Mál nr. 35/2016

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 35/2016

Aðild að húseigendafélaginu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. september 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, en greinargerð barst ekki.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. febrúar 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar og gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort ákvörðun gagnaðila um að ganga í Húseigendafélagið hafi verið lögmæt.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að stjórn gagnaðila hafi ekki verið bær til að taka ákvörðun um að ganga í Húseigendafélagið

Að viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi til að taka ákvörðun um inngöngu í félagið.

Að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hlutdeild í árgjaldi Húseigendafélagsins.

Í álitsbeiðni kemur fram að haldinn hafi verið húsfundur 21. september 2010 þar sem samþykkt hafi verið tillaga um að ganga í Húseigendafélagið. Telur álitsbeiðandi að ákvörðun um slíka aðild falli undir 12. tölul. A-liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og útheimti þannig samþykki allra eigenda. Á húsfundinn hafi aftur á móti aðeins verið samankomnir eigendur átta íbúða af 20. Þá sé augljóst að ákvörðun um inngöngu í Húseigendafélagið hafi í raun verið tekin fyrir téðan húsfund. Jafnvel þótt fundur hafi verið löglega boðaður þá stangist það á við félagafrelsi sem varið sé af stjórnarskrá lýðveldisins Íslands og Mannréttindasáttmála Evrópu að félagsmenn í húsfélagi séu skyldaðir til aðilar að öðru félagi. Aðild að Húseigendafélaginu samrýmist ekki 41. og 57. gr. laga um fjöleignarhús. Húsfundur hafi að auki ekki vald til að skerða mannréttindi einstakra eigenda, þ.e. félagafrelsi þeirra. Þá upplýsti álitsbeiðandi að húsfélagið sé ekki lengur aðili að Húseigendafélaginu.

III. Forsendur

Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka og álit kærunefndar því byggt á fullyrðingum álitsbeiðanda og þeim gögnum sem hann hefur lagt fram.

Álitsbeiðandi segir að ákvörðun gagnaðila um að ganga í Húseigendafélagið hafi verið tekin utan húsfundar. Ákvæði 69. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, fjallar um verkefni stjórnar. Þar segir meðal annars að stjórnin fari með sameiginleg málefni húsfélagsins milli funda og sjái um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laganna, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda. Í 3. mgr. ákvæðisins segir að stjórnin geti ráðið framkvæmdastjóra eða annan starfsmann sér til aðstoðar við daglegan rekstur. Geri stjórnin það gefi hún starfsmanni fyrirmæli, ákveði laun hans og önnur kjör og hafi eftirlit með því að hann uppfylli starfsskyldur sínar. Samkvæmt 4. mgr. er stjórninni með sama hætti heimilt að fela sjálfstæðum verktaka, t.d. húsfélagaþjónustu, að annast tiltekin verkefni.

Aðild að Húseigendafélaginu feli í sér aðgang að lögfræði- og húsfundaþjónustu. Telja verði að stjórn húsfélags sé heimilt með vísan til 69. gr. fjöleignarhúsalaga að leita til utanaðkomandi aðila um lögfræðileg álitaefni og húsfundaþjónustu.

Innganga í félag þar sem greitt er árgjald án tillits til þess hvort téð þjónusta er nýtt fellur að mati kærunefndar utan valdsviðs 69. gr. laganna.

Reglur um töku ákvarðana eru í 41. gr. laganna. Álitsbeiðandi heldur fram að ákvörðun um inngöngu í Húseigendafélagið falli undir 12. tölul. A-liðar 41. gr. þar sem segir að samþykki allra þurfi til ákvarðana sem ekki varði sameignina og sameiginleg málefni en eigendur telji æskilegt að þeir standi saman að og ráði í félagi. Kærunefnd telur téða ákvörðun varða sameiginleg málefnis húsfélagsins og geti því ekki fallið undir 12. tölul. A-liðar 41. gr. laganna. félagsaðildin hafi veitt gagnaðila aðgang að lögfræðiráðgjöf og húsfundaþjónustu og þannig nýst fyrir sameiginleg málefni húsfélagsins en ágreiningur hafi verið milli húsfélagsdeildanna tveggja um framkvæmdir á ytra byrði hússins. Telur kærunefnd að einfaldan meirihluta þurfi til að taka ákvörðun um inngöngu í Húseigendafélagið með vísan til D-liðar 1. mgr. 41. gr. laganna. Í fyrirliggjandi fundargerð húsfundar frá 21. september 2015 segir að á fundinn hafi komið íbúar en íbúðaeigendur að hafi tilkynnt fyrir fund að þau teldu fundinn ekki lögmætan og myndu því ekki sækja hann. Samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins eru tíu íbúðir í hvorri húsfélagsdeild. Miðað við þær upplýsingar sátu tíu eigendur af 20 húsfundinn. Tillagan var samþykkt einróma. Telur kærunefnd að tillagan hafi verið samþykkt af einföldum meirihluta svo sem nægilegt sé skv. D-lið 41. gr. fjöleignarhúsalaga og því lögmæt.

Kærunefnd fellst ekki á röksemdir álitsbeiðanda um að aðild gagnaðila að Húseigendafélaginu brjóti gegn félagafrelsi hans. Meirihluti húsfélagsins hafi samþykkt inngöngu í Húseigendafélagið og aðild að félaginu feli í sér aðgang að lögfræði- og húsfundaþjónustu og samrýmist þannig verkefnum og skyldum gagnaðila og stjórnar hans.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að stjórn gagnaðila hafi ekki verið heimilt að taka ákvörðun um inngöngu í Húseigendafélagið.

Það er álit kærunefndar húsamála að ákvörðun húsfundar 21. september 2015 um að ganga í Húseigendafélagið hafi verið lögmæt.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í árgjaldi gagnaðila í Húseigendafélaginu.

Reykjavík, 15. febrúar 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson