeiðanda þann 30. maí 2016 þar sem gagnaðili minnir á að afhending íbúðarinnar sé þann dag. Fullyrðingin fær einnig stoð í kröfugerð gagnaðila sem telur að álitsbeiðanda beri að bæta sér meintan kostnað vegna þrifa á sameign og viðhalds garðs í sex mánuði. Telur kærunefnd að álitsbeiðandi hafi sýnt fram á að umsamin leigulok hafi því verið 30. maí 2016.

Í 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusala sé rétt að krefja leigjanda um tryggingu fyrir eðlilegum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til um svo fljótt sem verða má hvort hann geri kröfu í tryggingarfé eða hafi uppi áskilnað um það. Ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu án ástæðulauss dráttar. Leigusala er aldrei heimilt að halda tryggingarfénu í sinni vörslu lengur en í tvo mánuði frá skilum húsnæðis án þess að gera kröfu í það.

Óumdeilt er að álitsbeiðandi greiddi leigu út umsaminn leigutíma. Þá hefur leigjandi hvorki viðurkennt bótaskyldu né dómur gengið þar um auk þess sem meira en tveir mánuðir liðu frá leigulokum þar til gagnaðili gerði kröfu í tryggingarféð sem hann gerði fyrst í greinargerð í máli þessu. Bar honum því að skila tryggingarfénu án ástæðulauss dráttar sem hann gerði ekki.

Að mati kærunefndar er ekki unnt að fallast á skyldu gagnaðila til greiðslu vaxta á tryggingarfé en með vísan til 4. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, líkt og ákveðið var í gildistíð þess leigusamnings sem um ræðir, skal tryggingarfé í vörslu leigusala vera verðtryggt. Samkvæmt þessu ber gagnaðila að endurgreiða tryggingarfé auk verðbóta.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé, 200.000 kr., auk verðbóta.

Reykjavík, 20. desember 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson